Compra de propiedad con mejoras no declaradas: riesgos y soluciones

Comprar una casa o departamento en Argentina puede parecer una buena inversión, pero si las mejoras no están declaradas, estás entrando en un terreno peligroso. Muchas personas caen en la trampa porque el precio es más bajo, la cocina es moderna, o el patio fue ampliado. Pero detrás de esos detalles atractivos puede haber multas, demoliciones o imposibilidad de vender en el futuro. No es solo un problema de legalidad: es un riesgo financiero real que puede costarte más de lo que ahorraste.

¿Qué son las mejoras no declaradas?

Las mejoras no declaradas son cualquier modificación hecha a una propiedad que no fue aprobada por la municipalidad. No se trata solo de construir una pileta o un dormitorio extra. También incluyen: cambiar la fachada, ampliar una terraza, cerrar un patio para hacer un baño, instalar un techo de vidrio, o incluso mover una pared interior si afecta la estructura. Todo eso, si no está en el plano oficial registrado en el municipio, es una mejora no declarada.

En Mendoza, por ejemplo, muchas casas de los años 80 y 90 tienen cocinas ampliadas en lo que antes era un patio. O departamentos donde el balcón se convirtió en una habitación con vidrios. Algunos dueños lo hacen porque no saben que necesitan permiso. Otros lo hacen porque saben que el trámite es lento y caro. Pero cuando compras esa propiedad, asumes todos esos problemas como si fueran tuyos.

Los riesgos que nadie te cuenta

El mayor riesgo no es que te multen hoy. Es que en el futuro, cuando quieras vender, refinanciar o incluso asegurar la propiedad, te encuentres con un muro de papel.

• Multas por irregularidades: Las municipalidades pueden imponer multas que llegan a 10 veces el valor de la obra no autorizada. En algunos casos, la multa se calcula por metro cuadrado ilegal. Si sumaste 20 m² de habitación sin permiso, podrías pagar hasta $2.000.000 en impuestos y sanciones.
• Demolición obligatoria: Si la obra viola normas de uso del suelo, altura, o distancias de propiedad, la municipalidad puede exigir que la derribes. Imagina que invertiste $8.000.000 en una cocina y baño nuevos, y te dicen que los tienes que sacar.
• Imposibilidad de obtener financiamiento: Los bancos y cajas de ahorro no otorgan hipotecas si la propiedad tiene obras no declaradas. El avalúo técnico detecta las diferencias entre el plano oficial y la realidad. Si el plano dice 80 m² y la casa tiene 105 m², te rechazan el crédito.
• Problemas con el seguro: Si ocurre un incendio o una inundación, la aseguradora puede negar el pago si descubre que la estructura fue modificada sin permiso. No es un detalle menor: es una cláusula de exclusión común en pólizas.
• Conflictos con vecinos: Si tu ampliación invadió una línea de propiedad, o bloqueó una ventilación, un vecino puede denunciarte. En muchos casos, los vecinos no se quejan hasta que la propiedad se vende y el nuevo dueño quiere hacer cambios.

¿Cómo detectar mejoras no declaradas antes de comprar?

No confíes solo en lo que te dice el vendedor. Tampoco en las fotos del anuncio. Hay tres pasos clave que todo comprador debe hacer:

1. Solicita el plano oficial: Pide al vendedor el plano de la propiedad registrado en la municipalidad. No te conformes con una copia digital: pide el certificado de inscripción actualizado. En Mendoza, se puede pedir en la Dirección de Catastro por el número de predio.
2. Haz una inspección física comparativa: Camina por toda la casa. Mide las habitaciones. Compara con el plano. Fíjate en techos que parecen más altos, paredes nuevas, puertas que no coinciden con el plano original, o ventanas donde antes no había. Usa una cinta métrica. No te fíes de la vista.
3. Contrata un perito inmobiliario: Un profesional con licencia puede verificar si hay obras no declaradas. Su informe es valioso. No cuesta más de $150.000 y puede salvarte de una pérdida de millones. En Mendoza, hay colegios de peritos que te recomiendan profesionales certificados.

Si el plano dice que hay un baño en el primer piso y en realidad hay dos, o si el patio que figura como libre ahora es una habitación, eso es una señal de alerta. No lo ignores.

Soluciones: ¿Qué hacer si ya compraste o quieres comprar una con mejoras no declaradas?

Si ya compraste y descubriste el problema, no estás perdido. Pero debes actuar rápido.

Opción 1: Regularizar la obra

En muchos municipios, incluyendo Mendoza, existe un programa de regularización de obras no declaradas. Se llama Regularización de Obras Irregulares (ROI). Es un trámite que permite legalizar construcciones hechas antes de cierta fecha (por lo general, antes de 2015).

Para hacerlo:

• Contrata un arquitecto o ingeniero para elaborar un nuevo plano actualizado.
• Paga una tasa de regularización, que suele ser entre 5% y 15% del valor de la obra.
• Presentas el plano y el pago en la municipalidad.
• Si no hay violaciones graves (como invasión de via pública o riesgo estructural), te dan la autorización.

El proceso puede tardar entre 3 y 8 meses. Pero una vez que lo haces, puedes vender, hipotecar o asegurar sin problemas.

Opción 2: Negociar con el vendedor

Si aún no firmaste el contrato, puedes usar la irregularidad como herramienta de negociación. Pide que el vendedor asuma el costo de regularizar la obra antes de la venta. O que te rebaje el precio en el monto estimado de la multa y los trámites. No es raro que un vendedor acepte rebajar un 20% si eso significa cerrar la venta sin complicaciones.

Opción 3: Renunciar a la compra

Si el costo de regularización es demasiado alto, o si hay riesgos estructurales, lo mejor es caminar. No te dejes llevar por el precio bajo. Una propiedad con mejoras no declaradas es como un coche con el motor modificado sin certificación: puede funcionar hoy, pero en cualquier momento te deja tirado.

Lo que no debes hacer

No firmes un contrato de compraventa sin verificar el plano oficial. No confíes en un “solo se necesita un permiso” del vendedor. No aceptes que el vendedor te diga que “ya lo arregló con el municipio” sin ver el recibo o la autorización escrita.

Evita los intermediarios que te dicen que “en Argentina todos lo hacen”. Eso no es una excusa, es una advertencia. Y no te dejes convencer por una oferta “por tiempo limitado”. Si algo parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente es porque tiene una bomba de tiempo escondida.

¿Qué pasa si no haces nada?

Si dejas la obra sin regularizar, el problema no desaparece. Al contrario. Cada vez que cambies de dueño, el nuevo comprador puede exigirte que lo soluciones. O la municipalidad puede inspeccionar la zona y detectarla. En los últimos años, Mendoza ha intensificado los controles urbanísticos. En 2024, se regularizaron más de 1.200 propiedades en el departamento de Maipú solo. Eso significa que las inspecciones están en marcha.

Si te descubren, no solo pagas la multa. También pierdes el valor de la inversión que hiciste en las mejoras. Y si intentas vender, el comprador puede exigirte que deshagas todo antes de firmar.

Consejo final: La regla de oro

Antes de comprar cualquier propiedad, pregunta: “¿Está todo lo que veo registrado en el plano oficial?” Si la respuesta no es un sí rotundo, no avances. No es una pérdida de tiempo. Es una protección de tu dinero, tu tranquilidad y tu futuro.

Una casa bien documentada, aunque sea más cara, vale más a largo plazo. Porque no solo es una vivienda. Es un activo. Y los activos seguros se venden, se financian y se heredan sin dramas.