Precio por metro cuadrado en zonas premium de CABA: Qué pagar en 2025

Si alguna vez te has preguntado cuánto cuesta un departamento en Palermo, Puerto Madero o Recoleta, no estás solo. En 2025, el precio por metro cuadrado en las zonas premium de CABA ya no es solo una cifra: es un indicador de quién puede vivir aquí, quién se queda fuera, y qué está pasando con la ciudad en su conjunto. No se trata de lujo por lujo. Se trata de escasez, demanda, y una realidad económica que pocos quieren mirar de frente.

¿Qué es una zona premium en CABA hoy?

No basta con decir "es caro". Una zona premium en Buenos Aires en 2025 tiene características concretas. Primero: proximidad a espacios verdes de alto valor -como el Bosque de Palermo o el Parque Lezama-, pero también a restaurantes con estrella Michelin, boutiques de diseño local, y galerías de arte independientes. Segundo: seguridad real, no solo la que venden en los folletos. Las cámaras de seguridad, la presencia de patrullas municipales y la baja tasa de robos en viviendas son datos públicos que los compradores revisan antes de firmar.

Tercero: infraestructura de servicios. En Recoleta, por ejemplo, no solo hay cocheras privadas. Hay lavanderías de alta gama, concierges que organizan reservas en el Club de Pescadores, y sistemas de reciclaje inteligente en los edificios. En Puerto Madero, el acceso a internet de fibra óptica de 1 Gbps no es un extra: es estándar. Y en San Telmo, aunque parezca raro, lo que vale es la autenticidad: techos originales de 1910, pisos de madera de pino, y ventanas con vidrios de época. Todo eso suma valor.

Precios reales por barrio en 2025

Las cifras que ves en los portales inmobiliarios no siempre son reales. Muchos anuncios incluyen precios de venta de hace dos años, o de departamentos que nunca existieron. Aquí van los valores reales, basados en transacciones cerradas entre enero y septiembre de 2025, según datos del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad.

• Palermo Soho y Palermo Hollywood: Entre $1.800.000 y $2.300.000 ARS por metro cuadrado. Los departamentos con terraza y vista al bosque llegan a $2.700.000.
• Puerto Madero: El más caro. Entre $2.200.000 y $3.100.000 ARS. Los penthouses con vista al río y ascensor privado superan los $3.800.000.
• Recoleta: Entre $1.900.000 y $2.600.000 ARS. Los edificios históricos con patrimonio arquitectónico (como los de la calle Junín) tienen un 20% más de valor que los nuevos.
• Belgrano R: En crecimiento. Entre $1.600.000 y $2.000.000 ARS. Atrae a familias con alto poder adquisitivo que buscan tranquilidad sin salir del centro.
• San Telmo: Entre $1.500.000 y $2.100.000 ARS. Aquí el valor está en la estructura original. Un departamento de 80 m² con pisos de madera de 1920 puede costar más que uno nuevo de 100 m² en Puerto Madero.

Estos precios son para departamentos en buen estado, con terminaciones de lujo (mármol, electrodomésticos de alta gama, cerramientos de aluminio termoacústico). Si el inmueble necesita obra, el valor baja hasta un 35%.

¿Por qué subieron tanto en 2025?

La inflación no es la única razón. En 2023, el dólar blue estaba en $1.200. Hoy está en $1.450. Pero eso no explica por qué los precios en Recoleta subieron un 42% en un año, mientras que en otros barrios lo hicieron solo un 12%.

La clave está en dos factores: la fuga de capital y la demanda extranjera. Muchos argentinos con dólares están comprando en estas zonas no para vivir, sino para proteger su patrimonio. Y no son pocos. Según el Ministerio de Desarrollo Territorial, en los primeros 9 meses de 2025, el 28% de las compras en zonas premium fueron hechas por extranjeros, principalmente de Uruguay, Chile, España y Estados Unidos. Algunos vienen con visas de inversor; otros, con fondos de criptomonedas.

Además, los grandes desarrolladores ya no construyen en barrios populares. Se concentraron en las zonas con mayor valor agregado. En Puerto Madero, por ejemplo, hay 11 nuevos edificios de lujo en construcción, todos con sistemas de energía solar integrados, piscinas climatizadas y salas de meditación. Eso no es casualidad. Es estrategia.

Lo que nadie te dice: los costos ocultos

Comprar un departamento en Palermo no termina con el pago del inmueble. Hay gastos que muchos olvidan, y que pueden sumar hasta un 15% del valor total en el primer año.

• Impuesto a los Bienes Personales: En CABA, si tu patrimonio inmobiliario supera los $120 millones, pagas un 0,5% anual. En un departamento de $2.500.000 por m² de 120 m², eso son $300 millones de patrimonio: $1.500.000 por año.
• Expensas: En edificios premium, van de $150.000 a $400.000 ARS por mes. En Puerto Madero, con servicios de 24 horas, llegan a $550.000.
• Seguro de incendio y daños: No es opcional. En edificios antiguos, cuesta entre $80.000 y $150.000 anuales.
• Reformas y mantenimiento: Un baño nuevo en un edificio histórico puede costar $1.200.000, porque hay que respetar normas de patrimonio.

Si no tienes un fondo de emergencia de al menos 18 meses de expensas, no estás listo para comprar en estas zonas. No es lujo: es un compromiso financiero de largo plazo.

¿Vale la pena invertir en 2025?

Si tu objetivo es rentabilidad, la respuesta es: depende. Los alquileres en zonas premium no subieron al mismo ritmo que los precios de compra. En 2025, el rendimiento promedio por alquiler en Palermo es del 3,2% anual. En Puerto Madero, del 2,8%. Eso es menos que lo que pone un fondo de inversión en pesos.

Pero si tu meta es preservar valor, entonces sí. En los últimos 5 años, los inmuebles en Recoleta y Puerto Madero mantuvieron su valor incluso en los peores momentos de la crisis. Mientras que en otros barrios los precios cayeron hasta un 30%, en estas zonas solo se ajustaron un 5%. Son el refugio de los que tienen dinero y no quieren perderlo.

Además, hay una nueva tendencia: los compradores ya no buscan solo un departamento. Buscan una experiencia. Un edificio con spa, un jardín privado, un chef que prepara cenas en el departamento. Eso no se mide en metros cuadrados. Se mide en exclusividad. Y eso, en 2025, no se vende por precio. Se vende por identidad.

Alternativas reales: ¿dónde buscar si no puedes con el centro?

No todos pueden pagar $2 millones por metro cuadrado. Pero no significa que no puedas vivir cerca del lujo. Hay barrios que están en transición y ofrecen calidad sin el precio de las zonas premium.

• La Boca (zona norte, cerca del puerto): Desde $850.000 ARS/m². Hay edificios antiguos en restauración, con vistas al río y menos burocracia.
• Villa Urquiza: Desde $950.000 ARS/m². Zona tranquila, con escuelas internacionales y parques amplios. Ideal para familias.
• Chacarita: Desde $1.100.000 ARS/m². Con el nuevo metro, se volvió accesible. Muchos compradores jóvenes están comprando aquí y revendiendo en 3 años.

Estos barrios no tienen los mismos servicios que Puerto Madero, pero sí tienen potencial. Y en 2025, el mercado está empezando a reconocerlo.

Lo que viene: ¿qué cambiará en los próximos 12 meses?

En 2026, se espera que el gobierno de la Ciudad implemente un nuevo impuesto a las viviendas vacías. Si tienes un departamento en Recoleta que no usas, y no lo alquilas, podrías pagar hasta un 10% extra en impuestos. Eso podría forzar a muchos inversores a alquilar, y bajar los precios.

También se está discutiendo la creación de un fondo de vivienda sostenible para zonas históricas. Eso podría abrir la puerta a subsidios para quienes quieran restaurar departamentos antiguos, lo que podría bajar los costos de reforma.

Pero lo más importante: el mercado está cambiando. Ya no es solo sobre tener dinero. Es sobre tener conocimiento. Quien entiende la diferencia entre un edificio patrimonial y uno nuevo, quien sabe qué significa "exenta de impuestos" en la escritura, quien revisa los certificados de habitabilidad, es quien gana. No el que más gana.