Venta de propiedad con inquilino: opciones y pasos legales en Argentina

Imagina que decidiste vender tu departamento en Mendoza, pero tu inquilino sigue viviendo allí. ¿Puedes venderlo igual? ¿El inquilino tiene que irse? ¿Qué pasa si no le avisas? Muchos propietarios piensan que tener un inquilino complica la venta, pero en realidad, es una oportunidad. Un inquilino pagando renta cada mes hace que tu propiedad sea más atractiva para compradores que buscan ingresos pasivos. El problema no es tener un inquilino, sino no saber cómo hacerlo bien, sin romper la ley ni perder confianza.

¿Puedes vender una propiedad con inquilino? Sí, y es legal

En Argentina, la ley de alquileres (Ley 27.551) es clara: venta de propiedad con inquilino es totalmente permitida. No necesitas desalojar al inquilino para vender. El contrato de alquiler sigue vigente, y el nuevo dueño lo hereda automáticamente. Esto no es una excepción, es la regla. Muchos inversores buscan exactamente eso: un inmueble ya alquilado, con un inquilino confiable y pagando puntualmente. No es un obstáculo, es un beneficio.

Lo que sí debes hacer es informar al inquilino con anticipación. La ley exige notificarlo por escrito, con al menos 30 días de anticipación, antes de firmar cualquier contrato de compraventa. No vale con decirle en persona o mandar un mensaje por WhatsApp. Tienes que enviar una carta certificada o notificación con acuse de recibo. Si no lo haces, el inquilino puede reclamar daños y perjuicios, incluso si ya vendiste la propiedad.

¿Qué pasa con el contrato de alquiler cuando se vende?

El contrato no se cancela. Se transfiere. El nuevo propietario se convierte en el nuevo arrendador. Todos los términos siguen igual: el monto de la renta, la duración, las cláusulas de mantenimiento, la forma de pago. Nada cambia, salvo quién recibe el dinero. Si el inquilino tiene un contrato de dos años y faltan 14 meses, el nuevo dueño debe respetar esos 14 meses. No puede exigir que se vaya antes, ni subir la renta, ni cambiar condiciones.

Esto protege al inquilino, pero también al vendedor. Si tu inquilino paga bien y no causa problemas, el nuevo comprador lo verá como un activo, no como un problema. De hecho, propiedades con inquilinos estables suelen venderse más rápido y a mejores precios. Un estudio de la Cámara de Propiedad Raíz de Mendoza en 2025 mostró que estas viviendas se venden un 18% más rápido que las vacías, y el precio promedio es un 12% más alto.

Las dos opciones que tienes: vender con inquilino o desalojar

Tienes dos caminos. El primero es vender con el inquilino. El segundo es desalojarlo antes de vender. La mayoría elige el primero, porque es más fácil, más barato y más legal. Pero veamos las dos opciones.

• Opción 1: Vender con inquilino - No necesitas hacer nada más que notificar. El inquilino se queda, el comprador lo acepta. El proceso es rápido, no hay gastos de desalojo, ni de mudanza, ni de mantenimiento mientras la propiedad está vacía. El inquilino sigue pagando, así que no pierdes ingresos.
• Opción 2: Desalojar antes de vender - Para esto, debes terminar el contrato por causas justificadas: necesidad propia, venta de la vivienda, o incumplimiento del inquilino. Si quieres vender, la ley te permite terminar el contrato si tú o un familiar directo van a vivir allí. Pero debes notificar con 60 días de anticipación, y pagar una indemnización equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato, hasta un máximo de tres meses. Si el contrato tiene menos de un año, no pagas indemnización. Si lo rompes sin causa justa, el inquilino puede demandarte.

Desalojar solo tiene sentido si el inquilino no paga, daña la propiedad, o si estás seguro de que el comprador quiere la vivienda vacía. Pero en la mayoría de los casos, vender con inquilino es la mejor opción.

Pasos legales para vender con inquilino

Si decides vender con el inquilino, sigue estos pasos. No hay atajos. Si te saltas uno, puedes tener problemas después.

1. Revisa el contrato actual - Asegúrate de que esté registrado en la AFIP. Si no lo está, hazlo antes de vender. Un contrato no registrado puede hacer que el comprador se retire o exija descuentos.
2. Notifica al inquilino - Envía una notificación escrita, con acuse de recibo, informando que la propiedad está en venta. No necesitas decirle quién es el comprador, solo que se está gestando la venta. Usa un formulario oficial o una carta con tu firma y datos de contacto.
3. Informa al comprador - El comprador debe saber que hay un inquilino. Si no lo haces, puede reclamar fraude después de la compra. Incluye el contrato de alquiler en la documentación de la venta.
4. Actualiza los datos en la AFIP - Una vez firmada la compraventa, debes notificar el cambio de titularidad en la AFIP dentro de los 30 días. El nuevo dueño también debe registrarse como nuevo arrendador.
5. Transfiere el depósito de garantía - Si el inquilino pagó un depósito (fianza), este dinero debe pasar al nuevo propietario. No lo retengas. Haz un acta de entrega-recepción firmada por las tres partes: tú, el inquilino y el nuevo dueño.

Si no haces esto, el inquilino puede reclamar el depósito dos veces: una al vendedor y otra al comprador. Y tú, como vendedor, puedes ser demandado por mal manejo de fondos.

¿Cómo afecta esto al precio de venta?

La presencia de un inquilino no baja el precio. Al contrario. Un inquilino que paga puntualmente y no causa problemas aumenta el valor de la propiedad. Los compradores que buscan inversión ven esto como un flujo de ingresos seguro. Si tu inquilino lleva dos años pagando sin retrasos, eso es un activo.

Un comprador que busca una vivienda para vivir puede preferir una propiedad vacía. Pero si tu inquilino es un profesional, estudiante confiable o jubilado con buen historial, incluso esos compradores pueden aceptar quedarse con él. Lo importante es la transparencia. Si el inquilino es bueno, dilo. Si es problemático, también dilo. La mentira o la omisión puede costarte una demanda.

En Mendoza, por ejemplo, un departamento de dos ambientes con un inquilino estable puede venderse entre $18.000.000 y $21.000.000, mientras que uno vacío, en las mismas condiciones, se vende entre $16.500.000 y $19.000.000. La diferencia no es por la ubicación, es por el inquilino.

Errores comunes que debes evitar

Hay errores que muchos propietarios cometen, y que terminan en juicios, multas o pérdidas de dinero.

• No notificar al inquilino - Es el error más común. Piensan que no es necesario. La ley dice que sí lo es. Sin notificación, la venta puede ser anulada.
• Retener el depósito de garantía - No puedes quedarte con el dinero. Es del inquilino. Si no lo transfieres, puedes ser acusado de apropiación indebida.
• Decirle al inquilino que se vaya - No puedes presionarlo. Si le dices que se vaya para que la propiedad se venda mejor, estás violando su derecho. Él puede denunciarte.
• No incluir el contrato en la venta - Si no lo entregas al comprador, él puede alegar que no sabía. Y si el inquilino se niega a pagar después, el comprador te demandará a ti.

El secreto está en la documentación limpia. Tener todos los papeles en orden no solo te protege, sino que hace que tu propiedad sea más atractiva.

¿Qué pasa si el inquilino no quiere que vendas?

El inquilino no puede impedirte vender. Eso no es un derecho que tenga. Pero sí tiene derecho a ser informado y a que su contrato se respete. Si el inquilino se niega a firmar documentos o a recibir notificaciones, no pasa nada. Tú haces la notificación por escrito, con acuse de recibo. Si no lo recibe, lo envías por correo certificado. Si lo rechaza, el sistema registra el intento. Eso es suficiente.

Lo que sí puede hacer es pedir una copia del nuevo contrato de alquiler con el comprador. Tienes que dársela. No puedes negársela. Es su derecho.

¿Y si el comprador quiere desalojar al inquilino?

Si el comprador quiere vivir allí, él puede pedir la terminación del contrato por necesidad propia. Pero eso lo debe hacer él, no tú. Y él debe cumplir con los requisitos: notificar con 60 días de anticipación, y pagar la indemnización si aplica. Tú, como vendedor, no puedes forzar al inquilino a irse. Eso sería una violación de la ley.

Si el comprador te presiona para que saques al inquilino antes de la compra, dile que no es legal. Si insiste, busca otro comprador. Las propiedades con inquilinos estables se venden rápido. No necesitas a alguien que quiera romper la ley.

¿Qué documentos necesitas para la venta?

Además de los documentos habituales de compraventa (escritura, CUIT, DNI, certificado de dominio), necesitas:

• Copia del contrato de alquiler firmado y registrado en la AFIP
• Comprobante de pago del depósito de garantía
• Notificación de venta enviada al inquilino (con acuse de recibo)
• Acta de entrega-recepción del depósito firmada por las tres partes
• Últimos recibos de alquiler (últimos 3 meses)

Si no tienes esto, el notario puede rechazar la escritura. O peor, el comprador puede reclamar después que no le informaste.

Frequently Asked Questions

Próximos pasos

Si estás pensando en vender tu propiedad con inquilino, empieza hoy mismo. Revisa tu contrato. Verifica que esté registrado. Reúne los últimos recibos. Prepara la notificación para tu inquilino. No esperes a que alguien te diga qué hacer. La ley te protege, pero solo si tú la cumples.

Si no estás seguro de cómo redactar la notificación o qué documentos entregar, busca un notario o un abogado especializado en derecho inmobiliario. No confíes en consejos de amigos o redes sociales. Cada caso es único, y una equivocación puede costarte más que la venta misma.

Vender con inquilino no es complicado. Es simplemente diferente. Y si lo haces bien, puedes convertir un problema en una ventaja.