Una mejora no declarada, es cualquier modificación física hecha a una propiedad que no se registró oficialmente ante las autoridades locales. También conocida como obra irregular, esta práctica es común en Argentina, donde muchos propietarios suman baños, ampliaciones o terrazas sin pedir permiso. Pero lo que parece un ahorro en el corto plazo puede convertirse en una bomba de tiempo al vender, alquilar o incluso al pagar impuestos.
Estas mejoras no declaradas afectan directamente el valor de propiedad. Un departamento con un dormitorio extra que no está en el plano oficial puede venderse más caro, pero si lo descubren los inspectores, te obligan a regularizarlo —con costos que pueden superar el 30% del valor de la obra— o incluso a demolerlo. En zonas como CABA o Mendoza, donde los precios por metro cuadrado superan los $2 millones, una habitación ilegal puede sumar hasta $5 millones en valor de mercado… pero también en riesgo legal. Las inspecciones inmueble hoy no se limitan a ver si el agua funciona: revisan planos, certificados de habitabilidad y hasta comparan fotos de satélite de años anteriores.
Los compradores serios ya no firman sin verificar. Si compras una casa con una cocina ampliada o un garaje convertido en habitación, y no hay permiso, estás asumiendo toda la responsabilidad. En muchos edificios con consorcio, incluso una pared móvil puede ser considerada una mejora no declarada. Y si el vendedor no te lo dice, no puedes decir que no sabías. En 2025, los notarios y los bancos exigen más documentación que nunca. Incluso los fondos de inversión que compran propiedades en Argentina ya tienen checklists para detectar estas irregularidades antes de invertir.
Por eso, antes de firmar cualquier contrato, revisa con cuidado: ¿el baño que ves en el fondo es el mismo que aparece en el título de propiedad? ¿La terraza que te mostraron tiene permiso de construcción? ¿El constructor te dio un recibo de obra con el nombre del propietario y la dirección exacta? Estas no son preguntas de curiosidad: son filtros de supervivencia. Las inversiones inmobiliaria que ignoran esto terminan en tribunales, multas o pérdidas de capital.
Lo que encontrarás aquí son guías reales de propietarios, compradores y constructores que ya pasaron por esto. Desde cómo identificar una mejora no declarada con solo mirar las paredes, hasta qué documentos pedirle al vendedor antes de pagar el depósito. No hay teorías. Solo lo que funciona en la calle, en los barrios, en los edificios de Buenos Aires, Mendoza y Córdoba.
Comprar una propiedad con mejoras no declaradas puede parecer una oportunidad, pero esconde multas, demoliciones y problemas para vender. Conoce los riesgos reales y cómo regularizar o evitarlos antes de firmar.