Reparaciones en Alquileres: Guía Completa de Gastos entre Dueño e Inquilino
abr, 13 2026
Imaginá que te despertás un lunes y descubrís que el cuerdito del baño se rompió o que, peor aún, hay una mancha de humedad gigante en el techo del dormitorio. En ese momento surge la pregunta del millón: ¿esto lo pago yo o lo paga el dueño? Esta duda es la fuente de la mayoría de las peleas entre propietarios e inquilinos, y la respuesta no siempre es tan obvia como parece. No se trata solo de quién tiene la plata, sino de entender qué es un desperfecto por uso normal y qué es un problema estructural.
Mantenimiento de alquileres es el conjunto de acciones preventivas y correctivas destinadas a conservar la habitabilidad de una propiedad. En Argentina, este proceso se rige principalmente por el Código Civil y Comercial y el contrato firmado entre las partes. Básicamente, la regla de oro es que el dueño debe garantizar que la casa sea apta para vivir, mientras que el inquilino debe cuidarla como si fuera propia.
Lo que siempre paga el propietario
Cuando hablamos de problemas estructurales, el dueño no tiene escapatoria. Si la casa tiene una falla que impide que el lugar sea habitable o seguro, el propietario debe resolverlo rápido. Estamos hablando de cosas que no dependen de cómo usaste la casa, sino de la antigüedad o la calidad de la construcción. Por ejemplo, si se rompe un caño maestro dentro de la pared, no es culpa tuya que el metal se haya oxidado después de 30 años. Lo mismo pasa con las filtraciones en el techo por falta de impermeabilización o si la instalación eléctrica colapsa porque los cables son demasiado viejos. Estos son fallos que afectan la estructura misma del inmueble. Otro punto clave son las reparaciones urgentes. Si se vuela una persiana en una tormenta o explota un caño que inunda la cocina, el dueño debe intervenir de inmediato. Si el propietario se niega a hacerlo o tarda demasiado, el inquilino puede (bajo ciertas condiciones legales) hacer la reparación y descontar el costo del alquiler, pero ojo: esto debe notificarse formalmente por carta documento o un medio fehaciente para evitar que te acusen de incumplimiento de pago.La responsabilidad del inquilino
Acá es donde empiezan las discusiones. El inquilino es responsable de los daños causados por el uso diario y el desgaste natural de las cosas que manipula constantemente. Si se quema una lamparita, se rompe el vidrio de una ventana porque alguien golpeó la pelota, o se tapa la descarga del baño por mal uso, eso es responsabilidad de quien vive ahí. Un error común es pensar que el dueño debe cambiar todas las canillas que gotean. Si la canilleria es nueva y empezó a fallar por el sarro del agua o por apretarla demasiado, es un gasto de mantenimiento menor que suele recaer en el inquilino. Lo mismo sucede con la pintura: si querés pintar la casa de otro color o si las paredes se ensucian por el roce diario, te toca a vos. Para que quede más claro, armé una tabla con los casos más comunes para que no tengas que pelear con nadie.| Tipo de Reparación | ¿Quién paga normalmente? | Criterio Principal |
|---|---|---|
| Caños internos / Humedad de cimiento | Propietario | Falla estructural |
| Cambio de lamparitas / Perillas | Inquilino | Desgaste por uso |
| Calefón que dejó de funcionar por vejez | Propietario | Vida útil agotada |
| Cerraduras rotas por mal uso | Inquilino | Negligencia/Uso |
| Filtración de techo (lluvia) | Propietario | Mantenimiento edilicio |
| Limpieza de canaletas | Inquilino/Propietario* | Según contrato |
El gris legal: las reparaciones urgentes
No todo es blanco o negro. Hay situaciones donde la urgencia manda sobre el contrato. Si tenés una pérdida de agua que está afectando al vecino de abajo, no podés esperar tres días a que el dueño te conteste el WhatsApp. En estos casos, la ley permite que el inquilino actúe para evitar un daño mayor. El procedimiento correcto es: avisar al dueño inmediatamente, darle un plazo razonable (en urgencias pueden ser unas pocas horas) y, si no hay respuesta, contratar el servicio. Guardá todas las facturas legales (no sirve un papelito escrito a mano) y presentalas para el reintegro. El problema es que muchos dueños se resisten a pagar si no fueron consultados sobre el presupuesto. La recomendación es mandar fotos y videos del problema en tiempo real para que no haya dudas sobre la gravedad de la situación.Cómo evitar conflictos antes de entrar a la casa
La mejor forma de no pelear es documentar todo. Antes de firmar el contrato y mudarte, hacé un inventario detallado. No te limites a decir "la casa está bien". Sacá fotos de cada rincón, anotá si hay una grieta en la pared, si el aire acondicionado hace un ruido raro o si hay una baldosa floja. Cuando el contrato menciona que la propiedad se entrega "en buen estado de conservación", esa frase es una trampa si no tenés pruebas de lo contrario. Al finalizar el alquiler, el dueño comparará la casa con el estado inicial. Si tenés el inventario firmado y las fotos, nadie podrá cobrarte por un daño que ya estaba ahí cuando entraste. Es fundamental hablar sobre el Contrato de alquiler y agregar cláusulas específicas. Podés pactar que el dueño se haga cargo de cualquier reparación mayor a un monto X, y que todo lo menor sea responsabilidad del inquilino. Esto elimina la zona gris y evita que tengan que discutir cada vez que se rompe un cuerito de canilla.
Consejos prácticos para una convivencia sana
Si sos inquilino, no ignores los problemas pequeños. Una gotera que hoy es una manchita en el techo, en seis meses puede ser un agujero que te tire el cielorraso encima. Avisar a tiempo demuestra que cuidás la propiedad y hace que el dueño sea más propenso a invertir en mejoras. Si sos propietario, no escatimes en el mantenimiento preventivo. Es mucho más barato cambiar un tanque de agua oxidado que pagar la reparación de todo un departamento inundado y los daños al consorcio. Una propiedad bien mantenida atrae mejores inquilinos y permite mantener el valor del alquiler en el mercado. Recordá que, más allá de la ley, el diálogo es la herramienta más potente. Muchas veces un acuerdo mutuo, como dividir los gastos de una mejora que beneficia a ambos (por ejemplo, poner un aire acondicionado nuevo), es la salida más inteligente para evitar abogados y tensiones innecesarias.¿El dueño debe pagar la pintura al entrar o salir?
Generalmente, el dueño entrega la propiedad pintada. El inquilino debe devolverla en el mismo estado. Si el desgaste es normal por el paso de los años, se discute, pero si hay manchas, dibujos de niños o colores fuertes, el inquilino debe pagar la pintura para dejarla como estaba.
¿Qué pasa si el dueño no quiere arreglar algo urgente?
Si el problema afecta la habitabilidad, el inquilino puede realizar la reparación urgente y descontar el costo del alquiler. Es vital enviar una notificación fehaciente (como una carta documento) antes de hacer el descuento para evitar que el dueño alegue falta de pago del alquiler.
¿Quién paga las expensas extraordinarias?
Las expensas ordinarias (sueldos, limpieza, luz común) las paga el inquilino. Las expensas extraordinarias (pintura del edificio, arreglo del ascensor, cambios estructurales), que son mejoras al valor del edificio, corresponden siempre al propietario.
¿El cambio de un termotanque roto es gasto del dueño?
la respuesta corta es sí, siempre y cuando el termotanque haya dejado de funcionar por agotamiento de su vida útil o falla técnica. Si el termotanque se rompió porque el inquilino lo golpeó o no lo mantuvo según el manual, el costo recae sobre el inquilino.
¿Puedo hacer mejoras en la casa sin permiso?
No es recomendable. Cualquier modificación estructural o estética importante requiere el permiso escrito del dueño. Si hacés una mejora sin permiso, el dueño podría exigirte que devuelvas la propiedad a su estado original al finalizar el contrato, sin pagarte la inversión.
Pasos a seguir según tu situación
Si sos el que detectó la falla, seguí este camino para evitar problemas:- Documentá: Sacá fotos y videos claros del desperfecto y de los daños colaterales.
- Notificá: Enviá un mensaje claro al propietario o inmobiliaria detallando el problema.
- Evaluá: Determiná si es una urgencia (riesgo eléctrico, inundación) o un problema estético.
- Presupuestá: Si el dueño tarda en responder, conseguí dos presupuestos de profesionales matriculados.
- Acordá: Definí por escrito quién paga y cómo se hará el reembolso o descuento del alquiler.