Precio por metro cuadrado en zonas premium de CABA: Qué pagar en 2025
nov, 14 2025
Si alguna vez te has preguntado cuánto cuesta un departamento en Palermo, Puerto Madero o Recoleta, no estás solo. En 2025, el precio por metro cuadrado en las zonas premium de CABA ya no es solo una cifra: es un indicador de quién puede vivir aquí, quién se queda fuera, y qué está pasando con la ciudad en su conjunto. No se trata de lujo por lujo. Se trata de escasez, demanda, y una realidad económica que pocos quieren mirar de frente.
¿Qué es una zona premium en CABA hoy?
No basta con decir "es caro". Una zona premium en Buenos Aires en 2025 tiene características concretas. Primero: proximidad a espacios verdes de alto valor -como el Bosque de Palermo o el Parque Lezama-, pero también a restaurantes con estrella Michelin, boutiques de diseño local, y galerías de arte independientes. Segundo: seguridad real, no solo la que venden en los folletos. Las cámaras de seguridad, la presencia de patrullas municipales y la baja tasa de robos en viviendas son datos públicos que los compradores revisan antes de firmar.
Tercero: infraestructura de servicios. En Recoleta, por ejemplo, no solo hay cocheras privadas. Hay lavanderías de alta gama, concierges que organizan reservas en el Club de Pescadores, y sistemas de reciclaje inteligente en los edificios. En Puerto Madero, el acceso a internet de fibra óptica de 1 Gbps no es un extra: es estándar. Y en San Telmo, aunque parezca raro, lo que vale es la autenticidad: techos originales de 1910, pisos de madera de pino, y ventanas con vidrios de época. Todo eso suma valor.
Precios reales por barrio en 2025
Las cifras que ves en los portales inmobiliarios no siempre son reales. Muchos anuncios incluyen precios de venta de hace dos años, o de departamentos que nunca existieron. Aquí van los valores reales, basados en transacciones cerradas entre enero y septiembre de 2025, según datos del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad.
- Palermo Soho y Palermo Hollywood: Entre $1.800.000 y $2.300.000 ARS por metro cuadrado. Los departamentos con terraza y vista al bosque llegan a $2.700.000.
- Puerto Madero: El más caro. Entre $2.200.000 y $3.100.000 ARS. Los penthouses con vista al río y ascensor privado superan los $3.800.000.
- Recoleta: Entre $1.900.000 y $2.600.000 ARS. Los edificios históricos con patrimonio arquitectónico (como los de la calle Junín) tienen un 20% más de valor que los nuevos.
- Belgrano R: En crecimiento. Entre $1.600.000 y $2.000.000 ARS. Atrae a familias con alto poder adquisitivo que buscan tranquilidad sin salir del centro.
- San Telmo: Entre $1.500.000 y $2.100.000 ARS. Aquí el valor está en la estructura original. Un departamento de 80 m² con pisos de madera de 1920 puede costar más que uno nuevo de 100 m² en Puerto Madero.
Estos precios son para departamentos en buen estado, con terminaciones de lujo (mármol, electrodomésticos de alta gama, cerramientos de aluminio termoacústico). Si el inmueble necesita obra, el valor baja hasta un 35%.
¿Por qué subieron tanto en 2025?
La inflación no es la única razón. En 2023, el dólar blue estaba en $1.200. Hoy está en $1.450. Pero eso no explica por qué los precios en Recoleta subieron un 42% en un año, mientras que en otros barrios lo hicieron solo un 12%.
La clave está en dos factores: la fuga de capital y la demanda extranjera. Muchos argentinos con dólares están comprando en estas zonas no para vivir, sino para proteger su patrimonio. Y no son pocos. Según el Ministerio de Desarrollo Territorial, en los primeros 9 meses de 2025, el 28% de las compras en zonas premium fueron hechas por extranjeros, principalmente de Uruguay, Chile, España y Estados Unidos. Algunos vienen con visas de inversor; otros, con fondos de criptomonedas.
Además, los grandes desarrolladores ya no construyen en barrios populares. Se concentraron en las zonas con mayor valor agregado. En Puerto Madero, por ejemplo, hay 11 nuevos edificios de lujo en construcción, todos con sistemas de energía solar integrados, piscinas climatizadas y salas de meditación. Eso no es casualidad. Es estrategia.
Lo que nadie te dice: los costos ocultos
Comprar un departamento en Palermo no termina con el pago del inmueble. Hay gastos que muchos olvidan, y que pueden sumar hasta un 15% del valor total en el primer año.
- Impuesto a los Bienes Personales: En CABA, si tu patrimonio inmobiliario supera los $120 millones, pagas un 0,5% anual. En un departamento de $2.500.000 por m² de 120 m², eso son $300 millones de patrimonio: $1.500.000 por año.
- Expensas: En edificios premium, van de $150.000 a $400.000 ARS por mes. En Puerto Madero, con servicios de 24 horas, llegan a $550.000.
- Seguro de incendio y daños: No es opcional. En edificios antiguos, cuesta entre $80.000 y $150.000 anuales.
- Reformas y mantenimiento: Un baño nuevo en un edificio histórico puede costar $1.200.000, porque hay que respetar normas de patrimonio.
Si no tienes un fondo de emergencia de al menos 18 meses de expensas, no estás listo para comprar en estas zonas. No es lujo: es un compromiso financiero de largo plazo.
¿Vale la pena invertir en 2025?
Si tu objetivo es rentabilidad, la respuesta es: depende. Los alquileres en zonas premium no subieron al mismo ritmo que los precios de compra. En 2025, el rendimiento promedio por alquiler en Palermo es del 3,2% anual. En Puerto Madero, del 2,8%. Eso es menos que lo que pone un fondo de inversión en pesos.
Pero si tu meta es preservar valor, entonces sí. En los últimos 5 años, los inmuebles en Recoleta y Puerto Madero mantuvieron su valor incluso en los peores momentos de la crisis. Mientras que en otros barrios los precios cayeron hasta un 30%, en estas zonas solo se ajustaron un 5%. Son el refugio de los que tienen dinero y no quieren perderlo.
Además, hay una nueva tendencia: los compradores ya no buscan solo un departamento. Buscan una experiencia. Un edificio con spa, un jardín privado, un chef que prepara cenas en el departamento. Eso no se mide en metros cuadrados. Se mide en exclusividad. Y eso, en 2025, no se vende por precio. Se vende por identidad.
Alternativas reales: ¿dónde buscar si no puedes con el centro?
No todos pueden pagar $2 millones por metro cuadrado. Pero no significa que no puedas vivir cerca del lujo. Hay barrios que están en transición y ofrecen calidad sin el precio de las zonas premium.
- La Boca (zona norte, cerca del puerto): Desde $850.000 ARS/m². Hay edificios antiguos en restauración, con vistas al río y menos burocracia.
- Villa Urquiza: Desde $950.000 ARS/m². Zona tranquila, con escuelas internacionales y parques amplios. Ideal para familias.
- Chacarita: Desde $1.100.000 ARS/m². Con el nuevo metro, se volvió accesible. Muchos compradores jóvenes están comprando aquí y revendiendo en 3 años.
Estos barrios no tienen los mismos servicios que Puerto Madero, pero sí tienen potencial. Y en 2025, el mercado está empezando a reconocerlo.
Lo que viene: ¿qué cambiará en los próximos 12 meses?
En 2026, se espera que el gobierno de la Ciudad implemente un nuevo impuesto a las viviendas vacías. Si tienes un departamento en Recoleta que no usas, y no lo alquilas, podrías pagar hasta un 10% extra en impuestos. Eso podría forzar a muchos inversores a alquilar, y bajar los precios.
También se está discutiendo la creación de un fondo de vivienda sostenible para zonas históricas. Eso podría abrir la puerta a subsidios para quienes quieran restaurar departamentos antiguos, lo que podría bajar los costos de reforma.
Pero lo más importante: el mercado está cambiando. Ya no es solo sobre tener dinero. Es sobre tener conocimiento. Quien entiende la diferencia entre un edificio patrimonial y uno nuevo, quien sabe qué significa "exenta de impuestos" en la escritura, quien revisa los certificados de habitabilidad, es quien gana. No el que más gana.
¿Cuál es el precio promedio actual por metro cuadrado en zonas premium de CABA?
En 2025, el precio promedio varía según el barrio: en Puerto Madero oscila entre $2.200.000 y $3.100.000 ARS por metro cuadrado; en Recoleta y Palermo, entre $1.800.000 y $2.600.000 ARS. Los departamentos con características especiales -como patrimonio arquitectónico o vistas al río- pueden superar los $3.800.000 ARS/m².
¿Por qué subieron tanto los precios en 2025?
La subida se debe a la combinación de demanda extranjera, fuga de capital local, y la concentración de nuevos desarrollos en zonas premium. Además, los grandes inversores ven en estos inmuebles un refugio de valor frente a la inestabilidad económica. El mercado ya no responde solo a la inflación, sino a la percepción de seguridad patrimonial.
¿Cuáles son los costos ocultos de comprar en una zona premium?
Además del precio de compra, hay expensas mensuales que van de $150.000 a $550.000 ARS, impuesto a los Bienes Personales (hasta $1.500.000 ARS anuales si tu patrimonio supera los $120 millones), seguro de incendio ($80.000-$150.000 anuales), y costos de reforma en edificios históricos que pueden llegar a $1.200.000 ARS por baño.
¿Vale la pena comprar para alquilar en estas zonas?
No si buscas rentabilidad alta. El rendimiento por alquiler en zonas premium ronda entre el 2,8% y 3,2% anual, inferior al de otros instrumentos financieros. Pero sí vale la pena si tu objetivo es preservar capital: estos inmuebles mantienen su valor incluso en crisis, y son muy líquidos cuando se decide vender.
¿Qué barrios alternativos ofrecen calidad sin el precio de las zonas premium?
Chacarita, Villa Urquiza y la zona norte de La Boca son alternativas reales. Ofrecen entre $850.000 y $1.100.000 ARS por metro cuadrado, con mejoras en infraestructura, seguridad y acceso al transporte. Muchos compradores están comprando aquí con intención de revender en 3-5 años, aprovechando la revalorización en curso.
Rossmery Martinez Neyra
noviembre 15, 2025 AT 21:15Esto es una farsa. Los datos del Colegio de Corredores Inmobiliarios son manipulados por los grandes desarrolladores. Nadie paga $3.8 millones por metro cuadrado en Puerto Madero, es pura ilusión. Los únicos que firman esos contratos son los que lavan dinero del narcotráfico y los que tienen cuentas en Suiza. Todo esto es un espejismo para justificar la especulación. No hay ninguna crisis, solo una operación de lavado de activos con edificios como moneda de cambio.
Y sí, yo sé de qué hablo. He visto los papeles.
Núria Vallcorba
noviembre 16, 2025 AT 07:42¡¿Pero cómo pueden decir que es "preservar valor"?! ¡Es una trampa! ¡Una trampa emocional y financiera! ¡Te venden una ilusión de seguridad y luego te dejan con expensas que te comen la vida! ¡Yo tuve un tío que compró en Recoleta y ahora llora en silencio cada mes cuando paga las expensas! ¡No es lujo, es esclavitud con vista al parque! ¡Y encima te exigen que tengas un chef en tu piso! ¡Qué absurdo! ¡Qué drama! ¡Qué horror! ¡Qué desgarrador!
Josue Cabello
noviembre 17, 2025 AT 21:17Yo te digo algo simple: si no tenés dinero, no compres. Punto. No hace falta tanto rollo. Si querés vivir en Palermo, ahorrás. Si no podés, te vas a Chacarita. No es tan difícil. El problema es que todos quieren lo mismo sin hacer nada por lograrlo. La gente se cree que el dinero cae del cielo. No. Se gana. Se trabaja. Se espera. No se compra con cripto y una visa de inversor.
Y si te quejás de las expensas, no vivas en edificios con ascensor privado. ¡Sencillo!
Jordi Manero
noviembre 19, 2025 AT 14:36La dinámica de mercado que se observa en las zonas premium de CABA refleja una convergencia de capital de riesgo latente y externalidades positivas de aglomeración urbana. La fuga de capital no es un fenómeno meramente económico, sino un mecanismo de hibernación patrimonial en contextos de hiperinflación estructural. Los inversores extranjeros operan bajo un paradigma de valor intrínseco asimétrico, donde la liquidez inmobiliaria se convierte en un activo de refugio cuasi-soberano. La percepción de seguridad institucional -aunque sea relativa- genera un premium de precios que no se correlaciona con la rentabilidad por alquiler, sino con la estabilidad de la propiedad como hedge contra la volatilidad monetaria.
En otras palabras: no comprás un departamento. Comprás una burbuja con balcones.
PJ Perez
noviembre 19, 2025 AT 21:15Esto no es un informe inmobiliario. Es un manifiesto de apartheid urbano. ¿Sabés qué pasa cuando los barrios se convierten en reservas para ricos? Que los que nacieron allí, los que construyeron esos edificios, los que trabajan en esos restaurantes, ya no pueden entrar. No por falta de dinero. Porque el espacio se reconfigura como un museo viviente. La autenticidad de San Telmo no está en los pisos de madera de 1920. Está en los vecinos que se conocen por el nombre. Ahora, en vez de vecinos, hay compradores que no saben dónde está el supermercado más cercano.
Y el gobierno, en vez de regular, está incentivando esto con visas de inversor. ¿Y qué pasa con los argentinos que no tienen dólares? ¿Nos convierten en turistas en nuestra propia ciudad? ¡Esto es colonialismo interno, y lo están llamando "desarrollo"!
Rigo Venegas
noviembre 20, 2025 AT 10:09Me encanta cómo la gente se pone a hablar de "preservar valor" como si fuera una religión. Yo vivo en Villa Urquiza, pago $950k el m², y tengo un jardín donde puedo oír los pájaros. No tengo ascensor privado. No tengo spa. Pero tengo paz. Y no me siento peor por eso. No necesito que un edificio me diga quién soy. Ni que mi baño cueste $1.2 millones para ser digno.
La ciudad no se mide en metros cuadrados. Se mide en cuánto podés respirar sin sentir que te están cobrando por el aire.
jorge salas
noviembre 22, 2025 AT 03:02¡Ah, claro! ¡Los extranjeros vienen con cripto y se llevan la ciudad! ¡Qué dramático! ¡Qué tragedia! ¡Qué indignidad! ¡Mientras tanto, los argentinos con plata se quedan mirando desde afuera como si fueran turistas en su propia casa! ¡Pero ojo, no es culpa de los extranjeros, es culpa de los que vendieron el país a cambio de un par de dólares! ¡Y ahora los que tienen, se esconden en Recoleta como si fuera un bunker de lujo! ¡Qué clase de país es este donde el único refugio es un departamento con vista al río y una cuenta en el exterior! ¡Qué vergüenza! ¡Qué desgracia! ¡Qué vergüenza nacional!
Yeison Rivas
noviembre 23, 2025 AT 22:45La dinámica de precios en zonas premium refleja una convergencia entre oferta limitada, demanda de activos reales y externalidades de aglomeración. Los costos ocultos -expensas, impuestos, mantenimiento- son factores críticos que no siempre se internalizan en la percepción de valor. La liquidez de estos activos en contextos de crisis es un indicador más relevante que el rendimiento por alquiler. En este sentido, la preservación de capital se convierte en un objetivo racional en economías volátiles. Las alternativas como Chacarita o Villa Urquiza representan transiciones de valor emergente, con potencial de revalorización estructural.
Antón Perez Montero
noviembre 24, 2025 AT 16:27Es importante recordar que la accesibilidad a la vivienda no es solo una cuestión de precios, sino de políticas públicas. Si queremos ciudades más justas, necesitamos incentivos para la restauración de patrimonio, regulación de la especulación y protección de los inquilinos. No se trata de impedir que alguien compre un departamento en Puerto Madero, sino de asegurar que otros también tengan una oportunidad real. La exclusión no es inevitable. Se elige.
La ciudad no pertenece solo a quienes pueden pagar. Pertenece a quienes la viven.
Nerea Ramírez Mellado
noviembre 26, 2025 AT 13:04Estoy de acuerdo con lo que dice Antón. Y quiero agregar algo: si estás pensando en comprar en una zona premium, no te dejes llevar por el glamour. Revisa la escritura. Pregúntate si el edificio tiene certificado de habitabilidad. Fíjate si las expensas están actualizadas. No te fíes de los agentes que te dicen "es una oportunidad única". Eso lo dicen siempre.
Y si vas a invertir, no lo hagas por moda. Hazlo por lógica. ¿Vas a vivir ahí? ¿O es solo un activo? Si es un activo, asegúrate de que el 15% de costos ocultos no te hunda. Yo conocí a una chica que compró en Recoleta, se olvidó de los impuestos, y al año le quitaron el departamento. No es película. Es realidad.
Y si no tenés dinero, no te sientas mal. Hay barrios con alma, con historia, con vida. No necesitas un ascensor privado para ser feliz. Necesitas un techo. Y un vecino que te salude.