Compra de propiedad con mejoras no declaradas: riesgos y soluciones
nov, 16 2025
Comprar una casa o departamento en Argentina puede parecer una buena inversión, pero si las mejoras no están declaradas, estás entrando en un terreno peligroso. Muchas personas caen en la trampa porque el precio es más bajo, la cocina es moderna, o el patio fue ampliado. Pero detrás de esos detalles atractivos puede haber multas, demoliciones o imposibilidad de vender en el futuro. No es solo un problema de legalidad: es un riesgo financiero real que puede costarte más de lo que ahorraste.
¿Qué son las mejoras no declaradas?
Las mejoras no declaradas son cualquier modificación hecha a una propiedad que no fue aprobada por la municipalidad. No se trata solo de construir una pileta o un dormitorio extra. También incluyen: cambiar la fachada, ampliar una terraza, cerrar un patio para hacer un baño, instalar un techo de vidrio, o incluso mover una pared interior si afecta la estructura. Todo eso, si no está en el plano oficial registrado en el municipio, es una mejora no declarada.
En Mendoza, por ejemplo, muchas casas de los años 80 y 90 tienen cocinas ampliadas en lo que antes era un patio. O departamentos donde el balcón se convirtió en una habitación con vidrios. Algunos dueños lo hacen porque no saben que necesitan permiso. Otros lo hacen porque saben que el trámite es lento y caro. Pero cuando compras esa propiedad, asumes todos esos problemas como si fueran tuyos.
Los riesgos que nadie te cuenta
El mayor riesgo no es que te multen hoy. Es que en el futuro, cuando quieras vender, refinanciar o incluso asegurar la propiedad, te encuentres con un muro de papel.
- Multas por irregularidades: Las municipalidades pueden imponer multas que llegan a 10 veces el valor de la obra no autorizada. En algunos casos, la multa se calcula por metro cuadrado ilegal. Si sumaste 20 m² de habitación sin permiso, podrías pagar hasta $2.000.000 en impuestos y sanciones.
- Demolición obligatoria: Si la obra viola normas de uso del suelo, altura, o distancias de propiedad, la municipalidad puede exigir que la derribes. Imagina que invertiste $8.000.000 en una cocina y baño nuevos, y te dicen que los tienes que sacar.
- Imposibilidad de obtener financiamiento: Los bancos y cajas de ahorro no otorgan hipotecas si la propiedad tiene obras no declaradas. El avalúo técnico detecta las diferencias entre el plano oficial y la realidad. Si el plano dice 80 m² y la casa tiene 105 m², te rechazan el crédito.
- Problemas con el seguro: Si ocurre un incendio o una inundación, la aseguradora puede negar el pago si descubre que la estructura fue modificada sin permiso. No es un detalle menor: es una cláusula de exclusión común en pólizas.
- Conflictos con vecinos: Si tu ampliación invadió una línea de propiedad, o bloqueó una ventilación, un vecino puede denunciarte. En muchos casos, los vecinos no se quejan hasta que la propiedad se vende y el nuevo dueño quiere hacer cambios.
¿Cómo detectar mejoras no declaradas antes de comprar?
No confíes solo en lo que te dice el vendedor. Tampoco en las fotos del anuncio. Hay tres pasos clave que todo comprador debe hacer:
- Solicita el plano oficial: Pide al vendedor el plano de la propiedad registrado en la municipalidad. No te conformes con una copia digital: pide el certificado de inscripción actualizado. En Mendoza, se puede pedir en la Dirección de Catastro por el número de predio.
- Haz una inspección física comparativa: Camina por toda la casa. Mide las habitaciones. Compara con el plano. Fíjate en techos que parecen más altos, paredes nuevas, puertas que no coinciden con el plano original, o ventanas donde antes no había. Usa una cinta métrica. No te fíes de la vista.
- Contrata un perito inmobiliario: Un profesional con licencia puede verificar si hay obras no declaradas. Su informe es valioso. No cuesta más de $150.000 y puede salvarte de una pérdida de millones. En Mendoza, hay colegios de peritos que te recomiendan profesionales certificados.
Si el plano dice que hay un baño en el primer piso y en realidad hay dos, o si el patio que figura como libre ahora es una habitación, eso es una señal de alerta. No lo ignores.
Soluciones: ¿Qué hacer si ya compraste o quieres comprar una con mejoras no declaradas?
Si ya compraste y descubriste el problema, no estás perdido. Pero debes actuar rápido.
Opción 1: Regularizar la obra
En muchos municipios, incluyendo Mendoza, existe un programa de regularización de obras no declaradas. Se llama Regularización de Obras Irregulares (ROI). Es un trámite que permite legalizar construcciones hechas antes de cierta fecha (por lo general, antes de 2015).
Para hacerlo:
- Contrata un arquitecto o ingeniero para elaborar un nuevo plano actualizado.
- Paga una tasa de regularización, que suele ser entre 5% y 15% del valor de la obra.
- Presentas el plano y el pago en la municipalidad.
- Si no hay violaciones graves (como invasión de via pública o riesgo estructural), te dan la autorización.
El proceso puede tardar entre 3 y 8 meses. Pero una vez que lo haces, puedes vender, hipotecar o asegurar sin problemas.
Opción 2: Negociar con el vendedor
Si aún no firmaste el contrato, puedes usar la irregularidad como herramienta de negociación. Pide que el vendedor asuma el costo de regularizar la obra antes de la venta. O que te rebaje el precio en el monto estimado de la multa y los trámites. No es raro que un vendedor acepte rebajar un 20% si eso significa cerrar la venta sin complicaciones.
Opción 3: Renunciar a la compra
Si el costo de regularización es demasiado alto, o si hay riesgos estructurales, lo mejor es caminar. No te dejes llevar por el precio bajo. Una propiedad con mejoras no declaradas es como un coche con el motor modificado sin certificación: puede funcionar hoy, pero en cualquier momento te deja tirado.
Lo que no debes hacer
No firmes un contrato de compraventa sin verificar el plano oficial. No confíes en un “solo se necesita un permiso” del vendedor. No aceptes que el vendedor te diga que “ya lo arregló con el municipio” sin ver el recibo o la autorización escrita.
Evita los intermediarios que te dicen que “en Argentina todos lo hacen”. Eso no es una excusa, es una advertencia. Y no te dejes convencer por una oferta “por tiempo limitado”. Si algo parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente es porque tiene una bomba de tiempo escondida.
¿Qué pasa si no haces nada?
Si dejas la obra sin regularizar, el problema no desaparece. Al contrario. Cada vez que cambies de dueño, el nuevo comprador puede exigirte que lo soluciones. O la municipalidad puede inspeccionar la zona y detectarla. En los últimos años, Mendoza ha intensificado los controles urbanísticos. En 2024, se regularizaron más de 1.200 propiedades en el departamento de Maipú solo. Eso significa que las inspecciones están en marcha.
Si te descubren, no solo pagas la multa. También pierdes el valor de la inversión que hiciste en las mejoras. Y si intentas vender, el comprador puede exigirte que deshagas todo antes de firmar.
Consejo final: La regla de oro
Antes de comprar cualquier propiedad, pregunta: “¿Está todo lo que veo registrado en el plano oficial?” Si la respuesta no es un sí rotundo, no avances. No es una pérdida de tiempo. Es una protección de tu dinero, tu tranquilidad y tu futuro.
Una casa bien documentada, aunque sea más cara, vale más a largo plazo. Porque no solo es una vivienda. Es un activo. Y los activos seguros se venden, se financian y se heredan sin dramas.
¿Puedo comprar una propiedad con mejoras no declaradas si el vendedor promete regularizarla después?
No es recomendable. Si el vendedor promete regularizar después, no tienes garantía de que lo hará. El trámite depende de él, y si se cambia de opinión, tú quedas con una propiedad ilegal. Si quieres comprar, exige que la regularización se haga antes de la firma del contrato. O que el precio se reduzca para cubrir el costo de la regularización, y que eso quede escrito en el documento legal.
¿Qué pasa si la obra no declarada es pequeña, como un baño en el patio?
No importa el tamaño. En la ley, cualquier modificación que cambie la superficie construida o el uso de la propiedad requiere autorización. Un baño en el patio puede parecer insignificante, pero si no está en el plano, es una irregularidad. Las municipalidades miden por metros cuadrados, no por utilidad. Si sumas 6 m² sin permiso, ya estás en riesgo.
¿El catastro detecta automáticamente las mejoras no declaradas?
No. El catastro tiene los planos oficiales, pero no hace inspecciones visuales constantes. Las irregularidades se descubren cuando alguien las denuncia, cuando se solicita un nuevo certificado, o cuando se hace una inspección por orden judicial o municipal. Muchas propiedades con mejoras no declaradas siguen sin ser detectadas por años. Pero eso no significa que estén seguras.
¿Puedo usar el certificado de habitabilidad para saber si hay mejoras no declaradas?
No necesariamente. El certificado de habitabilidad verifica que la vivienda cumple con normas de seguridad, saneamiento y estructura, pero no compara el estado actual con el plano original. Puedes tener un certificado de habitabilidad y aún así tener una ampliación ilegal. Son documentos distintos. El plano del catastro es el que te dice qué está permitido.
¿Las mejoras no declaradas afectan el valor de la propiedad al vender?
Sí, y mucho. Un comprador serio no va a pagar más por una propiedad con irregularidades. Incluso si las mejoras son bonitas, el riesgo legal baja su valor. En el mercado, una casa con planos al día puede valer un 15% a 25% más que una igual pero con obras no declaradas. Porque el comprador sabe que va a tener que invertir tiempo, dinero y paciencia para arreglarlo.
Alicia Villa
noviembre 17, 2025 AT 05:43Si no está en el plano, no existe. Punto.
Nerea Ramírez Mellado
noviembre 17, 2025 AT 09:59¡Oye, oye, oye! Yo compré un piso en Mendoza hace dos años y me pasó exactamente esto. Pensé que el balcón convertido en habitación era un plus, hasta que el banco me rechazó la hipoteca. Me costó 6 meses y 300k de trámites regularizarlo, pero al menos ahora puedo vender sin que nadie me mire como si fuera una estafadora. Lo más loco? El vendedor me juró que "todo estaba en orden". ¡Qué mentiroso! Siempre, siempre, pide el plano oficial. No te fíes de las fotos ni de las promesas. Una cinta métrica y un perito te salvan la vida (y el dinero).
Antón Perez Montero
noviembre 17, 2025 AT 12:11Es fundamental destacar que la falta de documentación urbanística no es un detalle técnico, sino una vulneración estructural del derecho de propiedad. La legalidad no es un mero trámite, sino el fundamento sobre el cual se asienta la seguridad jurídica en transacciones inmobiliarias. La recomendación de contratar a un perito inmobiliario certificado no es una opción, sino una obligación ética para cualquier comprador consciente. La economía informal en el sector inmobiliario genera externalidades negativas que afectan a toda la comunidad.
Francisco Javier Rodríguez Amorín
noviembre 19, 2025 AT 07:51¿Y quién les dice que el catastro no está manipulado? Yo sé de un caso en Córdoba donde el plano oficial tenía un baño que nunca existió... y el que sí existía no aparecía. Las municipalidades están llenas de corruptos que aceptan sobornos para firmar planos falsos. ¡No te fíes de ningún papel! La única forma segura es ir con un dron, medir todo tú mismo y comparar con las fotos satelitales de Google Earth de 2010. Si te dicen que "todo está en orden", es porque te están engañando. Están preparando un golpe. ¡Cuidado! ¡Esto es un plan para despojarte de tu casa! ¡No firmes nada sin grabar la conversación!
Eric Cruz
noviembre 19, 2025 AT 16:07Esto es tan real como el sol. Yo ayudé a un amigo que compró una casa con 15m² de terraza convertida en cocina. Pensaba que era una ganga. Al final, tuvo que pagar la multa, pero lo hizo con calma, contrató a un arquitecto que conocía el trámite y en 4 meses lo regularizó. Hoy vende la casa por un 20% más que el precio que pagó. No es una pérdida, es una inversión. Lo importante es no entrar en pánico. Actuar con cabeza, con documentación, y con ayuda profesional. ¡Sí se puede! Y vale la pena. No dejes que el miedo te paralice, usa el conocimiento como herramienta.
Marta Gehbrecristos
noviembre 20, 2025 AT 22:45Me encanta cómo este post no solo expone el problema, sino que ofrece soluciones reales, con pasos claros. Me siento empoderada al leerlo. No se trata de asustar a la gente, sino de darle las herramientas para tomar decisiones informadas. Y oye, si alguien dice "en Argentina todos lo hacen", yo respondo: "entonces, ¿por qué no todos tienen hipoteca?". La legalidad no es un lujo, es el piso mínimo para vivir en paz. Gracias por este contenido. Me gustaría que lo compartieran en cada grupo de compradores de vivienda. ¡Necesitamos más gente así!
Núria Campillo
noviembre 22, 2025 AT 01:31Ustedes están siendo demasiado blandos. Si alguien hace una mejora sin permiso, es un delincuente. No es "una irregularidad", es un robo al municipio y a los vecinos que sí pagaron sus impuestos. ¿Por qué deberíamos premiar a quienes saltan la ley? El que no cumple no merece tener derechos. Si quieres una casa bonita, trabaja, ahorra, y hazlo bien. No te aproveches de la torpeza de los otros. ¡No hay excusas! ¡Es moralmente inaceptable! Y si lo compras, eres cómplice. ¡No lo hagas!
Sandra Suárez
noviembre 23, 2025 AT 19:22Lo que no dicen es que el programa ROI es una trampa. Es un engaño del gobierno para sacarte más plata. Te piden el 15% del valor de la obra... pero luego te exigen más permisos, más certificados, más firmas. Al final, gastas 500k y te dicen que no puedes hacer un baño nuevo porque "la normativa cambió en 2023". Todo es una red de burocracia para asfixiar al ciudadano. La única solución es no comprar nunca una casa. Vive en un alquiler. Así no te engañan.
Paula Vizoso
noviembre 25, 2025 AT 14:48Si estás pensando en comprar, haz esto: ve al catastro con el número de predio, pide el plano, y lleva una foto de tu celular de la casa. Si algo no coincide, no avances. No te presiones. No te dejes convencer por el precio. Tu tranquilidad vale más que un descuento. Yo lo hice, y hoy duermo tranquila. No es difícil. Solo hay que ser paciente. Tú puedes. 💪
Ana María Huaccha Tejada
noviembre 25, 2025 AT 22:49En Perú también pasa lo mismo, pero con las terrazas y los techos de chapa. La gente piensa que si no lo ven, no existe. Pero cuando llega la inspección... ¡boom! Lo mejor es preguntar, preguntar y preguntar. No te avergüences de parecer curiosa. Es tu dinero. ¡Cuida tu casa, cuida tu futuro!
Cristina Cantu
noviembre 26, 2025 AT 13:49Gracias por este post 🙏✨ Me salvó la vida. Mi hermana compró un piso con una habitación extra... y no lo sabía. Ahora está regularizando, pero con estrés. Yo le dije: "Pide el plano, no te fíes de nadie". ¡Y lo hizo! 🏡💙 No es sexy, pero es lo que te mantiene viva. #NoCompresSinPlano
Diego Donoso Daille
noviembre 27, 2025 AT 03:49La clave está en la paciencia y la información. No hay atajos. Si algo parece fácil, es porque falta algo. Compré mi casa en Chile con el mismo esquema: verifiqué el plano, medí todo, contraté a un técnico. No fue rápido, pero fue seguro. Hoy no tengo deudas con nadie. Ni con el municipio. Ni con mi conciencia. La tranquilidad no se compra, se construye paso a paso.
carmen tornero
noviembre 28, 2025 AT 16:21Interesante cómo se mezcla la ignorancia legal con la urgencia económica. Muchos compradores caen en la trampa porque no entienden que el plano no es un documento administrativo, sino un contrato social implícito entre el propietario y la ciudad. La falta de claridad en la normativa local -más que la corrupción- es lo que alimenta esta práctica. Lo ideal sería que las municipalidades publicaran mapas interactivos de irregularidades, como en Barcelona. Así, el mercado se autorregula. Pero mientras tanto, el comprador debe ser su propio guardián.
Anibal Sierra
noviembre 29, 2025 AT 06:25¡OJO! El que dice que "es normal" está vendiendo humo. Yo trabajé en una municipalidad y vi cómo se manipulaban planos. Los vendedores te dicen que "ya lo arreglaron" y te dan un recibo de pago... pero es de 2018 y nunca se presentó el plano. ¡Eso no es trámite, es fraude! Si te lo venden como una ganga, es porque te están preparando una bomba. No seas tonto. Pide el certificado de inscripción actualizado, no una copia de WhatsApp. Y si te lo niegan, camina. No hay ninguna casa que valga perder tu tranquilidad. ¡Soy directo porque me importa tu dinero!
Núria Vallcorba
noviembre 29, 2025 AT 06:33¿Y si la obra no declarada es de 1975? ¿Todavía se puede multar? ¿Y si el dueño original murió en 1990? ¿Quién paga? ¿El nieto? ¿La municipalidad tiene memoria de 50 años? ¡Esto es un caos! ¡Y tú quieres que yo firme un contrato con esto encima! ¡No me jodas! ¡Esto es una lotería de burocracia con bomba de relojería! ¡Yo no soy un abogado, soy un padre que quiere una casa para su hija! ¡No me hagan esto!