Proceso de escrituración inmobiliaria en Argentina: del boleto a la escritura
dic, 1 2025
Comprar una casa o un departamento en Argentina no termina cuando firmas el boleto de compraventa. Ese pedazo de papel es solo el comienzo. Lo que viene después -la escrituración- es el paso real que te convierte en dueño legal. Mucha gente cree que con el boleto ya tiene la propiedad, pero eso es un error común. Sin escritura pública, no puedes vender, hipotecar ni ni siquiera inscribir el inmueble a tu nombre. El proceso puede durar entre 45 y 90 días, y si no lo entiendes bien, te puedes quedar sin casa y sin tu dinero.
Qué es el boleto de compraventa y qué no es
El boleto de compraventa es un contrato privado. Lo firmas con el vendedor, pagas una seña (normalmente entre el 10% y el 30% del valor), y acuerdas fechas, condiciones y precio. Pero este documento no transfiere la propiedad. Solo compromete a ambas partes a cerrar la operación. Si el vendedor se retira después, tú no tienes derecho legal a la casa. Solo puedes exigir la devolución del dinero, y eso puede llevar meses en juicio.
En Mendoza, por ejemplo, es común que los vendedores pidan el boleto con una cláusula de reserva de dominio. Eso significa que, aunque tú estés viviendo en la casa, legalmente sigue siendo de ellos hasta que se firme la escritura. Si no hay escritura, no hay propiedad. Solo una promesa.
Qué pasa antes de la escrituración
Antes de ir al notario, hay que hacer una serie de trámites que nadie te explica hasta que te metes en el proceso. Primero: verificación de la propiedad. No basta con que el vendedor diga que es dueño. Tienes que pedir un certificado de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este documento te dice si la propiedad tiene gravámenes, embargos, hipotecas o herederos pendientes. Si hay una hipoteca, debe estar cancelada antes de la escritura. Si hay herederos, todos deben firmar.
Segundo: certificado de no adeudo. Necesitas comprobar que no hay deudas de impuestos inmobiliarios, servicios (agua, luz, gas) ni cuotas de condominio. En muchas ciudades, como Córdoba o Rosario, los municipios tardan hasta 15 días en emitir estos certificados. Si no los tienes, el notario no puede proceder.
Tercero: certificado de uso del inmueble. En zonas urbanas, se exige que el uso del terreno (residencial, comercial, industrial) coincida con lo que realmente se está haciendo. Si compras un local que antes era una fábrica y lo quieres convertir en departamento, necesitas permiso de uso. Sin eso, la escritura puede ser rechazada.
El notario: el verdadero guardián de la propiedad
El notario no es solo quien firma. Es quien garantiza que todo esté en orden. En Argentina, el notario es un profesional público, no un empleado del Estado. Tiene responsabilidad penal por errores. Por eso, te va a pedir todos los documentos: DNI de ambas partes, certificados de dominio, certificados de no adeudo, escritura anterior, plano catastral, y en algunos casos, el certificado de estado civil (si el vendedor está casado, su cónyuge debe firmar).
El notario también revisa que el precio declarado sea real. Si el boleto dice $15 millones, pero el vendedor quiere recibir $20 millones en efectivo sin dejar rastro, el notario lo rechaza. Esto es para evitar lavado de dinero y para que el impuesto de sellos se pague correctamente. En la provincia de Buenos Aires, el impuesto de sellos puede llegar al 3% del valor declarado. En Mendoza, es cerca del 2,5%. Si declaras un valor bajo, te multan después.
La escritura se firma en presencia del notario, y se levanta en un acto público. Ese documento, con el sello y la firma del notario, es lo que te convierte en dueño. Una copia se queda en el notario, otra en el Registro de la Propiedad, y tú recibes una copia certificada. Sin esa copia, no puedes hacer nada.
El registro de la propiedad: el último paso
La escritura firmada no es suficiente. Tienes que registrarla en el Registro de la Propiedad Inmueble. Esto se hace en la oficina correspondiente a la ubicación del inmueble. En la Ciudad de Buenos Aires, el trámite puede tardar 30 días. En provincias como Salta o Jujuy, puede demorar hasta 60. El registro es lo que hace la propiedad pública. Hasta que no está inscrito, cualquier persona puede decir que es dueña, y si el vendedor vende la misma casa a otra persona, esa otra persona podría tener más derechos que tú.
Para registrar, necesitas: la escritura original, el comprobante de pago del impuesto de sellos, el plano catastral actualizado, y el formulario de inscripción. El costo del registro varía según el valor de la propiedad. En promedio, ronda entre el 0,5% y el 1% del valor declarado. En Mendoza, por una casa de $8 millones, pagás unos $60.000 en registro.
Costos reales del proceso: qué pagar y qué evitar
El proceso de escrituración tiene costos que muchos no calculan bien. Aquí te pongo lo que realmente pagás:
- Impuesto de sellos: entre 2,5% y 3% del valor declarado (varía por provincia)
- Notaría: entre $150.000 y $400.000, dependiendo del valor de la propiedad
- Registro de la propiedad: 0,5% a 1% del valor
- Certificados (dominio, no adeudo, uso): entre $10.000 y $50.000
- Plano catastral: si no lo tienes, puede costar hasta $80.000
- Medición técnica: si la propiedad no tiene plano actualizado, necesitas una medición por un topógrafo autorizado: $120.000+
En total, para una propiedad de $10 millones, los costos adicionales pueden llegar a $800.000 o más. Mucha gente se sorprende cuando ve la factura final. Por eso, siempre pide un presupuesto detallado del notario antes de firmar el boleto.
Errores comunes que te pueden dejar sin casa
Los errores más frecuentes no son técnicos, sino de confianza. Aquí van los tres más peligrosos:
- Confiar en un vendedor que no tiene escritura: Si el vendedor no es dueño legal, no puede venderte. Muchas veces, es un inquilino que arregló un acuerdo con el dueño real. Al final, el dueño aparece y te expulsa.
- Comprar sin certificado de dominio: Si no verificas si hay hipotecas o embargos, puedes terminar pagando por una casa que está en juicio.
- Dejar todo para el final: Muchos compradores esperan hasta el último día para pedir los certificados. Si hay un error, el notario no puede firmar, y pierdes la fecha. En algunos casos, el vendedor se retira y te queda el boleto, pero no la casa.
En 2024, en Mendoza, hubo 17 casos de compradores que perdieron su seña porque no verificaron el dominio. Todos habían confiado en que el vendedor era “confiable”.
Qué hacer si algo sale mal
Si el vendedor se retira, si hay un error en el registro, o si descubres que la propiedad tiene deudas ocultas, lo primero que debes hacer es pedir asesoría legal. No intentes resolverlo por tu cuenta. En Argentina, hay una figura llamada “garantía de buena fe” que puedes exigir en el boleto. Si el vendedor incumple, puedes reclamar el doble de la seña pagada, más los gastos del proceso.
Si el notario se equivoca, puedes denunciarlo ante el Colegio de Notarios. Ellos tienen un tribunal interno y pueden sancionarlo. Si el registro se retrasa más de 90 días sin causa justificada, puedes pedir una investigación al Ministerio de Justicia provincial.
Lo más importante: guarda todos los recibos, correos, documentos y comprobantes. En una disputa, lo que no está en papel, no existe.
Consejos prácticos para no perder tiempo
- Pide el certificado de dominio antes de firmar el boleto, no después.
- Elige un notario recomendado por alguien que ya compró. No elijas el más barato.
- Pide un presupuesto escrito de todos los costos antes de firmar cualquier cosa.
- No pagues el 100% antes de la escritura. El 70% se paga con el boleto, el 30% con la escritura.
- Si la propiedad tiene más de 20 años, exige un plano catastral actualizado. Muchos planos antiguos no coinciden con la realidad.
En Mendoza, muchas personas usan un agente inmobiliario que también se encarga de gestionar los trámites. No es obligatorio, pero te ahorra semanas de cola en municipios y registros. El costo suele ser entre el 1% y el 2% del valor, pero vale la pena si no quieres perder el tiempo.
Qué pasa después de la escritura
Una vez que tienes la escritura registrada, no termina todo. Tienes que cambiar los servicios: agua, luz, gas, internet. Puedes hacerlo en línea, pero necesitas la copia certificada de la escritura. También debes inscribirte como contribuyente de impuesto inmobiliario. Si no lo haces, el municipio sigue cobrándole al anterior dueño, y si no paga, puede haber un embargo sobre tu propiedad.
Además, si la casa tiene deudas antiguas de servicios, el nuevo dueño puede ser responsable si no se cancelan antes de la escritura. Por eso, siempre pide los últimos recibos y verifica que estén pagados hasta el mes anterior.
La escritura es tu documento más valioso. Guárdala en un lugar seguro, y haz una copia digital. Si la pierdes, puedes pedir una nueva en el notario, pero te va a costar entre $50.000 y $100.000. Y si no la tienes, no puedes vender, hipotecar ni heredar.
¿Puedo comprar una propiedad sin escritura y vivir en ella?
Sí, puedes vivir en ella, pero no es legalmente tuya. Si el vendedor vuelve a venderla, o si aparece un heredero, puedes ser desalojado sin derecho a compensación. Vivir en una casa sin escritura es como alquilar sin contrato: puedes estar cómodo, pero no tienes protección legal.
¿Cuánto tiempo tarda la escrituración en Argentina?
Entre 45 y 90 días, dependiendo de la provincia, la carga de trabajo del notario y si todos los documentos están en orden. En ciudades grandes como Buenos Aires o Córdoba, puede tardar más por la cantidad de trámites. En provincias pequeñas, si todo está limpio, puede hacerse en 30 días.
¿Qué pasa si el vendedor no tiene el título de propiedad?
Si el vendedor no tiene el título original o no puede demostrar que es dueño, no puede vender. En muchos casos, es una propiedad heredada que nunca se registró, o fue comprada en un trato informal. En esos casos, no se puede hacer escritura. No hay forma legal de forzarlo. Si ya pagaste una seña, debes reclamarla por vía judicial.
¿Puedo usar un crédito hipotecario para pagar la escritura?
Sí, pero solo si el banco ya aprobó el préstamo antes de la escritura. El banco exige que la propiedad esté registrada a tu nombre para desembolsar el dinero. Por eso, muchos compradores pagan la diferencia con ahorros, y el crédito se usa solo para el monto restante. Nunca confíes en que el banco te va a pagar antes de la escritura.
¿Es necesario contratar un abogado para la escrituración?
No es obligatorio, pero sí recomendable si la propiedad es compleja: heredada, con múltiples dueños, en zonas rurales, o con problemas históricos de título. El notario no representa a nadie. Es un funcionario imparcial. Si quieres que alguien defienda tus intereses, necesitas un abogado. Muchos notarios recomiendan a abogados de confianza.
Sebastian Zacarias
diciembre 3, 2025 AT 01:32Qué locura que la gente pague una seña y después se quede sin casa... en México al menos te jodían con el contrato y punto, acá se necesitan tres licencias, un psicólogo y un sacerdote para comprar un departamento.
Sabrina Zuñiga
diciembre 3, 2025 AT 03:09Esto es lo que necesitaba leer antes de firmar nada. Gracias por el detalle. 🙏
Oriana Ferraro
diciembre 4, 2025 AT 13:30¡Uff, qué artículo tan completo! Me encanta que expliques paso a paso, sin juzgar, solo informando. Yo viví en Mendoza y me pasó que el vendedor dijo que ‘todo estaba en orden’, pero no tenía el certificado de no adeudo... y al final, ¡la luz estaba cortada por impuestos de 2018! Lo aprendí con dolor, pero ahora lo cuento a todos.
Lo que más me impactó fue lo del impuesto de sellos: en Córdoba lo pagué en efectivo, sin recibo, y luego el notario me dijo que si no tenía comprobante, no podía registrar. ¡Me entró el pánico! Ahora siempre pido todos los recibos en original, y los guardo en una carpeta con nombre y fecha.
También me sorprendió lo del plano catastral. Mi casa tiene 40 años, y el plano que me dieron era de los 80... ¡la cocina estaba donde antes era el patio! Por eso, si alguien compra una propiedad vieja, no se salte esa parte. Contrata un topógrafo, aunque te cueste 120 mil. Es una inversión, no un gasto.
Y por favor, no confíen en ‘confianza’. La confianza no paga deudas, no evita embargos, y no te da derecho a quedarte en una casa si el dueño real aparece. Yo vi a una señora que vivió 10 años en una casa, pagó todo, y cuando fue a escribir, descubrió que el vendedor era un inquilino que había engañado a la viuda del dueño. La desalojaron. Sin compensación. Sin nada.
Lo que más me duele es que muchos jóvenes piensan que con un boleto ya son dueños. No. Son tenedores. Y en Argentina, ser tenedor no te protege de nada. La escritura es tu escudo. Sin ella, estás desnudo.
Gracias por recordarnos que lo más importante no es el precio, sino la seguridad. Porque una casa no es un objeto. Es tu refugio. Y si no está legal, no es tuyo. Punto.
Paloma Basbayon
diciembre 5, 2025 AT 11:57¡Qué buena onda este post! Me encanta cuando alguien no solo tira datos, sino que te da el ‘por qué’ detrás de cada trámite. Yo compré en Rosario y me pasó que el notario me pidió el certificado de uso... y yo pensé: ‘¿qué carajo es eso?’ Lo pedí y resulta que mi local tenía permiso para ser taller, no para ser oficina. Tuve que pedir un cambio de uso, y me costó 3 meses y 80 mil pesos. Pero al menos no me quedé sin escritura.
Lo que no entiendo es por qué la gente sigue confiando en ‘amigos que saben’ en vez de ir directo al Registro. ¿En serio? El Registro es la única fuente legal. Todo lo demás es folklore.
Y sí, el impuesto de sellos es una mierda, pero al menos es transparente. Lo que es una estafa es cuando te dicen que ‘el vendedor se encarga de todo’. No. Él ya tiene su dinero. Tú tienes que cuidar tu pellejo.