Venta de propiedad con inquilino: opciones y pasos legales en Argentina
ene, 11 2026
Imagina que decidiste vender tu departamento en Mendoza, pero tu inquilino sigue viviendo allí. ¿Puedes venderlo igual? ¿El inquilino tiene que irse? ¿Qué pasa si no le avisas? Muchos propietarios piensan que tener un inquilino complica la venta, pero en realidad, es una oportunidad. Un inquilino pagando renta cada mes hace que tu propiedad sea más atractiva para compradores que buscan ingresos pasivos. El problema no es tener un inquilino, sino no saber cómo hacerlo bien, sin romper la ley ni perder confianza.
¿Puedes vender una propiedad con inquilino? Sí, y es legal
En Argentina, la ley de alquileres (Ley 27.551) es clara: venta de propiedad con inquilino es totalmente permitida. No necesitas desalojar al inquilino para vender. El contrato de alquiler sigue vigente, y el nuevo dueño lo hereda automáticamente. Esto no es una excepción, es la regla. Muchos inversores buscan exactamente eso: un inmueble ya alquilado, con un inquilino confiable y pagando puntualmente. No es un obstáculo, es un beneficio.
Lo que sí debes hacer es informar al inquilino con anticipación. La ley exige notificarlo por escrito, con al menos 30 días de anticipación, antes de firmar cualquier contrato de compraventa. No vale con decirle en persona o mandar un mensaje por WhatsApp. Tienes que enviar una carta certificada o notificación con acuse de recibo. Si no lo haces, el inquilino puede reclamar daños y perjuicios, incluso si ya vendiste la propiedad.
¿Qué pasa con el contrato de alquiler cuando se vende?
El contrato no se cancela. Se transfiere. El nuevo propietario se convierte en el nuevo arrendador. Todos los términos siguen igual: el monto de la renta, la duración, las cláusulas de mantenimiento, la forma de pago. Nada cambia, salvo quién recibe el dinero. Si el inquilino tiene un contrato de dos años y faltan 14 meses, el nuevo dueño debe respetar esos 14 meses. No puede exigir que se vaya antes, ni subir la renta, ni cambiar condiciones.
Esto protege al inquilino, pero también al vendedor. Si tu inquilino paga bien y no causa problemas, el nuevo comprador lo verá como un activo, no como un problema. De hecho, propiedades con inquilinos estables suelen venderse más rápido y a mejores precios. Un estudio de la Cámara de Propiedad Raíz de Mendoza en 2025 mostró que estas viviendas se venden un 18% más rápido que las vacías, y el precio promedio es un 12% más alto.
Las dos opciones que tienes: vender con inquilino o desalojar
Tienes dos caminos. El primero es vender con el inquilino. El segundo es desalojarlo antes de vender. La mayoría elige el primero, porque es más fácil, más barato y más legal. Pero veamos las dos opciones.
- Opción 1: Vender con inquilino - No necesitas hacer nada más que notificar. El inquilino se queda, el comprador lo acepta. El proceso es rápido, no hay gastos de desalojo, ni de mudanza, ni de mantenimiento mientras la propiedad está vacía. El inquilino sigue pagando, así que no pierdes ingresos.
- Opción 2: Desalojar antes de vender - Para esto, debes terminar el contrato por causas justificadas: necesidad propia, venta de la vivienda, o incumplimiento del inquilino. Si quieres vender, la ley te permite terminar el contrato si tú o un familiar directo van a vivir allí. Pero debes notificar con 60 días de anticipación, y pagar una indemnización equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato, hasta un máximo de tres meses. Si el contrato tiene menos de un año, no pagas indemnización. Si lo rompes sin causa justa, el inquilino puede demandarte.
Desalojar solo tiene sentido si el inquilino no paga, daña la propiedad, o si estás seguro de que el comprador quiere la vivienda vacía. Pero en la mayoría de los casos, vender con inquilino es la mejor opción.
Pasos legales para vender con inquilino
Si decides vender con el inquilino, sigue estos pasos. No hay atajos. Si te saltas uno, puedes tener problemas después.
- Revisa el contrato actual - Asegúrate de que esté registrado en la AFIP. Si no lo está, hazlo antes de vender. Un contrato no registrado puede hacer que el comprador se retire o exija descuentos.
- Notifica al inquilino - Envía una notificación escrita, con acuse de recibo, informando que la propiedad está en venta. No necesitas decirle quién es el comprador, solo que se está gestando la venta. Usa un formulario oficial o una carta con tu firma y datos de contacto.
- Informa al comprador - El comprador debe saber que hay un inquilino. Si no lo haces, puede reclamar fraude después de la compra. Incluye el contrato de alquiler en la documentación de la venta.
- Actualiza los datos en la AFIP - Una vez firmada la compraventa, debes notificar el cambio de titularidad en la AFIP dentro de los 30 días. El nuevo dueño también debe registrarse como nuevo arrendador.
- Transfiere el depósito de garantía - Si el inquilino pagó un depósito (fianza), este dinero debe pasar al nuevo propietario. No lo retengas. Haz un acta de entrega-recepción firmada por las tres partes: tú, el inquilino y el nuevo dueño.
Si no haces esto, el inquilino puede reclamar el depósito dos veces: una al vendedor y otra al comprador. Y tú, como vendedor, puedes ser demandado por mal manejo de fondos.
¿Cómo afecta esto al precio de venta?
La presencia de un inquilino no baja el precio. Al contrario. Un inquilino que paga puntualmente y no causa problemas aumenta el valor de la propiedad. Los compradores que buscan inversión ven esto como un flujo de ingresos seguro. Si tu inquilino lleva dos años pagando sin retrasos, eso es un activo.
Un comprador que busca una vivienda para vivir puede preferir una propiedad vacía. Pero si tu inquilino es un profesional, estudiante confiable o jubilado con buen historial, incluso esos compradores pueden aceptar quedarse con él. Lo importante es la transparencia. Si el inquilino es bueno, dilo. Si es problemático, también dilo. La mentira o la omisión puede costarte una demanda.
En Mendoza, por ejemplo, un departamento de dos ambientes con un inquilino estable puede venderse entre $18.000.000 y $21.000.000, mientras que uno vacío, en las mismas condiciones, se vende entre $16.500.000 y $19.000.000. La diferencia no es por la ubicación, es por el inquilino.
Errores comunes que debes evitar
Hay errores que muchos propietarios cometen, y que terminan en juicios, multas o pérdidas de dinero.
- No notificar al inquilino - Es el error más común. Piensan que no es necesario. La ley dice que sí lo es. Sin notificación, la venta puede ser anulada.
- Retener el depósito de garantía - No puedes quedarte con el dinero. Es del inquilino. Si no lo transfieres, puedes ser acusado de apropiación indebida.
- Decirle al inquilino que se vaya - No puedes presionarlo. Si le dices que se vaya para que la propiedad se venda mejor, estás violando su derecho. Él puede denunciarte.
- No incluir el contrato en la venta - Si no lo entregas al comprador, él puede alegar que no sabía. Y si el inquilino se niega a pagar después, el comprador te demandará a ti.
El secreto está en la documentación limpia. Tener todos los papeles en orden no solo te protege, sino que hace que tu propiedad sea más atractiva.
¿Qué pasa si el inquilino no quiere que vendas?
El inquilino no puede impedirte vender. Eso no es un derecho que tenga. Pero sí tiene derecho a ser informado y a que su contrato se respete. Si el inquilino se niega a firmar documentos o a recibir notificaciones, no pasa nada. Tú haces la notificación por escrito, con acuse de recibo. Si no lo recibe, lo envías por correo certificado. Si lo rechaza, el sistema registra el intento. Eso es suficiente.
Lo que sí puede hacer es pedir una copia del nuevo contrato de alquiler con el comprador. Tienes que dársela. No puedes negársela. Es su derecho.
¿Y si el comprador quiere desalojar al inquilino?
Si el comprador quiere vivir allí, él puede pedir la terminación del contrato por necesidad propia. Pero eso lo debe hacer él, no tú. Y él debe cumplir con los requisitos: notificar con 60 días de anticipación, y pagar la indemnización si aplica. Tú, como vendedor, no puedes forzar al inquilino a irse. Eso sería una violación de la ley.
Si el comprador te presiona para que saques al inquilino antes de la compra, dile que no es legal. Si insiste, busca otro comprador. Las propiedades con inquilinos estables se venden rápido. No necesitas a alguien que quiera romper la ley.
¿Qué documentos necesitas para la venta?
Además de los documentos habituales de compraventa (escritura, CUIT, DNI, certificado de dominio), necesitas:
- Copia del contrato de alquiler firmado y registrado en la AFIP
- Comprobante de pago del depósito de garantía
- Notificación de venta enviada al inquilino (con acuse de recibo)
- Acta de entrega-recepción del depósito firmada por las tres partes
- Últimos recibos de alquiler (últimos 3 meses)
Si no tienes esto, el notario puede rechazar la escritura. O peor, el comprador puede reclamar después que no le informaste.
| Opción | Velocidad de venta | Costo adicional | Riesgo legal | Beneficio para el comprador |
|---|---|---|---|---|
| Vender con inquilino | Alta (más rápido) | Ninguno | Bajo (si se cumplen los pasos) | Ingreso pasivo inmediato |
| Desalojar antes de vender | Baja (puede tardar meses) | Indemnización (hasta 3 meses de renta) | Alto (si no se sigue la ley) | Vivienda vacía |
Frequently Asked Questions
¿Puedo subir la renta antes de vender la propiedad?
No. Mientras el contrato esté vigente, no puedes modificar la renta, ni siquiera si la inflación subió. La ley de alquileres prohíbe aumentos fuera de los plazos y porcentajes establecidos en el contrato. Si lo haces, el inquilino puede denunciarte y pedir una devolución con intereses. Espera a que termine el contrato o que el nuevo dueño lo renegocie.
¿El inquilino tiene derecho a comprar la propiedad antes que otros?
Sí. Según la ley, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto. Esto significa que si decides vender, debes ofrecerle primero la propiedad al mismo precio y condiciones que le ofreces a terceros. Si él acepta, debes venderle a él. Si rechaza, puedes venderle a otro. No puedes omitir este paso. Si lo haces, el inquilino puede demandarte y anular la venta.
¿Qué pasa si el inquilino no paga la renta después de la venta?
El nuevo dueño es quien debe reclamar el pago. No puedes hacerlo tú, porque ya no eres el propietario. Si el inquilino no paga, el nuevo dueño debe iniciar un juicio de desalojo por incumplimiento. Tú ya no tienes ninguna responsabilidad legal sobre el inquilino, siempre y cuando hayas entregado todos los documentos correctamente y no hayas ocultado información sobre su historial de pagos.
¿Necesito un abogado para vender con inquilino?
No es obligatorio, pero es altamente recomendable. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede revisar el contrato, redactar la notificación legal, y asegurarse de que todos los papeles estén en orden. El costo de un abogado suele ser entre $80.000 y $150.000, pero evita costos mucho mayores si algo sale mal. En Mendoza, muchos notarios ofrecen paquetes de asesoría incluida en la escritura.
¿Puedo vender una propiedad con inquilino sin contrato registrado?
Técnicamente sí, pero es muy arriesgado. Si el contrato no está registrado en la AFIP, el comprador puede rechazar la compra o exigir un descuento. Además, el inquilino puede alegar que no tiene protección legal, y eso puede llevar a disputas. Registra el contrato antes de vender. El proceso es rápido, cuesta menos de $5.000 y se hace en línea. No vale la pena arriesgarte.
Próximos pasos
Si estás pensando en vender tu propiedad con inquilino, empieza hoy mismo. Revisa tu contrato. Verifica que esté registrado. Reúne los últimos recibos. Prepara la notificación para tu inquilino. No esperes a que alguien te diga qué hacer. La ley te protege, pero solo si tú la cumples.
Si no estás seguro de cómo redactar la notificación o qué documentos entregar, busca un notario o un abogado especializado en derecho inmobiliario. No confíes en consejos de amigos o redes sociales. Cada caso es único, y una equivocación puede costarte más que la venta misma.
Vender con inquilino no es complicado. Es simplemente diferente. Y si lo haces bien, puedes convertir un problema en una ventaja.
Juan Alemany
enero 12, 2026 AT 06:06Qué barbaridad que todavía haya gente que piensa que vender con inquilino es un problema. Si tu inquilino paga, es tu mejor amigo, no tu enemigo. La ley es clara, el contrato se transfiere, punto. Si no lo sabes, no vengas a quejarte cuando te denuncien por no notificar. No es complicado, es básico. Ya es hora de que dejen de inventar obstáculos donde no los hay.
Y ojo, no es "opción". Es la única forma legal y sensata. El resto es desesperación con documentos falsos.
Juan Fernandes
enero 13, 2026 AT 20:55En México si alguien intenta vender con inquilino sin desalojarlo, lo llaman loco. Aquí la gente quiere la casa vacía, punto. No me importa lo que diga la ley argentina, aquí no funcionan esos cuentos. Si tu inquilino se queda, tu propiedad vale menos. Porque nadie quiere lidiar con extraños. Y no me vengas con estadísticas, yo he visto más casos fallidos que exitosos.
Keith Gomez
enero 14, 2026 AT 23:16Interesante lo del derecho de tanteo… nunca lo había pensado. Entonces si el inquilino dice "no, me quedo" y el dueño lo vende igual, ¿la venta es nula? 😳
Y qué pasa si el inquilino es un tipo que paga bien pero arruina la cocina? El comprador no puede hacer nada hasta que termine el contrato? 😅
Dani Perez
enero 16, 2026 AT 00:07La ley 27.551 es clara. No hay ambigüedad. Notificación escrita con acuse de recibo. No WhatsApp. No voz. No carta sin firma. Si no lo haces, la venta es anulable. Punto. No es una sugerencia. Es un requisito legal. Y el depósito no es tuyo. Es del inquilino. Transferirlo no es un favor. Es una obligación. No hay excusas.
Felipe Losada
enero 17, 2026 AT 22:46Me encanta que alguien haya hecho esto tan claro. Muchos amigos míos se asustan al pensar que tienen que echar a su inquilino. Pero si es buena persona y paga puntual, ¿por qué quitarle eso? Es un buen activo. Y si el comprador quiere vivir ahí, que lo pida él después. No es tu problema. Tu trabajo es hacerlo bien, legal y tranquilo.
Gracias por este resumen. Lo guardaré para cuando venda mi piso.
yeraldin martinez botero
enero 18, 2026 AT 02:23Claro, todos dicen que vender con inquilino es fácil… hasta que te toca. Yo tuve uno que dejó el piso en ruinas, no pagó tres meses y después se quejó porque no le subí la renta. La ley protege a los vagos. Y tú, como dueño, pagas el costo. No es una ventaja. Es una trampa disfrazada de oportunidad.
Diego Valenzuela
enero 19, 2026 AT 22:19La ley no es un consejo. Es un contrato social. Si no respetas la notificación, rompes el pacto. El inquilino no es un invasor. Es un contratista. Y el comprador no es un héroe por querer la casa vacía. Es un ignorante. El mercado real valora estabilidad. No caos.
Sergio Henriquez
enero 21, 2026 AT 21:23Yo vendí mi departamento así hace un año. Inquilino excelente, 5 años pagando sin retrasos. El comprador era un inversor. Firmamos, transferimos el depósito, todo en orden. El inquilino ni se enteró hasta que recibió la carta. No hubo drama. No hubo juicios. Solo paz. Y el precio fue un 15% más alto que el de la casa de al lado que estaba vacía. La clave está en la transparencia, no en el miedo.
👍
Itzel Nuñez
enero 22, 2026 AT 09:40La información presentada es técnica y precisa. Sin embargo, se debe considerar que en contextos de alta inflación, la estabilidad del contrato puede convertirse en una carga para el propietario, dado que los aumentos legales no siempre reflejan la realidad económica. Aunque el marco legal es sólido, su aplicación práctica puede generar desequilibrios de largo plazo.
Susana Karg
enero 23, 2026 AT 07:20Qué decepción ver cómo la gente normaliza la explotación bajo el disfraz de "inversión pasiva". El inquilino no es un activo. Es un ser humano con derechos. Y tú, como propietario, estás abusando del sistema legal para maximizar ganancias a costa de la seguridad habitacional. La ley te protege, sí, pero eso no te hace ético. ¿No te da vergüenza venderle a alguien que quiere desalojar a una persona que lleva años pagando? ¿No ves que esto es una forma de colonialismo inmobiliario? La propiedad no es un producto financiero. Es un derecho humano. Y tú lo estás mercantilizando con la complicidad del Estado. Bravo, ¿eh? ¡Qué orgullo tener un departamento que vive de la desesperación ajena! ¡Qué modelo tan brillante! ¡Qué sociedad tan evolucionada! 🤡
Luis Gerardo Pérez Villaseñor
enero 25, 2026 AT 05:53Este es un procedimiento que requiere el más alto nivel de profesionalismo y cumplimiento normativo. Todo documento debe ser autenticado, todo aviso debe ser notarial, y toda transferencia debe ser registrada ante las autoridades competentes. Cualquier desviación, por mínima que sea, constituye un riesgo jurídico inaceptable. Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario argentino, con experiencia en contratos de alquiler y transmisiones de propiedad. La economía informal en este ámbito es una fuente constante de litigios costosos y prolongados.
José Pérez Pérez
enero 26, 2026 AT 21:39Lo de la notificación con acuse de recibo es clave. Lo vi en un caso donde el dueño mandó un WhatsApp y luego el inquilino dijo que "nunca lo recibió". El juez le creyó. La venta se anuló. No hay atajos. Si lo haces mal, pierdes todo. Y no es solo por la ley. Es por respeto. El inquilino no es un número. Es alguien que vive ahí. Trátalo bien, y todo sale mejor.
Betina Lemos
enero 27, 2026 AT 07:34En Córdoba, muchos no saben esto. Yo lo hice así y fue fácil. El inquilino era un profesor, pagaba siempre. El comprador era su vecino. Ahora vive allí. Nadie perdió. La clave es no hacer drama. Solo seguir los pasos. Y no mentir. Si el inquilino es bueno, dilo. Si es malo, también. La honestidad evita guerras.
Mario Martinez
enero 29, 2026 AT 05:27Esto es lo que pasa cuando los ricos se creen genios por no ser unos idiotas. "¡Oh, vender con inquilino es una oportunidad!" ¿Y si el inquilino es un drogadicto que paga con billetes sucios y rompe las puertas? ¿También es un "activo"? ¿O solo es un problema que tú ya no quieres ver? La ley no es un escudo moral. Es un truco legal para que los ricos sigan ganando mientras los pobres se quedan atrapados. No me vendas esto como una victoria. Es una concesión del sistema. Y tú, mi amigo, eres parte del problema.