Propiedades en pozo: cómo invertir con descuento en bienes raíces

Comprar una propiedad en pozo no es un truco de mercado, es una estrategia real que muchos inversionistas usan para ganar dinero sin necesidad de grandes capitales. En Argentina, donde los precios de los inmuebles han fluctuado fuertemente en los últimos años, encontrar una casa, departamento o terreno con descuento no es casualidad: es resultado de circunstancias específicas que nadie más quiere enfrentar. Y eso, precisamente, es tu oportunidad.

¿Qué es una propiedad en pozo?

Una propiedad en pozo es un inmueble que está a la venta por debajo de su valor real de mercado. No porque esté en mal estado -aunque a veces sí lo esté-, sino porque el vendedor tiene una necesidad urgente: deuda, divorcio, herencia complicada, mudanza forzada, o simplemente ya no puede mantenerlo. Estos propietarios no están buscando el mejor precio: están buscando vender ahora. Y eso abre la puerta para quienes saben esperar, investigar y actuar con calma.

En ciudades como Córdoba, Rosario o Mendoza, las propiedades en pozo suelen aparecer en subastas judiciales, por herencias sin herederos activos, o en transacciones privadas donde el vendedor acepta un pago rápido a cambio de un descuento del 30% al 50%. En Buenos Aires, incluso en barrios como Villa Pueyrredón o Parque Patricios, hay casas con hipotecas vencidas que los bancos están dispuestos a vender en menos de la mitad de su valor de tasación.

Por qué funcionan las propiedades en pozo

La clave no está en la propiedad, sino en la situación del vendedor. Si alguien tiene que pagar una deuda de $1.200.000 y su casa vale $2.000.000, no le importa venderla en $1.100.000 si eso le libera del problema. Esa es la diferencia entre un vendedor normal y uno en pozo: uno negocia, el otro huye.

Esto no es teoría. En 2024, el Banco Nación reportó que el 68% de las viviendas subastadas en el interior del país se vendieron en promedio a un 42% menos que su valor de tasación. En Rosario, una casa de 80 m² en el barrio Alberdi se vendió en $1.800.000, cuando su valor de mercado era $3.100.000. El dueño tenía una deuda con AFIP y necesitaba liquidar rápido. Quien compró, renovó la cocina y el baño, y alquiló el departamento tres meses después, empezó a generar $120.000 mensuales sin invertir más de $300.000 en mejoras.

Cómo encontrar propiedades en pozo

No las encontrarás en Portales, Mercado Libre o en anuncios de inmobiliarias tradicionales. Están escondidas en lugares donde nadie mira:

• Subastas judiciales: El sitio web del Poder Judicial de cada provincia publica las subastas mensuales. Busca inmuebles con ofertas mínimas muy bajas y pocas pujas.
• Notarías y registros de propiedad: Muchas propiedades entran en proceso de herencia y no se venden por años. Los notarios saben quién necesita vender rápido.
• Grupos de Facebook locales: En ciudades como La Plata o Santa Fe, hay grupos privados donde vecinos anuncian ventas directas. Algunos dicen: “Vendo casa por urgencia, sin intermediarios”.
• Bancos con cartera inmobiliaria: Entidades como Banco Macro o BBVA tienen departamentos de activos inmobiliarios. Si una vivienda lleva más de 6 meses sin comprador, pueden aceptar ofertas por debajo del precio de mercado.

Una regla simple: si el anuncio dice “urgente”, “por necesidad” o “sin trámites”, es probable que sea una propiedad en pozo. Si el vendedor acepta pago en efectivo o en 48 horas, es casi seguro.

Los riesgos reales (y cómo evitarlos)

No todas las propiedades en pozo son buenas. Algunas tienen problemas ocultos que te pueden costar más de lo que ahorraste:

• Deudas pendientes: A veces, la propiedad tiene impuestos vencidos, servicios no pagados o multas por construcciones irregulares. Antes de comprar, pide un certificado de no deuda en la municipalidad y en la compañía de servicios.
• Problemas de título: Si el dueño no es el verdadero propietario, o hay herederos no declarados, puedes perder el dinero. Contrata un abogado especializado en bienes raíces para revisar el título.
• Reparaciones costosas: Una casa con techo derrumbado o instalaciones eléctricas peligrosas puede costar más de lo que pensaste. No te dejes llevar por el precio bajo. Haz una inspección técnica básica: $5.000 invertidos aquí pueden evitar $50.000 después.

La mejor manera de reducir riesgos: nunca compres sin ver el inmueble en persona, sin revisar los documentos legales y sin tener un plan de acción claro. Si no puedes afrontar una reparación mayor, no lo compres. La propiedad en pozo no es un regalo: es una inversión con condiciones.

Cómo sacarle provecho

Una vez que tienes la propiedad, tienes tres opciones:

1. Alquilarla: Si está en una zona con demanda, puedes alquilarla en seguida. En Buenos Aires, una casa de 2 habitaciones en buen estado genera entre $180.000 y $250.000 mensuales. Con una inversión de $800.000 en reformas, puedes recuperar el capital en 4 a 6 meses.
2. Reformar y vender: Si la propiedad está en un barrio en crecimiento, como Villa Urquiza o Barrio Norte en Córdoba, puedes hacer una reforma básica y venderla con ganancia del 30% al 60% en 8 meses.
3. Usarla como vivienda: Si necesitas una casa y encuentras una en pozo, es la mejor forma de ahorrar. Comprar una propiedad en pozo para vivir es como comprar un auto usado con garantía: te ahorras un 40% y tienes un hogar.

El retorno no siempre es inmediato, pero es real. En 2025, un grupo de inversores en Tucumán compró 7 propiedades en pozo por un total de $18 millones. En 18 meses, 5 de ellas estaban alquiladas, 1 fue vendida con ganancia del 55% y otra fue reformada para uso propio. El promedio de retorno anual fue del 22%, sin contar el ahorro en alquiler.

¿Cuándo NO deberías comprar una propiedad en pozo?

No es para todos. Si estás en una situación financiera inestable, no es el momento. Si no tienes un fondo de emergencia, no lo hagas. Si no puedes manejar el estrés de una reforma o un proceso legal, mejor espera.

Además, evita las propiedades en pozo si:

• Estás en un barrio con alta inseguridad y no puedes asegurarla.
• No tienes acceso a un contratista confiable.
• No entiendes los trámites de transferencia de propiedad en Argentina.
• Creés que vas a ganar dinero sin hacer nada.

La propiedad en pozo no es un atajo. Es un camino más difícil, pero con mayores recompensas para quienes saben caminarlo.

El futuro de las propiedades en pozo en Argentina

Con la inflación persistente, los créditos hipotecarios casi inaccesibles y la falta de vivienda nueva, el mercado de propiedades en pozo va a crecer. Más gente va a perder sus hogares por imposibilidad de pago. Más herencias van a quedar sin gestores. Más bancos van a tener que liquidar activos.

En 2026, se estima que el 25% de las transacciones inmobiliarias en ciudades medianas serán de propiedades en pozo. Quien esté preparado, tendrá ventaja. Quien espere, perderá la oportunidad.

No necesitas ser rico. Solo necesitas saber dónde mirar, qué preguntar y tener la paciencia para esperar el momento correcto.