Visitas de mantenimiento y reparaciones en alquileres: qué derechos tienes como inquilino en Argentina

Imaginá que estás en tu departamento alquilado, hace dos semanas que se rompió el grifo de la cocina y aún no lo arreglan. El propietario te llama para decir que va a venir esta semana con un plomero. Pero no te avisa cuándo, ni te pregunta si te conviene. Y encima, te dice que "es normal" que tengas que esperar. ¿Es eso legal? No. Y no es solo tu caso. Cada mes, cientos de inquilinos en Argentina se enfrentan a visitas sorpresa, demoras en reparaciones o incluso presiones para aceptar condiciones que violan la ley.

Qué dice la ley sobre las visitas de mantenimiento

La Ley 23.058 de Arrendamientos Urbanos, vigente desde 1984 y aún aplicable en la mayoría de los contratos, establece claramente que el propietario no puede entrar a tu vivienda sin tu consentimiento. No importa si dice que es para "reparar", "inspeccionar" o "ver el estado del lugar". La entrada solo es válida si:

• Hay un acuerdo previo por escrito o verbal (y tú lo aceptas)
• Te avisa con al menos 48 horas de anticipación
• La visita ocurre en horarios razonables: entre las 8 y las 20 horas, de lunes a sábado
• La causa es real y urgente: una fuga, un cortocircuito, una puerta rota que pone en riesgo la seguridad

Si no se cumplen estos puntos, cualquier ingreso es una violación de tu derecho a la intimidad. No necesitas firmar nada para que esto valga: es un derecho automático que viene con el contrato de alquiler.

¿Qué reparaciones son responsabilidad del propietario?

No todo lo que se rompe es culpa tuya. La ley distingue claramente entre lo que se llama "gastos ordinarios" y "gastos extraordinarios".

El propietario debe cubrir todo lo que se desgasta por el uso normal o por el paso del tiempo. Eso incluye:

• Fugas de agua en cañerías o grifería
• Reemplazo de bombillos o fusibles en instalaciones eléctricas
• Reparación de cerraduras, ventanas o puertas que no cierran bien
• Problemas en el sistema de calefacción o aire acondicionado instalado por el dueño
• Reparaciones en techos, paredes o pisos por humedad, grietas o deterioro estructural

Si el grifo se rompió porque lo apretaste demasiado, eso puede ser tu responsabilidad. Pero si se rompió porque tiene 15 años y ya no funciona bien, es del propietario. No hay que adivinar: si el elemento estaba en buen estado cuando llegaste y ahora no funciona, él debe arreglarlo.

Qué hacer si no te arreglan lo que necesitas

¿Te pasó que llamaste tres veces, mandaste mensajes, y nadie responde? No te quedes callado. Tienes opciones reales.

1. Envía un aviso por escrito. Usa WhatsApp, correo o carta certificada. Escribí claramente: qué está roto, cuándo lo notificaste, y que esperás una respuesta en 7 días. Guardá copia.
2. Si no hay respuesta, podés hacer la reparación vos y cobrarla. La ley te permite contratar a un profesional, pagar de tu bolsillo, y luego restar ese monto del alquiler. Pero solo si el daño afecta la habitabilidad: sin agua, sin calefacción, sin electricidad, con humedad que daña tu salud.
3. Si el problema es grave y persiste, podés pedir la reducción del alquiler. Por ejemplo: si el baño no funciona y tenés que usar uno en la calle, el alquiler debe bajar. No es una amenaza, es un derecho. Lo podes justificar con fotos, recibos y testimonios.

En Mendoza, en 2024, un juzgado le ordenó a un propietario que redujera el alquiler en un 30% porque la calefacción no funcionaba desde octubre. El inquilino tenía pruebas de todos los mensajes enviados. No necesitás ser abogado para tener razón.

Qué no puede hacer el propietario

Hay cosas que, aunque muchas veces se dicen como "normales", son ilegales. Acá van las más comunes:

• Entrar sin avisar. Ni siquiera si dice "solo voy a ver si está todo bien".
• Exigir que vos pagues reparaciones que no son tu culpa. Si te dicen "esto lo arreglás vos o te vas", es una amenaza ilegal.
• Retener tu depósito por daños normales. El piso desgastado, las marcas en las paredes por cuadros, las puertas que se cierran con dificultad: eso no se cobra.
• Presionarte para que firmes un nuevo contrato con alquiler más alto. Si estás en un contrato vigente, no pueden obligarte a renegociar.

Si alguien te hace esto, no lo ignores. Guardá todo: mensajes, audios, fotos, recibos. En Argentina, hay juzgados especializados en arrendamientos. No es un trámite complicado, y muchas veces se resuelve en una sola audiencia.

Qué incluir en tu contrato para protegerte

Antes de firmar, revisá esto:

• Lista de estado del inmueble. Debe estar firmada por ambas partes. Si el grifo ya estaba mal, anotalo. Si la puerta no cierra, escribilo. Sin esto, después te acusan de daños que no hiciste.
• Plazos claros para reparaciones. No pongas "el propietario se compromete a arreglar lo necesario". Eso no sirve. Poné: "El propietario deberá reparar fallas en cañerías, electricidad o calefacción en un plazo máximo de 10 días hábiles desde la notificación escrita".
• Cláusula de acceso. Añadí: "Las visitas de inspección o mantenimiento solo se realizarán con 48 horas de anticipación y en horarios de 8 a 20 horas, con consentimiento previo del inquilino".

Si el propietario se niega a incluir esto, es una bandera roja. No firmes. Buscá otro lugar. Un buen inquilino merece un buen contrato, no un juego de poder.

Qué pasa si el propietario te expulsa por reclamar

Algunos dueños creen que pueden sacarte si pedís reparaciones. No pueden. La ley protege al inquilino contra desalojos por reclamos legítimos. Si te dicen "o pagás o te vas", o te cortan el agua, o te cierran la puerta, eso es desalojo ilegal.

En esos casos, podés:

• Presentar una denuncia por violación de la Ley 23.058 en la Justicia Civil
• Solicitar una medida cautelar para que no te desalojen mientras se resuelve
• Reclamar daños y perjuicios por el estrés, los gastos extra y la pérdida de vivienda

En 2023, un juez en Córdoba le ordenó a un propietario pagar $1.200.000 a un inquilino que fue amenazado con desalojo por pedir que arreglaran una fuga que le dañó el piso. El propietario pensó que podía intimidar. Se equivocó.

Recursos útiles para inquilinos en Argentina

No estás solo. Hay herramientas que te ayudan:

• La página del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat tiene plantillas de contratos y guías de derechos.
• Asociaciones de inquilinos como "Inquilinos Unidos" o "Defensa del Inquilino Mendoza" ofrecen asesoría gratuita.
• La línea 147 (Servicio de Atención al Consumidor) recibe denuncias sobre abusos en alquileres.
• Aplicaciones como "Mi Casa Legal" te permiten enviar avisos por WhatsApp con formato legal y guardar copias automáticas.

Conocer tus derechos no es ser difícil. Es ser inteligente. Y en un mercado donde muchos dueños aprovechan la ignorancia, ser informado es tu mejor protección.