Stock de propiedades en venta en Argentina: niveles actuales y rotación del mercado

En enero de 2026, el stock de propiedades en venta en Argentina alcanzó su nivel más alto en cinco años. En ciudades como Mendoza, Córdoba y Buenos Aires, hay más casas y departamentos disponibles que en cualquier momento desde 2021. Pero no es solo una cuestión de cantidad: lo que realmente importa es la rotación. ¿Cuánto tarda una propiedad en venderse? ¿Por qué algunas se venden en semanas y otras llevan más de un año? La respuesta está en los niveles de inventario y en cómo el mercado se está reajustando tras años de inflación, tipos de interés y cambios en el poder adquisitivo.

¿Qué significa stock de propiedades en venta?

El stock de propiedades en venta es simplemente el número total de viviendas, departamentos o terrenos que están listados para comprar en un momento dado. No es lo mismo que las ventas reales. Puedes tener 10.000 propiedades en venta, pero si solo se venden 200 al mes, el mercado está estancado. Eso es lo que está pasando en muchas zonas del país. En Mendoza, por ejemplo, el inventario residencial aumentó un 38% en 2025 comparado con 2024, según datos del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia. Pero las ventas cayeron un 22% en el mismo período.

Esto no es un problema de falta de compradores. Es un problema de desajuste. Muchas propiedades están sobrepreciosas. Otras están en mal estado y no cumplen con las expectativas actuales de los compradores. Y otras, simplemente, no tienen financiamiento accesible.

Los niveles de inventario: tres categorías clave

No todos los stocks son iguales. Se pueden dividir en tres tipos, y cada uno cuenta una historia distinta:

• Inventario activo (bajo): Menos de 3 meses de existencias. Esto significa que si no se venden más propiedades, se agotarían en menos de 90 días. Es un mercado de vendedores: los precios suben, las ofertas se aceptan rápido y hay competencia entre compradores.
• Inventario moderado: Entre 3 y 6 meses. El mercado está equilibrado. Ni vendedores ni compradores tienen ventaja clara. Los precios se mantienen estables, y las negociaciones son normales.
• Inventario alto: Más de 6 meses. Esto es lo que vemos hoy en muchas ciudades. En Rosario, el inventario llegó a 8,5 meses en diciembre de 2025. En Bariloche, llegó a 11 meses. Es un mercado de compradores: los vendedores bajan precios, ofrecen financiamiento, hacen reformas, y aún así tardan.

En 2024, la mayoría de las ciudades argentinas estaban en la categoría moderada. Hoy, más del 60% están en alta. Eso no significa que el mercado esté en crisis. Significa que está en transición.

Rotación: la clave que nadie habla

La rotación es la velocidad con la que las propiedades se venden. Se mide en meses de inventario: cuánto tiempo tardaría en agotarse el stock actual si no entraran nuevas propiedades al mercado.

En 2022, la rotación promedio en Buenos Aires era de 2,8 meses. Hoy es de 7,3 meses. Eso quiere decir que una propiedad que antes se vendía en ocho semanas ahora tarda casi un año. ¿Por qué?

• Los precios no bajaron lo suficiente. Muchos vendedores siguen pidiendo lo que pagaron en 2021, cuando el dólar estaba en $300. Hoy está en $1.100. El poder adquisitivo cambió, pero los precios no.
• El financiamiento sigue restringido. Los créditos hipotecarios en pesos tienen tasas por encima del 100% anual. En dólares, los bancos exigen hasta el 60% de enganche. Pocos pueden pagar eso.
• Las expectativas cambiaron. Los compradores ya no quieren casas viejas sin calefacción, sin aire acondicionado, sin estacionamiento. Quieren eficiencia energética, seguridad, conectividad. Las propiedades que no cumplen con eso no se venden, aunque estén baratas.

La rotación también varía por tipo de propiedad. En Mendoza, los departamentos de 2 ambientes en barrios como Parque San Martín se venden en 4-5 meses. Las casas de 4 ambientes en zonas rurales tardan más de 15 meses. La diferencia no es solo el precio: es la demanda real.

¿Qué pasa con las propiedades que no se venden?

Las viviendas que no se venden en más de 9 meses se convierten en un problema. Para los propietarios, son una carga: impuestos, mantenimiento, seguros. Para los bancos, son activos inmovilizados que no generan ingresos. Para el mercado, son un obstáculo: saturan el inventario y desincentivan a nuevos vendedores.

Algunas estrategias están surgiendo para moverlas:

• Alquiler con opción a compra: Más empresas y particulares están ofreciendo viviendas en alquiler con la posibilidad de comprarlas después de 2 o 3 años. Esto atrae a jóvenes que no pueden pagar un enganche pero sí un alquiler mensual.
• Reformas rápidas con financiamiento incluido: Algunas inmobiliarias están comprando propiedades viejas, las reforman en 30 días (nuevo piso, pintura, baño, cocina) y las venden con financiamiento propio. El costo se recupera en 8-10 meses.
• Subastas digitales: Plataformas como Inmuebles24 y Mercado Libre están lanzando subastas en línea con precios de salida reducidos hasta un 40%. En noviembre de 2025, el 31% de las propiedades subastadas en Córdoba se vendieron en menos de 15 días.

¿Dónde hay más oportunidades?

Si estás buscando comprar, el momento es bueno. Pero no en todos lados. Las zonas con mejor rotación en 2026 son:

• Barrios centrales de Mendoza, San Miguel de Tucumán y La Plata: Donde hay infraestructura, seguridad y acceso a servicios. Las propiedades de 1 a 3 ambientes se venden en 4-6 meses.
• Localidades con proyectos de infraestructura: Como Río Cuarto (nuevo hospital y centro comercial) o San Juan (expansión de la red de gas). Las viviendas en estos lugares suben en valor antes de que se termine la obra.
• Propiedades con certificados de eficiencia energética: Aunque cuestan un 10-15% más, se venden el doble de rápido. Los compradores modernos pagan más por ahorro a largo plazo.

Evita las zonas alejadas sin transporte, sin escuelas, sin internet de calidad. Aunque la propiedad sea barata, no se venderá. Y si la necesitas vender en el futuro, estarás en la misma situación.

El futuro del stock inmobiliario

En 2027, el stock de propiedades en venta probablemente siga alto, pero la rotación mejorará. ¿Por qué?

• Los bancos están adaptando sus productos. Algunas entidades ya ofrecen créditos con enganches del 20% en dólares indexados a la inflación. No es ideal, pero es más accesible.
• Los millennials y gen Z están comprando. Son menos propensos a querer una casa grande. Prefieren departamentos funcionales, cerca del trabajo. Eso reduce la presión sobre las casas grandes.
• El gobierno está impulsando la reutilización. Proyectos como “Vivienda 2.0” en la Ciudad de Buenos Aires ofrecen subsidios para reformar viviendas vacías en vez de construir nuevas.

El mercado inmobiliario argentino ya no es el de hace 10 años. Ya no se trata de comprar la casa más grande. Se trata de comprar la que se vende. Y eso cambia todo.