Precalificación hipotecaria: cómo saber cuánto podés pedir para comprar tu casa

Comprar una casa en Argentina no es solo cuestión de encontrar el barrio perfecto o el dormitorio con luz natural. Antes de empezar a mirar departamentos o casas en venta, hay una pregunta que tenés que responder: ¿cuánto podés pedir? Si no lo sabés, podés perder semanas mirando propiedades que nunca vas a poder comprar. La precalificación hipotecaria es tu primera y más importante herramienta para no equivocarte.

¿Qué es la precalificación hipotecaria y por qué importa?

La precalificación hipotecaria es un proceso rápido que te dice, con base en tus ingresos, deudas y historial crediticio, cuánto te podría prestar un banco para comprar una vivienda. No es un préstamo garantizado, pero sí una estimación realista. Es como un examen de salud financiera antes de ir al médico.

En Argentina, donde los tipos de interés fluctúan y los salarios no siempre siguen el ritmo de los precios de la vivienda, saltarse este paso es como conducir con los ojos cerrados. Mucha gente se enamora de una casa, hace una oferta, y después se entera de que el banco no le aprueba ni la mitad del monto. Eso duele. La precalificación te evita ese dolor.

Lo que te da la precalificación no es un número mágico, sino un rango. Por ejemplo: entre $12.000.000 y $15.000.000. Eso te da margen para buscar dentro de lo posible, sin perder tiempo en propiedades que están fuera de tu alcance.

¿Qué datos necesitás para hacer la precalificación?

No es un proceso complicado, pero sí requiere que tengas organizados algunos documentos. Acá te decimos qué necesitás:

• Ingresos comprobables: Últimos tres recibos de sueldo, o si sos monotributista, los últimos tres comprobantes de pago de la AFIP. Si recibís ingresos en efectivo o en dólares, tenés que presentar estados de cuenta bancarios con movimientos regulares.
• Deudas activas: Tarjetas de crédito, préstamos personales, financiaciones de autos. El banco va a ver cuánto pagás cada mes. Si tenés tres tarjetas con cuotas altas, eso reduce lo que te pueden prestar.
• Historial crediticio: Tu reporte en el Buró de Crédito. Si tenés alguna cuota vencida en los últimos 12 meses, te van a pedir explicaciones. No es el fin del mundo, pero sí te puede bajar el monto estimado.
• Identificación: DNI vigente. Algunos bancos piden también comprobante de domicilio reciente.

Lo que no necesitás: una carta de empleador, un aval, ni una cuenta bancaria con mucho saldo. La precalificación no se basa en lo que tenés ahorrado, sino en lo que podés pagar cada mes.

¿Cómo calculan los bancos cuánto te pueden prestar?

Los bancos en Argentina usan una regla simple: tu cuota mensual no puede superar el 30% de tus ingresos netos. Eso es lo que llaman la relación deuda-ingreso.

Por ejemplo: si ganás $800.000 netos por mes, el máximo que te permiten pagar por la hipoteca es $240.000. Eso no significa que te van a dar un préstamo por $240.000 al mes. Eso es solo el límite de tu capacidad de pago.

El monto real del préstamo depende de tres cosas:

1. La tasa de interés: Hoy (diciembre 2025), las tasas para hipotecas en pesos están entre el 38% y el 52% anual, según el banco y tu perfil. Cuanto más alta sea la tasa, menor será el monto que te pueden prestar por esa misma cuota.
2. El plazo: Si pedís un préstamo a 15 años, te van a dar más dinero que si lo pedís a 10. Pero la cuota mensual será más baja. A 25 años, la cuota baja aún más, pero pagás mucho más en intereses.
3. El valor de la vivienda: El banco no te presta el 100%. Normalmente, te financian hasta el 80% del valor de la propiedad. Si la casa cuesta $15.000.000, te pueden prestar hasta $12.000.000. El resto lo tenés que aportar con tu propio dinero.

Entonces, si ganás $800.000, y el banco te ofrece una tasa del 45% anual a 20 años, te podrían prestar unos $11.500.000. Si la tasa sube a 52%, ese monto baja a $10.200.000. La diferencia es de $1.3 millones por una variación de 7 puntos porcentuales.

¿Qué pasa si tenés deudas o un historial no tan limpio?

No es raro que la gente se asuste si tiene una tarjeta con saldo pendiente o un préstamo que pagó con retraso. Pero no es el fin. Muchos bancos en Argentina, especialmente los públicos como el Banco Nación o el Banco de la Nación Argentina, tienen programas de reestructuración para quienes tienen buenos ingresos pero algún problema histórico.

Si tu historial tiene una sola cuota vencida de hace más de un año, y ahora estás al día, podés explicarlo por escrito. Muchos asesores hipotecarios aceptan una carta explicativa. Si tenés varias deudas, lo mejor es pagar al menos una antes de pedir la precalificación. Reducir tus cuotas mensuales puede aumentar tu capacidad de préstamo en un 15% o más.

Si sos monotributista, tenés que demostrar estabilidad. No basta con tener un ingreso alto un mes y bajo el siguiente. Necesitás al menos 12 meses de comprobantes con ingresos similares. Si tu categoría de monotributo subió en el último año, tenés que mostrar que ese aumento es sostenible.

¿Dónde y cómo hacés la precalificación?

No tenés que ir a cinco bancos. Hoy, casi todos los bancos argentinos permiten hacer la precalificación online en menos de 10 minutos.

Los más usados en Mendoza y en todo el país son:

• Banco Nación: Tiene la mayor cobertura y tasas más estables. Su sistema de precalificación es simple: subís tus recibos y te dan un resultado en 24 horas.
• Banco Macro: Ofrece tasas competitivas y acepta ingresos en dólares como parte del cálculo. Bueno si tenés ingresos en USD o cripto.
• Banco Santander: Tiene un proceso más riguroso, pero te dan una estimación muy cercana al monto real que te van a aprobar.
• Banco de la Provincia de Buenos Aires (BPBA): Aunque es de otra provincia, lo usan muchos mendocinos porque tiene buenas condiciones para primera vivienda.

Para hacerlo, entrás al sitio web del banco, buscás "Préstamo Hipotecario" > "Precalificación" y subís los documentos en formato PDF o foto. No necesitás firmar nada ni ir a la sucursal. Si estás en Mendoza, podés hacerlo desde tu casa, sin moverte.

¿Qué no te dice la precalificación (y por qué lo necesitás saber)?

La precalificación no te dice:

• Qué vivienda te van a aprobar (el banco evalúa la propiedad por separado)
• Si vas a poder pagar la cuota si perdés tu trabajo
• Qué pasa si sube la inflación

Entonces, aunque te den $12.000.000, preguntate: ¿podría pagar esa cuota si mi sueldo baja un 20%? ¿Qué pasa si la tasa sube otro 5% el año que viene? Tenés que tener un colchón. Lo ideal es que tu cuota no supere el 25% de tus ingresos, no el 30%. Así tenés margen para imprevistos.

También tenés que saber que el banco no va a financiar cualquier casa. Si la propiedad tiene deudas, está en litigio, o no tiene escritura, te la rechazan. Por eso, antes de elegir una casa, pedí el certificado de dominio y el certificado de no gravamen. No lo hagas después de enamorarte de la cocina.

¿Cuánto tiempo dura la precalificación?

La precalificación tiene una vigencia de 30 a 90 días, según el banco. En Mendoza, donde el mercado inmobiliario no es tan rápido como en CABA, 60 días son suficientes. Pero si no encontrás la casa en ese tiempo, tenés que volver a hacerla. No te la renuevan automático.

Recomiendo hacerla en noviembre o diciembre. Es cuando los bancos tienen más flexibilidad y menos solicitudes. En enero, cuando todos quieren comprar, los plazos se alargan y las tasas suben.

¿Y si no me aprueban?

No es el fin. Muchas personas se desaniman, pero la precalificación rechazada es una señal, no un no definitivo.

Si te rechazan, preguntá por qué. ¿Fue por las deudas? ¿Por el historial? ¿Por los ingresos? Luego, hacé un plan:

• Si el problema son las deudas: pagá una y volvé a intentar en 3 meses.
• Si el problema son los ingresos: buscá un trabajo con más estabilidad o sumá un ingreso extra (alquilar una pieza, freelance).
• Si el problema es el historial: pedí un certificado de buena conducta crediticia y presentalo con tu nueva solicitud.

En Mendoza, hay organizaciones sin fines de lucro que ayudan a familias a mejorar su perfil crediticio. No es gratis, pero sí económico. Buscá en el municipio de Mendoza la oficina de Desarrollo Urbano. Te pueden orientar.

¿Cuándo es el mejor momento para hacerla?

La mejor época para hacer la precalificación es cuando estás listo para comprar, pero aún no sabés qué casa elegir. No la hagas cuando estás solo "curioseando". No la hagas en medio de una crisis económica, a menos que tengas ingresos estables en dólares.

En diciembre de 2025, las tasas están en su punto más bajo del año. Los bancos quieren cerrar operaciones antes de fin de año. Es el momento ideal para hacerla. Si esperás hasta febrero, las tasas podrían subir y los plazos alargarse.

La regla simple: hazla cuando tengas claridad sobre tu situación financiera, no cuando estés ansioso por tener casa.