Proyecciones de rentabilidad a 5 y 10 años en inversión inmobiliaria en Argentina
ene, 28 2026
Comprar una propiedad en Argentina no es solo pagar una cuota mensual y esperar a que el valor suba. Es un juego de tiempo, ubicación y contexto económico. Muchos piensan que si compras un departamento en Mendoza o un terreno en Córdoba, en cinco años lo vendes con ganancia. Pero la realidad es más compleja. Las proyecciones de rentabilidad a 5 y 10 años no se basan en sueños, sino en datos reales, tasas de inflación, demanda local y políticas públicas que cambian cada trimestre.
¿Qué significa realmente rentabilidad en inversión inmobiliaria?
La rentabilidad no es solo el aumento del precio de la propiedad. Es el dinero que generas por mes (alquiler) menos los gastos (impuestos, mantenimiento, administración, vacíos). En Argentina, en 2025, un departamento de dos dormitorios en un barrio como Las Heras, Mendoza, alquilado en dólares, rinde entre un 6% y un 9% anual bruto. Pero eso no es lo que te queda en el bolsillo. Después de pagar el 12% de impuestos municipales, el 10% de mantenimiento, y un 5% de vacancia promedio por año, te quedas con un retorno neto real entre 3% y 5%. En pesos, ese retorno se come la inflación. En dólares, es lo que te permite sobrevivir.
En 2024, el Banco Central reportó que el valor promedio de los alquileres en ciudades intermedias creció 48% en pesos, pero solo 11% en dólares. Eso significa que si tu inquilino paga en pesos, tu rentabilidad se desvanece. Si paga en dólares, sí. Pero también hay menos inquilinos dispuestos a pagar en moneda extranjera. La clave está en el contrato: ¿cómo está indexado? ¿Con UVA? ¿Con dólar MEP? ¿Con el dólar blue? Cada opción tiene riesgos distintos.
Proyección a 5 años: lo que sí puedes prever
En cinco años, lo que sí puedes anticipar con cierta confianza es la demanda en ciertas zonas. Mendoza, por ejemplo, sigue atrayendo migrantes desde Buenos Aires por calidad de vida, seguridad y costo de vida. En 2025, el 67% de las compras de segunda vivienda en Mendoza fueron de personas que viven en la capital. Eso no va a cambiar en cinco años. Si compras en un barrio con buena conectividad, cerca de escuelas y centros comerciales, tu propiedad tendrá demanda constante.
La inflación, en cambio, es impredecible. Pero si miras los últimos 15 años, el promedio anual ha estado entre el 60% y el 120%. Eso quiere decir que si tu propiedad sube un 30% anual en pesos, estás perdiendo dinero. Pero si sube un 30% en dólares, y el dólar se duplica en ese mismo tiempo, tu ganancia real es de casi el 100%. Eso no es magia. Es matemática. En Mendoza, en 2020, un departamento de 80 m² costaba 65.000 dólares. En 2025, cuesta 120.000. Eso es un 85% de aumento. Si lo alquilaste en dólares desde el principio, tu rentabilidad acumulada en cinco años fue de 2,5 veces tu inversión inicial.
La regla simple: si tu compra fue en dólares, y tu alquiler también, y tu gasto de mantenimiento está controlado, en cinco años puedes duplicar tu capital. Si no, te quedarás con un activo que vale más, pero que no te genera ingresos reales.
Proyección a 10 años: los factores que nadie te cuenta
Diez años es otra historia. En ese plazo, no solo cambian los precios, cambian las ciudades. En 2016, Bariloche era el destino de lujo. Hoy, muchos propietarios tienen dificultades para alquilar porque el turismo se volvió masivo y los precios se dispararon. El mercado se saturó. Lo mismo puede pasar en Mendoza si no se controla la construcción. En 2025, se licitaron 1.800 nuevas unidades residenciales en la ciudad. Eso es un 15% más de oferta en cinco años. Si no hay más demanda, los alquileres caen. Y con ellos, tu rentabilidad.
El otro factor invisible es la política. En 2023, se aprobó una ley que limita los alquileres en ciertas zonas urbanas. En 2025, se discute una nueva reforma que podría gravar con un 20% adicional a quienes poseen más de dos propiedades. ¿Qué significa? Que si compras tres departamentos para rentar, en diez años podrías pagar más en impuestos que lo que ganas. Eso no lo dicen los influencers. Lo dicen los economistas del CEPAL y los informes del Ministerio de Desarrollo Territorial.
Pero hay oportunidades. Las ciudades pequeñas están creciendo. San Rafael, por ejemplo, tiene un crecimiento poblacional del 3,2% anual. El turismo rural está en auge. Comprar un terreno de 500 m² con acceso a ruta, cerca de viñedos, puede valer 15.000 dólares hoy. En diez años, si se desarrolla un corredor turístico, podría valer 70.000. Pero solo si hay infraestructura. Y eso depende de decisiones del gobierno provincial. No puedes controlarlo. Pero puedes elegir ubicaciones con planes de desarrollo ya aprobados.
El error más común: confundir valor con rentabilidad
La mayoría de los inversores compran por lo que creen que valdrá. No por lo que genera. Compran un chalet en Luján de Cuyo por 180.000 dólares porque “va a subir”. Pero si no lo alquilas, o lo alquilas por 800 dólares al mes, y tus gastos son 400, estás perdiendo 400 dólares mensuales. Eso es un 27% de pérdida anual sobre tu inversión. No es una inversión. Es un gasto con un activo attached.
La diferencia entre un buen inversor y un que se engaña es simple: el primero mide el flujo de caja. El segundo mide el precio de lista. En 2025, en Mendoza, el 78% de las propiedades compradas por inversores no generaban flujo positivo. Eso no es inversión. Es ahorro con riesgo.
Las tres reglas de oro para proyecciones reales
- 1. Si no alquilas en dólares, no tienes rentabilidad real. El peso no es moneda de ahorro. El dólar sí. Si tu contrato no lo exige, no cuentes con ganancias.
- 2. Si tu gasto anual supera el 25% del alquiler, reconsidera. Mantenimiento, impuestos, administración y vacancia deben sumar menos de un cuarto de lo que recibes. Si no, estás en rojo.
- 3. No inviertas en lo que no entiendes. Si no sabes cómo funciona el UVA, o qué es un índice de reajuste, no compres. Hay asesores confiables que cobran 200 dólares por un análisis de 3 horas. Vale más que tu pérdida.
Comparación: ¿Qué te da más retorno en 10 años?
| Escenario | Retorno neto anual estimado | Riesgo | Requiere gestión activa |
|---|---|---|---|
| Propiedad en zona turística (Mendoza), alquiler en dólares, buen mantenimiento | 5-8% | Bajo | Sí |
| Departamento en capital, alquiler en pesos indexado a UVA | 2-4% (con inflación) | Alto | Sí |
| Tierra en zona de desarrollo urbano aprobado (San Rafael) | 8-12% (a largo plazo) | Medio | No |
| Propiedad en ciudad con caída demográfica (por ejemplo, algunos pueblos de La Pampa) | -1% a -3% | Muy alto | Sí |
La tierra en zonas con planes de expansión es la mejor apuesta silenciosa. No tienes que pagar administración. No tienes que lidiar con inquilinos. Solo esperas. Y si el gobierno construye una ruta o una planta de tratamiento de agua cerca, tu valor se multiplica. Pero debes estar seguro de que el plan es real. No te fíes de promesas de alcaldes. Revisa los mapas de ordenamiento territorial en la página del Ministerio de Infraestructura de Mendoza. Son públicos. Y gratuitos.
¿Cuándo no deberías invertir?
Si estás esperando que el dólar baje. Si crees que la inflación va a desaparecer. Si piensas que el gobierno va a protegerte. Si no tienes un fondo de emergencia de al menos 12 meses de gastos. Si tu objetivo es enriquecerte rápido. Si no puedes perder dinero.
La inversión inmobiliaria en Argentina no es para todos. Es para quienes entienden que el dinero no se guarda, se mueve. Y que el activo más valioso no es la casa, sino la capacidad de leer el contexto, manejar el riesgo y no dejarse llevar por lo que dice la gente en las redes.
¿Qué pasa si el dólar se derrumba?
No pasa nada. Porque si el dólar se derrumba, los alquileres en pesos se disparan. Y si tu contrato está indexado a la inflación, tu ingreso también. El problema no es el dólar. Es el contrato mal hecho. Si tu inquilino paga en pesos sin indexación, y la inflación es del 200%, tu alquiler de 1.000.000 de pesos hoy valdrá 300.000 dentro de un año. Eso no es un problema del dólar. Es un problema de tu abogado.
La solución no es esperar a que el dólar suba. Es exigir contratos que protejan tu inversión. Punto.
¿Es más rentable comprar una propiedad en Mendoza o en Buenos Aires?
En Mendoza, los precios son más bajos, la demanda es estable y la inflación afecta menos porque muchos alquileres se pagan en dólares. En Buenos Aires, los precios están más altos, la competencia es feroz y los alquileres en pesos se desvalorizan rápido. Si tu objetivo es rentabilidad real, Mendoza ofrece mejor ratio riesgo-rentabilidad. Pero si buscas revalorización a largo plazo y tienes capital para esperar, Buenos Aires puede dar más ganancia en términos absolutos.
¿Qué pasa si no puedo vender la propiedad después de 5 años?
Si la propiedad genera flujo positivo, no necesitas vender. Puedes seguir alquilando. Muchos inversores en Argentina mantienen propiedades por 15 o 20 años. La clave es que el alquiler cubra los gastos y te deje algo de margen. Si lo hace, no es un activo muerto. Es una pensión silenciosa. Vender es una opción, no una obligación.
¿Vale la pena invertir en propiedades en ruinas?
Solo si sabes exactamente cuánto costará restaurarla, y si el valor final supera en un 40% tu inversión total. En Mendoza, una casa de 120 m² en mal estado puede costar 40.000 dólares. Si la restauras por 60.000, y luego vale 150.000, sí. Pero si te pasas de presupuesto, o el mercado se enfría, pierdes dinero. No es un negocio para principiantes.
¿Cómo sé si un barrio va a crecer?
Revisa los planes de desarrollo urbano del municipio. Busca proyectos de pavimentación, nuevas escuelas, centros de salud o parques. Si hay obras públicas en ejecución o aprobadas en los últimos 12 meses, el barrio crecerá. También mira la cantidad de nuevas empresas que se instalan cerca. Si hay una planta logística o una fábrica de tecnología, el barrio se revitaliza.
¿Es mejor comprar una casa o un departamento?
Los departamentos tienen más demanda de alquiler, pero también más gastos comunes. Las casas son más caras, pero los gastos son más predecibles. Si quieres algo pasivo, el departamento es mejor. Si quieres control total y menos reglas, la casa. Pero en Mendoza, los departamentos en barrios con buen acceso tienen mayor liquidez. Son más fáciles de vender o alquilar.
¿Qué hacer ahora?
Si estás pensando en invertir, no esperes a que el mercado "se calme". No se calmará. Se moverá. Lo que necesitas es un plan. Elige una ciudad. Revisa los datos de alquileres en la página de la Cámara de Propiedad Inmobiliaria. Habla con tres administradoras. Pide los contratos tipo. Calcula el flujo de caja en dólares. Y si el número no te da un retorno neto del 4% mínimo, no compres. No por impulso. No por moda. Por estrategia.
La rentabilidad no viene de la suerte. Viene de la disciplina. Y en Argentina, la disciplina es lo que separa a quienes construyen patrimonio de quienes pierden ahorros.