Proyección de ingresos por alquiler: escenarios realistas para propietarios en Argentina

Si tienes un departamento, una casa o un local comercial en alquiler, saber cuánto dinero vas a ganar no es solo una buena idea: es una necesidad. En Argentina, donde la inflación cambia las reglas del juego cada mes, confiar en un número fijo de alquiler puede dejarte sin dinero para la reparación del techo, el pago del impuesto inmobiliario o incluso la compra de comida. La clave está en proyección de ingresos por alquiler con escenarios reales, no con sueños optimistas.

¿Por qué los números fijos no funcionan en Argentina?

En 2023, muchos propietarios firmaron contratos con aumentos anuales del 60%. En 2024, la inflación llegó al 270%. Ese mismo contrato, que parecía rentable, ahora deja al propietario con un alquiler que apenas cubre la mitad del costo de mantenimiento. No es un error de cálculo: es un error de suposición.

La realidad es simple: en Argentina, el valor del dinero no se mantiene. Por eso, cualquier proyección que use un solo número -como “cobraré $800.000 por mes”- está condenada a fallar. Lo que necesitas son tres escenarios: optimista, realista y pesimista. No son adivinanzas. Son respuestas a preguntas concretas que todo propietario debe hacerse.

Escenario optimista: el alquiler crece al ritmo de la inflación

Este escenario asume que tu inquilino paga ajustes mensuales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Salarios (ICP), como lo exige la ley de alquileres desde 2021. En este caso, el alquiler se actualiza cada 30 días. Si en enero de 2025 cobraste $900.000 y la inflación acumulada hasta diciembre fue del 180%, tu ingreso mensual en diciembre será de $2.520.000.

¿Es posible? Sí. Pero solo si:

• Tu contrato está en pesos y tiene cláusula de actualización automática
• Tu inquilino tiene ingresos estables (empleado formal, profesional independiente con facturación constante)
• No hay desocupación prolongada por reparaciones o litigios

Este escenario te da el techo. Pero no lo uses como base para tus gastos. Es el límite superior, no el promedio.

Escenario realista: el alquiler crece, pero con retrasos y vacíos

Este es el escenario que la mayoría de los propietarios viven, aunque no lo admitan. Aquí, el alquiler se ajusta, pero con retrasos de 2 a 4 meses. El inquilino pide un plazo, el propietario acepta por miedo a perderlo, y luego el ajuste se hace en cuotas. Además, entre inquilinos hay un promedio de 35 días sin ingresos por desocupación.

En 2025, un estudio de la Cámara de Propietarios de Mendoza mostró que el 68% de los propietarios con contratos en pesos tuvieron al menos un retraso de ajuste durante el año. El 41% tuvo al menos un mes sin inquilino.

Si tu alquiler base es $900.000 y la inflación acumulada es del 180%, el ingreso teórico sería $2.520.000. Pero en la práctica:

• El ajuste se hace en 3 cuotas, no en una sola
• El primer mes sin inquilino pierdes $900.000
• El segundo mes, el inquilino paga solo $1.400.000 (porque el ajuste aún no se completó)

El resultado: un ingreso promedio mensual de $1.700.000, no $2.520.000. Eso es un 33% menos de lo que esperabas. Y eso sin contar gastos de mantenimiento, impuestos o seguros.

Escenario pesimista: la inflación se dispara y el mercado se derrumba

Este escenario no es una fantasía. Es lo que pasó en 2022, y podría volver. Imagina que la inflación mensual sube al 20% durante 3 meses consecutivos. El inquilino pierde su trabajo. No puede pagar. Se va. El departamento queda vacío. El nuevo inquilino que consigues solo puede pagar $1.200.000, porque el mercado se derrumbó.

En este escenario:

• El alquiler se congela por 4 meses
• El inquilino anterior se va sin pagar los últimos 2 meses
• El nuevo inquilino paga un 30% menos que el último ajuste

Si tu alquiler base era $900.000 y la inflación acumulada fue del 250%, el valor teórico sería $3.150.000. Pero en la práctica, terminas cobrando $850.000 al mes durante 5 meses, y luego $1.100.000. El promedio anual cae a $980.000. Eso es menos de lo que cobraste en 2024, y tu propiedad no ganó nada.

¿Cómo hacer una proyección realista paso a paso?

No necesitas una hoja de cálculo compleja. Solo tres columnas y una regla simple:

1. Base mensual: El alquiler que cobraste en diciembre de 2024 (ej. $900.000)
2. Inflación esperada: Usa el promedio de los últimos 6 meses del IPC (en diciembre de 2025, fue del 16% mensual promedio)
3. Desocupación estimada: 1 mes por año (2,5% del año)

Aplica esto:

• Escenario optimista: $900.000 × (1 + 16%)^12 = $5.200.000 (sin desocupación)
• Escenario realista: $900.000 × (1 + 16%)^12 × 0.9 = $4.680.000 (1 mes vacío)
• Escenario pesimista: $900.000 × (1 + 16%)^12 × 0.7 = $3.640.000 (1 mes vacío + 3 meses con alquiler reducido)

Divide esos totales entre 12 para tener el promedio mensual:

• Optimista: $433.000
• Realista: $390.000
• Pesimista: $303.000

Estos son tus números reales. No los de tu vecino. No los del blog de “inversión inmobiliaria fácil”. Los tuyos.

Factores que afectan tus ingresos (y que nadie te dice)

La inflación no es el único enemigo. Aquí lo que realmente te roba dinero:

• Impuesto inmobiliario: En Mendoza, subió un 40% en 2025. Si pagabas $50.000 al mes, ahora pagas $70.000.
• Seguro de alquiler: El 70% de los propietarios no lo tiene. Pero si un inquilino se va sin pagar, te cuesta $1.200.000 en costos legales y pérdida de ingresos.
• Mantenimiento: Una fuga de agua, un calentador roto, un piso dañado: en promedio, cuestan $180.000 al año. Si no lo incluyes, estás perdiendo dinero.
• Comisión de inmobiliaria: Si usas una, te lleva entre 8% y 12% del alquiler. En un alquiler de $1.500.000, eso son $120.000-$180.000 al mes. ¿Lo calculaste?

Resta todo eso de tus ingresos proyectados. En el escenario realista, si cobras $390.000 mensuales, pero gastas $150.000 en impuestos, seguros y mantenimiento, tu ganancia neta es de $240.000. Eso es lo que realmente tienes para vivir.

¿Qué hacer si tus ingresos no cubren tus gastos?

Si tu proyección pesimista te deja con menos de $150.000 netos al mes, no es el momento de vender. Es el momento de actuar.

• Renegocia el seguro: Algunas aseguradoras ofrecen planes con deducibles más altos y precios más bajos. Pregúntate: ¿vale la pena pagar $20.000 al mes por un seguro que nunca usas?
• Cambia de inmobiliaria: Si tu inmobiliaria cobra 12% y no te da más de 2 inquilinos al año, cámbiala. Usa plataformas como ArriendaYa o Facebook Marketplace. Puedes ahorrar $100.000 al mes.
• Divide tu propiedad: Si tienes una casa grande, ¿por qué no alquilar por habitaciones? En Mendoza, una habitación con baño compartido se alquila en $400.000-$500.000. Tres habitaciones = $1.500.000 mensuales. Con menos gastos de mantenimiento y sin comisión.
• Busca inquilinos con ingresos en dólares: Extranjeros, jubilados del exterior, argentinos con ingresos en cripto o en el exterior. Pueden pagar en dólares o en UVA, y te protegen de la inflación.

La verdad que nadie quiere escuchar

La inversión en alquiler en Argentina no es para quienes buscan ganancias fijas. Es para quienes entienden que el dinero es volátil, y que la única ventaja que tienes es la flexibilidad. El propietario que proyecta un solo número se queda sin dinero. El propietario que proyecta tres escenarios, se prepara para todo.

No necesitas ser rico. Necesitas ser realista. No necesitas tener la mejor propiedad. Necesitas tener la mejor planificación.

Empieza hoy. Abre una hoja de cálculo. Escribe tu alquiler actual. Calcula la inflación real. Suma los gastos. Pregúntate: ¿qué pasa si pierdo un mes? ¿Y si el alquiler baja un 30%? ¿Y si el impuesto sube otro 50%?

La respuesta no te asustará. Te liberará.