Visita a propiedades: qué observar en cada ambiente para no equivocarte
feb, 13 2026
Comprar una casa no es solo elegir el barrio o el precio. Es entender lo que realmente estás comprando. Mucha gente se enamora de la luz de la tarde, de la cocina grande o del balcón con vista, y olvida revisar lo que no se ve. Y ahí es donde se meten en problemas. Una propiedad puede parecer perfecta en fotos, pero al entrar, te das cuenta de que el piso cruje, el baño huele a humedad o las ventanas no cierran bien. Visita a propiedades no es un trámite: es una inspección técnica, emocional y práctica. Aquí te digo exactamente qué mirar en cada ambiente, sin tecnicismos, con lo que realmente importa.
Entrada y hall
La entrada es la primera impresión, pero también el primer indicador de problemas. Fíjate en el suelo: ¿está nivelado o hay grietas? Una pendiente pequeña puede parecer insignificante, pero si se extiende hacia los cimientos, es señal de asentamiento. Revisa las puertas: ¿cierran sin forzar? Si una puerta se atasca o deja espacio por abajo, puede haber desplazamiento en la estructura. ¿Hay humedad en las esquinas? Manchas oscuras o moho en el borde de la pared son señales de filtraciones antiguas. No ignores el olor. Si huele a mojado, a lejía o a pintura fuerte, algo está escondiendo un problema. El hall también te dice cómo es el mantenimiento general: si está limpio y bien iluminado, es buen signo. Si hay polvo en las esquinas, cables sueltos o paredes descascaradas, imagina lo que pasa detrás de las paredes.
Sala y comedor
En estos espacios, lo que ves es lo que tienes. Pero lo que no ves, puede ser más importante. Observa las paredes: ¿tienen grietas diagonales? Si aparecen cerca de las esquinas de las puertas o ventanas, pueden indicar movimientos en la estructura. Las grietas finas y verticales son normales con el tiempo, pero las que se abren como una V o atraviesan varias paredes, no. Prueba las ventanas: ábrelas y ciérralas. ¿Se mueven con suavidad? ¿Hace ruido al cerrar? Si se atascan o no sellan bien, vas a pagar más en calefacción o aire acondicionado. ¿Hay rejillas de ventilación? Una casa sin ventilación adecuada acumula humedad y moho, especialmente en climas húmedos. Pregúntate: ¿cuánta luz natural entra? Si la sala está oscura todo el día, quizás no sea tan agradable como parece. Y no olvides el piso: ¿es de madera? Si está rayado, levantado o tiene manchas de agua, puede requerir reemplazo costoso.
Cocina
La cocina es el corazón de la casa, y también el lugar más propenso a daños. Abre los cajones y armarios: ¿están bien fijados? ¿Huele a humedad dentro? El agua se filtra por debajo del fregadero y se acumula sin que lo notes. Mira las tuberías bajo el fregadero: ¿hay óxido, goteras o condensación? Si las tuberías están cubiertas con cinta aislante o selladas con masilla, alguien intentó tapar un problema. Revisa el horno y la estufa: ¿funcionan? Si no están incluidos, pregunta por su estado o si el dueño los dejará. ¿Hay suficiente espacio para enchufes? Muchas cocinas antiguas tienen solo uno o dos, y hoy necesitas cargar cafetera, licuadora, horno de microondas y la plancha. ¿El extractor funciona? Ponlo a prueba. Si no saca el aire, el vapor se queda en las paredes y te deja manchas de grasa y moho. Y no ignores el suelo: si es de cerámica, ¿hay baldosas sueltas? Eso significa que el piso debajo se movió, y eso puede ser un problema de cimientos.
Baños
El baño es donde más se esconden los problemas. Abre la ducha y deja correr el agua. Mira el suelo: ¿se acumula agua? Si el piso no tiene pendiente, el agua no se va y se queda, generando moho. Revisa las juntas entre azulejos: si están negras o desgastadas, es señal de humedad constante. Abre el espejo o el armario del baño: ¿hay moho detrás? Si lo hay, la pared está mojada. Prueba el agua caliente: ¿llega rápido? Si tarda más de 30 segundos, las tuberías están mal aisladas o demasiado largas. ¿La ventilación funciona? Si no hay ventana o el extractor no suena, el baño se convierte en un horno de hongos. Pregunta por el año de la instalación del calentador. Si tiene más de 10 años, es probable que necesites reemplazarlo pronto. Y nunca ignores el inodoro: si suena al tirar, si el tanque gotea o si el agua se queda en el borde, hay fugas internas que no se ven pero que suben tu factura de agua.
Dormitorios
En los dormitorios, lo que importa es la tranquilidad. ¿Hace ruido desde el otro lado de la pared? Si tu vecino ve la tele a full y tú lo escuchas, no es ideal. Revisa las ventanas: ¿tienen doble vidrio? En ciudades ruidosas o con clima extremo, el aislamiento acústico y térmico marca la diferencia. ¿Hay enchufes suficientes cerca de la cama? Muchos dormitorios antiguos tienen solo uno, y hoy necesitas cargar el celular, la lámpara y el reloj inteligente. Mira las paredes: ¿hay manchas de humedad cerca del techo? Eso puede ser filtración desde el techo o mal aislamiento. ¿El armario empotrado tiene puertas que se cierran bien? Si se atascan o se desalinean, la estructura de la pared puede estar deformada. Y pregunta: ¿hay ventilación natural? Si el dormitorio no tiene ventana que se pueda abrir, no es saludable para vivir.
Ático, sótano y áreas de servicio
Estos espacios no son para dormir, pero pueden ser tu peor pesadilla si no los revisas. El sótano es el lugar donde se acumulan los problemas. ¿Hay agua en el piso? No importa si está seco ahora: si hay marcas de humedad en las paredes, el agua vuelve. ¿Las paredes están recubiertas con pintura antihumedad? Eso es un parche, no una solución. Revisa las tuberías: si están de plástico, es buen signo. Si son de plomo o hierro, pueden estar corroídas. El ático es igual de importante: ¿hay aislamiento térmico? Si ves vigas expuestas y nada encima, en verano será un horno y en invierno un congelador. ¿La ventilación del techo funciona? Si no hay canales de aire, el calor se acumula y daña la estructura. Y nunca ignores el cuarto de lavado: si el desagüe no se vacía rápido, o si hay manchas de óxido en la lavadora, puede que el sistema de drenaje esté mal hecho. Si el dueño dice "aquí nunca ha habido problemas", pide ver el historial de mantenimiento. Si no lo tiene, asume que hay algo escondido.
El exterior y los alrededores
La casa no termina en la puerta. Camina alrededor. ¿El techo tiene tejas sueltas o falta alguna? Un techo dañado se convierte en una fuente constante de filtraciones. ¿Las bajantes de lluvia están conectadas? Si el agua se vierte cerca de la pared, está erosionando el cimiento. Revisa el jardín: ¿las raíces de los árboles están cerca de la casa? Si hay raíces grandes a menos de 2 metros de la pared, pueden romper los cimientos. ¿La cerca está en buen estado? Si se cae, es señal de que el suelo se mueve. ¿El acceso es fácil? Si hay escalones, rampas o puertas estrechas, ¿puedes mover un sofá o una cama? Mucha gente se arrepiente después de comprar. Y pregunta por el sistema de seguridad: ¿hay cámaras? ¿El portero eléctrico funciona? ¿La puerta principal es de acero o madera? Una puerta débil es una puerta abierta a robos.
Lo que nadie te dice: las preguntas clave
Una visita no termina con mirar. Termina con preguntar. No te avergüences de hacerlas. Pregunta: ¿cuánto tiempo lleva la casa en el mercado? Si lleva más de 6 meses, hay una razón. Pregunta: ¿hubo inundaciones, incendios o reformas importantes? Si la respuesta es vaga, pide documentos. Pregunta: ¿el sistema eléctrico fue actualizado? Si es de los años 80 o 90, puede no soportar electrodomésticos modernos. Pregunta: ¿el agua es potable? En algunos barrios, el agua tiene alto contenido de calcio o cloro, y eso daña las cañerías y electrodomésticos. Pregunta: ¿cuánto pagan de expensas? Y no te quedes con la respuesta del vendedor. Pide el último recibo. Y finalmente: ¿por qué venden? Si la respuesta es "porque nos mudamos", bien. Si es "porque necesitamos dinero", ahí hay algo más.
Qué llevar contigo
- Una linterna (para mirar debajo de fregaderos, en sótanos y áticos)
- Un celular con cámara (para tomar fotos de grietas, manchas, fugas)
- Una regla o cinta métrica (para medir espacios y ver si los muebles caben)
- Una pequeña botella de agua (para probar el caudal y la presión)
- Una hoja de papel y bolígrafo (para anotar lo que ves, no lo que te dicen)
No confíes en la memoria. Escribe todo. Después, compara con otras propiedades. La que parecía perfecta puede tener una grieta invisible. La que parecía barata puede tener un techo que hay que reemplazar. La mejor casa no es la más bonita. Es la que no tiene problemas escondidos.
¿Cuánto tiempo debería dedicarle a cada visita?
Nunca visites una propiedad en menos de 45 minutos. Lo ideal es 60 a 90 minutos. Dedica 15 minutos a cada ambiente, y otros 15 al exterior. Si te apresuran, es señal de que quieren que no notes algo. Vuelve en otro momento, sin el vendedor. Así podrás observar sin presión y escuchar los ruidos que no se notan cuando hay gente hablando.
¿Es necesario llevar a un técnico?
Sí, si puedes. Un inspector de viviendas cuesta entre $150 y $400, dependiendo del tamaño. Pero ese gasto te puede ahorrar miles. Un técnico detecta humedad oculta con un detector, revisa el estado de las tuberías con cámaras, verifica si la estructura está dañada y te dice si el techo tiene vigas podridas. No es un lujo: es una inversión. Si no puedes pagar uno, al menos lleva a alguien que entienda de construcción. Un amigo que sea albañil, electricista o fontanero puede ver lo que tú no.
¿Qué pasa si la casa está amueblada?
La mobiliario puede esconder problemas. Un sofá puede tapar una mancha de humedad en la pared. Un espejo puede cubrir una grieta. Un tapete puede ocultar un piso levantado. Pide mover los muebles, al menos en los lugares clave: bajo la cama, detrás del refrigerador, alrededor del fregadero. Si se niegan, considera que no quieren que veas algo. También pregunta: ¿los muebles se incluyen? Si sí, asegúrate de que estén en buen estado. Un mueble viejo no vale tanto como un problema estructural.
¿Debo visitar la propiedad en diferentes horarios?
Sí. Visítala de día, para ver la luz. Visítala de noche, para ver el ruido y la oscuridad. Visítala en un día de lluvia, si puedes, para ver si hay filtraciones. Y visita el barrio en un fin de semana, cuando hay más gente. ¿Hay ruido de fiestas? ¿Se escucha el tráfico? ¿Hay estacionamiento? ¿Se siente segura? Lo que parece tranquilo en la mañana puede ser caótico en la noche. La casa no vive sola: vive en un entorno.
¿Puedo confiar en el informe de la agencia?
No. Los informes de las agencias son solo lo que el dueño quiere que sepas. Muchas veces omiten problemas conocidos, como filtraciones o sistemas obsoletos. El informe sirve como punto de partida, pero no como verdad absoluta. Si te lo dan, pídelo. Luego, compáralo con lo que tú ves. Si hay diferencias, pregunta. Si no te dan respuestas claras, camina. No es una casa: es una inversión. Y no puedes arriesgarte.
Comprar una casa es uno de los mayores pasos que puedes dar. No lo hagas por emoción. Hazlo por información. Por observación. Por paciencia. La mejor decisión no es la más rápida. Es la que no te deja dudas después.