Riesgo país y su efecto en inversiones inmobiliarias en Argentina
nov, 18 2025
Si estás pensando en comprar un departamento en Buenos Aires, un local en Mendoza o un terreno en Córdoba, no puedes ignorar el riesgo país. No es un número mágico que aparece en los medios, es el termómetro que mide cuánto le cuesta a Argentina pedir prestado en el mundo. Y ese número, hoy en día, está en 1.780 puntos -el más alto en más de una década-. Eso no es solo un dato económico. Es una señal directa de cómo afecta tu dinero si lo pones en ladrillos y cemento.
¿Qué es realmente el riesgo país?
El riesgo país es una medida que compara el rendimiento de los bonos argentinos con los de Estados Unidos, que se consideran seguros. Si el bono argentino paga 12% de interés y el estadounidense paga 4%, la diferencia -8 puntos porcentuales- es el riesgo país. Cuanto más alta es esa diferencia, más desconfianza hay en que Argentina pague sus deudas. Eso no solo afecta a los bancos o al gobierno. Te toca a ti, porque cuando el riesgo país sube, los bancos locales suben las tasas de interés para compensar su propio riesgo. Y eso se traduce en cuotas más altas para quienes quieren financiar una propiedad.
En 2023, cuando el riesgo país estaba en 900 puntos, un crédito hipotecario a 20 años en pesos tenía una tasa promedio del 38%. Hoy, con el riesgo en 1.780, esas mismas cuotas están en el 62% anual. No es un error. Es la lógica del mercado. Los bancos no pierden dinero por capricho. Si el país se ve como un riesgo, ellos también lo ven.
¿Cómo afecta esto a la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?
Imagina que compras un departamento en Palermo por $120 millones de pesos. Lo alquilas por $800.000 mensuales. Parece una buena rentabilidad, ¿no? Pero si el riesgo país sube, el peso se devalúa. En 2024, el dólar pasó de $1.000 a $1.400 en un año. Eso significa que tu alquiler en pesos, aunque parezca más alto, en dólares reales perdió un 30% de su valor. Tu rentabilidad real se derrumba.
Además, los inquilinos también sienten el impacto. Si su salario no sube al ritmo de la inflación, no pueden pagar más. Muchos dueños tuvieron que bajar los alquileres en 2024 porque los inquilinos se fueron. Otros, en cambio, decidieron no alquilar y mantener la propiedad vacía, esperando a que el mercado se estabilice. Esa espera tiene un costo: mantenimiento, impuestos, seguros. Y si el riesgo país sigue subiendo, esa espera puede convertirse en años.
Las dos estrategias que funcionan (y las que no)
Hay dos formas reales de invertir en bienes raíces en Argentina hoy. Una es en dólares, la otra es en activos que generen ingresos en dólares.
La primera: comprar en dólares. Si compras una propiedad con un contrato en dólares, tu inversión no se devalúa con el peso. Pero aquí está el truco: no basta con que el título esté en dólares. El alquiler también debe pagarse en dólares. Si el inquilino te paga en pesos y tú los conviertes, estás expuesto a la volatilidad. En Mendoza, algunos dueños de departamentos en barrios como Ciudad Jardín ya piden el alquiler en dólares. Y los inquilinos, aunque se quejan, pagan. Porque saben que si no lo hacen, perderán más en la conversión.
La segunda: comprar propiedades que generen ingresos en dólares. Por ejemplo, un local en una zona turística como Bariloche o Salta, que recibe visitantes del extranjero. Si el local se alquila a empresas de turismo que pagan en dólares, tu flujo de caja está protegido. O un depósito logístico en Rosario, donde las exportadoras pagan alquileres en dólares. Esos son los activos que resisten.
Lo que no funciona: comprar en pesos, con financiación en pesos, y esperar que la inflación te salve. Eso funcionó en 2018 y 2019. Hoy, el riesgo país es tan alto que la inflación ya no es un aliado. Es un enemigo que te come el capital. La devaluación no te beneficia: te arruina.
Los impuestos y los trámites: otro costo oculto
El riesgo país no solo sube las tasas. También hace que el Estado sea más exigente. En 2024, la AFIP aumentó la retención de impuestos a los alquileres en un 20% para propiedades en dólares. Eso significa que si cobras $1.500 en dólares al mes, te quedas con $1.200. El resto se va a impuestos. Y si no declaras, te pueden multar. En 2023, más de 12.000 propietarios fueron sancionados por no declarar alquileres en dólares.
Además, los trámites se vuelven más lentos. La notaría, el registro, los permisos: todo tarda más. Porque los funcionarios también están afectados por la inestabilidad. En Córdoba, un trámite que antes tomaba 15 días ahora lleva 45. Eso significa que tu inversión tarda más en generar retorno. Y cada día que pasa, el riesgo país puede subir un poco más.
¿Qué hacer si ya tienes una propiedad?
Si ya eres propietario y tu inversión está en pesos, no es el fin del mundo. Pero necesitas actuar.
- Si puedes, renegocia el alquiler para que se pague en dólares o en UVA indexadas. No aceptes pagos en pesos fijos.
- Si tienes deuda, trata de pagarla lo antes posible. Cada cuota que pagas en pesos hoy vale menos mañana, pero el interés te está comiendo el capital.
- Si no puedes vender, alquila a empresas que trabajen con exportación o turismo internacional. Son las que tienen dólares.
- Guarda un fondo para mantenimiento. En tiempos de riesgo país alto, las reparaciones se vuelven más caras y más urgentes.
¿Y si quieres comprar ahora?
Si estás pensando en comprar, hazlo con los ojos bien abiertos. No te dejes llevar por la emoción de encontrar "una buena oferta". La oferta puede ser buena en pesos, pero mala en dólares.
Revisa:
- El precio de la propiedad en dólares reales (no en pesos convertidos).
- El historial de alquileres en la zona, en dólares, de los últimos 12 meses.
- Si el vendedor tiene deuda hipotecaria. Si la tiene, pide que se pague con el dinero del traspaso. No asumas esa deuda.
- El estado del edificio. En tiempos de crisis, las construcciones antiguas se deterioran más rápido porque nadie invierte en mantenimiento.
La mejor inversión hoy no es la más barata. Es la que tiene más protección contra el riesgo país. Un departamento en un edificio nuevo, con contrato en dólares, y alquilado a una empresa de tecnología que paga en dólares, es más segura que un chalet en un barrio de lujo con alquiler en pesos.
El futuro: ¿cuándo bajará el riesgo país?
Nadie puede predecirlo con certeza. Pero hay señales. Si el gobierno logra un acuerdo con el FMI, si la inflación baja por debajo del 100% anual, si las reservas aumentan, el riesgo país puede bajar. Pero eso no sucede en un mes. Puede llevar años.
Lo que sí puedes hacer es prepararte. No esperes a que el riesgo país baje para invertir. Invierte de forma que tu inversión no dependa de que eso pase. Eso es lo que separa a los que sobreviven de los que pierden.
¿El riesgo país afecta solo a las inversiones en dólares?
No. El riesgo país afecta a todas las inversiones en Argentina, incluso las que están en pesos. Cuando sube, el peso se devalúa, la inflación acelera, los bancos suben las tasas y los inquilinos no pueden pagar más. Una propiedad en pesos puede parecer segura, pero si su valor real en dólares cae y tu rentabilidad se erosiona, estás perdiendo dinero sin darte cuenta.
¿Es mejor comprar una propiedad en el interior o en Buenos Aires?
No hay una respuesta única. Buenos Aires tiene más liquidez, pero también más riesgo regulatorio y mayor competencia. En el interior, como Mendoza, Córdoba o Rosario, hay oportunidades en propiedades con potencial turístico o logístico. Lo importante no es la ciudad, sino si la propiedad genera ingresos en dólares o tiene una demanda real que no depende de la inflación.
¿Puedo invertir en inmobiliarias con fondos de inversión?
Sí, pero con cuidado. Muchos fondos inmobiliarios en Argentina están indexados a pesos y no protegen tu capital. Revisa si el fondo tiene activos en dólares, si paga dividendos en dólares y si su cartera incluye propiedades con alquileres en moneda extranjera. Si no, estás expuesto al mismo riesgo que si compraras en pesos directamente.
¿Qué pasa si el gobierno vuelve a congelar alquileres?
Si se vuelve a congelar, pierdes rentabilidad. Pero hoy, con el riesgo país tan alto, un congelamiento sería políticamente difícil. Los dueños ya no dependen del Estado para cobrar. Muchos han pasado a contratos en dólares, que no se pueden congelar. Si el gobierno intenta hacerlo, los propietarios simplemente no alquilarán. El mercado ya se adaptó.
¿Vale la pena comprar una propiedad para vivir y no alquilar?
Solo si no tienes otra opción. Comprar para vivir en un contexto de riesgo país alto es una decisión de supervivencia, no de inversión. No esperes que tu propiedad se aprecie. Espera que te proteja de la inflación. Pero recuerda: si el peso se devalúa, el costo de mantenimiento, impuestos y servicios también sube. No es un refugio seguro, es un refugio necesario.
andres parreno
noviembre 19, 2025 AT 00:23Comprar en pesos es suicidio económico. Si no estás en dólares, estás perdiendo. Punto.
Josue Cabello
noviembre 20, 2025 AT 08:27Yo te digo algo, hermano: el riesgo país es una mentira del FMI. Todo esto es para que te asustes y compres dólares con ellos. Si miras bien, el peso se mueve como quieren ellos. No hay crisis, hay manipulación.
Jordi Manero
noviembre 22, 2025 AT 07:28¡Qué desastre! Estás hablando de inversiones como si fueras un niño en una tienda de juguetes. El riesgo país no es un número, es la muerte de la confianza institucional. Y tú, con tu 'departamento en Palermo', crees que puedes jugar con eso como si fuera un juego de Monopoly. No. Esto es vida real, y la vida real no perdona ignorancia financiera.
PJ Perez
noviembre 22, 2025 AT 09:30Esto es solo el principio. Mientras el gobierno siga mintiendo sobre las reservas, mientras la AFIP siga robando en nombre de la 'recaudación', mientras los bancos sigan hipotecando a la gente con tasas que ni el diablo aprobaría… esto va a empeorar. El próximo paso es el control de capitales. Ya lo vimos en 2019. Y no, no es una teoría de conspiración. Es historia. Y se repite. Si no tienes tus dólares fuera del país, estás en peligro. Real. Y no te van a avisar.
Rigo Venegas
noviembre 23, 2025 AT 03:14La verdad es que no sé qué hacer. Compro en pesos y me siento como un tonto. Compro en dólares y me dicen que es elitista. Alquilo y me retienen el 20%. No hay ganadores aquí, solo supervivientes.
jorge salas
noviembre 24, 2025 AT 18:14¡Ah, claro! Los que viven en Buenos Aires son los únicos que saben de inversiones. Mientras tanto, en Mendoza, Córdoba, Salta, la gente compra en dólares, alquila en dólares, y vive tranquila. Pero tú, con tu mentalidad porteña, crees que todo se resuelve con un departamento en Palermo. Qué risa. Aquí no hay 'burbuja', hay supervivencia. Y la supervivencia no se mide en metros cuadrados, se mide en dólares. Y tú, con tu 'rentabilidad en pesos', estás en la luna. No eres inversor, eres víctima programada.
Yeison Rivas
noviembre 26, 2025 AT 12:59El punto clave es la moneda del flujo de caja. Si no está en dólares, no hay protección. Lo demás son detalles. Lo importante es que el ingreso no dependa del peso. Eso es lo que define la sostenibilidad.
Antón Perez Montero
noviembre 26, 2025 AT 15:09Es importante recordar que la estabilidad financiera no es solo una cuestión de moneda, sino de estructura. Las propiedades con ingresos en dólares no solo protegen el capital, sino que también generan confianza a largo plazo. A quienes están empezando, les recomiendo enfocarse en la fuente del ingreso, no en el precio del ladrillo.
Nerea Ramírez Mellado
noviembre 27, 2025 AT 02:26Yo compré un local en Bariloche en 2022 en pesos y lo alquilé a una agencia de turismo suiza. Me pagan en dólares, no me importa si el peso se cae, porque mi renta no depende de eso. Ahora tengo un fondo para mantenimiento y hasta empecé a hacer reformas. La clave no es esperar a que todo mejore, es adaptarte antes de que te arrastre. Si estás leyendo esto y tienes una propiedad en pesos, no te paralicés. Renegocia. Pide dólares. Hazlo hoy. No mañana. Hoy. Porque mañana puede ser tarde.
Francisco Javier Rodríguez Amorín
noviembre 28, 2025 AT 08:27Esto es todo un plan del establishment. El riesgo país no es real, es un invento para justificar la fuga de capitales. Los bancos, el FMI, los medios, todos están en la misma conspiración. El peso no está devaluado, está siendo asesinado por una élite que quiere que compres dólares en su banco. Y si tú crees que comprar en dólares es la solución, estás siendo manipulado. La verdadera inversión es en oro, en tierra, en cripto. Pero no en dólares. Porque los dólares son el arma del sistema. Y tú, sin saberlo, estás ayudando a tu propio opresor. Piénsalo bien. ¿Quién gana si tú compras en dólares? No tú. Ellos.