Riesgo país y su efecto en inversiones inmobiliarias en Argentina

Si estás pensando en comprar un departamento en Buenos Aires, un local en Mendoza o un terreno en Córdoba, no puedes ignorar el riesgo país. No es un número mágico que aparece en los medios, es el termómetro que mide cuánto le cuesta a Argentina pedir prestado en el mundo. Y ese número, hoy en día, está en 1.780 puntos -el más alto en más de una década-. Eso no es solo un dato económico. Es una señal directa de cómo afecta tu dinero si lo pones en ladrillos y cemento.

¿Qué es realmente el riesgo país?

El riesgo país es una medida que compara el rendimiento de los bonos argentinos con los de Estados Unidos, que se consideran seguros. Si el bono argentino paga 12% de interés y el estadounidense paga 4%, la diferencia -8 puntos porcentuales- es el riesgo país. Cuanto más alta es esa diferencia, más desconfianza hay en que Argentina pague sus deudas. Eso no solo afecta a los bancos o al gobierno. Te toca a ti, porque cuando el riesgo país sube, los bancos locales suben las tasas de interés para compensar su propio riesgo. Y eso se traduce en cuotas más altas para quienes quieren financiar una propiedad.

En 2023, cuando el riesgo país estaba en 900 puntos, un crédito hipotecario a 20 años en pesos tenía una tasa promedio del 38%. Hoy, con el riesgo en 1.780, esas mismas cuotas están en el 62% anual. No es un error. Es la lógica del mercado. Los bancos no pierden dinero por capricho. Si el país se ve como un riesgo, ellos también lo ven.

¿Cómo afecta esto a la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

Imagina que compras un departamento en Palermo por $120 millones de pesos. Lo alquilas por $800.000 mensuales. Parece una buena rentabilidad, ¿no? Pero si el riesgo país sube, el peso se devalúa. En 2024, el dólar pasó de $1.000 a $1.400 en un año. Eso significa que tu alquiler en pesos, aunque parezca más alto, en dólares reales perdió un 30% de su valor. Tu rentabilidad real se derrumba.

Además, los inquilinos también sienten el impacto. Si su salario no sube al ritmo de la inflación, no pueden pagar más. Muchos dueños tuvieron que bajar los alquileres en 2024 porque los inquilinos se fueron. Otros, en cambio, decidieron no alquilar y mantener la propiedad vacía, esperando a que el mercado se estabilice. Esa espera tiene un costo: mantenimiento, impuestos, seguros. Y si el riesgo país sigue subiendo, esa espera puede convertirse en años.

Las dos estrategias que funcionan (y las que no)

Hay dos formas reales de invertir en bienes raíces en Argentina hoy. Una es en dólares, la otra es en activos que generen ingresos en dólares.

La primera: comprar en dólares. Si compras una propiedad con un contrato en dólares, tu inversión no se devalúa con el peso. Pero aquí está el truco: no basta con que el título esté en dólares. El alquiler también debe pagarse en dólares. Si el inquilino te paga en pesos y tú los conviertes, estás expuesto a la volatilidad. En Mendoza, algunos dueños de departamentos en barrios como Ciudad Jardín ya piden el alquiler en dólares. Y los inquilinos, aunque se quejan, pagan. Porque saben que si no lo hacen, perderán más en la conversión.

La segunda: comprar propiedades que generen ingresos en dólares. Por ejemplo, un local en una zona turística como Bariloche o Salta, que recibe visitantes del extranjero. Si el local se alquila a empresas de turismo que pagan en dólares, tu flujo de caja está protegido. O un depósito logístico en Rosario, donde las exportadoras pagan alquileres en dólares. Esos son los activos que resisten.

Lo que no funciona: comprar en pesos, con financiación en pesos, y esperar que la inflación te salve. Eso funcionó en 2018 y 2019. Hoy, el riesgo país es tan alto que la inflación ya no es un aliado. Es un enemigo que te come el capital. La devaluación no te beneficia: te arruina.

Los impuestos y los trámites: otro costo oculto

El riesgo país no solo sube las tasas. También hace que el Estado sea más exigente. En 2024, la AFIP aumentó la retención de impuestos a los alquileres en un 20% para propiedades en dólares. Eso significa que si cobras $1.500 en dólares al mes, te quedas con $1.200. El resto se va a impuestos. Y si no declaras, te pueden multar. En 2023, más de 12.000 propietarios fueron sancionados por no declarar alquileres en dólares.

Además, los trámites se vuelven más lentos. La notaría, el registro, los permisos: todo tarda más. Porque los funcionarios también están afectados por la inestabilidad. En Córdoba, un trámite que antes tomaba 15 días ahora lleva 45. Eso significa que tu inversión tarda más en generar retorno. Y cada día que pasa, el riesgo país puede subir un poco más.

¿Qué hacer si ya tienes una propiedad?

Si ya eres propietario y tu inversión está en pesos, no es el fin del mundo. Pero necesitas actuar.

• Si puedes, renegocia el alquiler para que se pague en dólares o en UVA indexadas. No aceptes pagos en pesos fijos.
• Si tienes deuda, trata de pagarla lo antes posible. Cada cuota que pagas en pesos hoy vale menos mañana, pero el interés te está comiendo el capital.
• Si no puedes vender, alquila a empresas que trabajen con exportación o turismo internacional. Son las que tienen dólares.
• Guarda un fondo para mantenimiento. En tiempos de riesgo país alto, las reparaciones se vuelven más caras y más urgentes.

¿Y si quieres comprar ahora?

Si estás pensando en comprar, hazlo con los ojos bien abiertos. No te dejes llevar por la emoción de encontrar "una buena oferta". La oferta puede ser buena en pesos, pero mala en dólares.

Revisa:

• El precio de la propiedad en dólares reales (no en pesos convertidos).
• El historial de alquileres en la zona, en dólares, de los últimos 12 meses.
• Si el vendedor tiene deuda hipotecaria. Si la tiene, pide que se pague con el dinero del traspaso. No asumas esa deuda.
• El estado del edificio. En tiempos de crisis, las construcciones antiguas se deterioran más rápido porque nadie invierte en mantenimiento.

La mejor inversión hoy no es la más barata. Es la que tiene más protección contra el riesgo país. Un departamento en un edificio nuevo, con contrato en dólares, y alquilado a una empresa de tecnología que paga en dólares, es más segura que un chalet en un barrio de lujo con alquiler en pesos.

El futuro: ¿cuándo bajará el riesgo país?

Nadie puede predecirlo con certeza. Pero hay señales. Si el gobierno logra un acuerdo con el FMI, si la inflación baja por debajo del 100% anual, si las reservas aumentan, el riesgo país puede bajar. Pero eso no sucede en un mes. Puede llevar años.

Lo que sí puedes hacer es prepararte. No esperes a que el riesgo país baje para invertir. Invierte de forma que tu inversión no dependa de que eso pase. Eso es lo que separa a los que sobreviven de los que pierden.