Poderes para firmar escrituras: requisitos y validez en Argentina

Si alguien necesita firmar una escritura pública en tu nombre -ya sea para comprar una casa, vender un auto, heredar una propiedad o liquidar una empresa-, no puedes simplemente confiar en que otra persona lo haga por ti. Hay un documento que lo permite, y no es cualquier papel: es el poder notarial. Pero muchos creen que con firmar un papel frente a un amigo o usar un formulario de internet basta. Eso es un error común, y puede costarte mucho más de lo que imaginas.

¿Qué es un poder para firmar escrituras?

Un poder para firmar escrituras es un documento legal que otorga a otra persona (llamada apoderada) la autoridad para actuar en tu nombre ante un notario. No es un simple permiso. Es una delegación formal de facultades que solo tiene efecto si se cumple con ciertos requisitos establecidos por la ley argentina. Este tipo de poder se usa principalmente para celebrar actos jurídicos que requieren escritura pública, como compraventas de inmuebles, constitución de sociedades, donaciones o testamentos.

Imagina que estás fuera del país y tu pareja quiere vender un departamento que compraron juntos. Sin este poder, el notario no aceptará la firma de ella como representante tuya. Pero si tienes un poder notarial válido, ella puede firmar en tu nombre y el trámite avanza sin problemas.

Requisitos esenciales para que sea válido

En Argentina, un poder para firmar escrituras no se valida con una firma cualquiera. Tiene que cumplir con tres reglas básicas, sin excepciones:

1. Debe ser otorgado ante notario público. No sirve un poder firmado en casa, por correo o por correo electrónico. Debe hacerse en una oficina notarial, con presencia del notario, quien verifica la identidad de quien otorga el poder y registra el acto en su libro de actas.
2. Debe especificar claramente qué actos puede realizar la apoderada. No basta con decir "poder general". Si el poder dice "puede vender mi casa", pero no menciona "puede firmar la escritura de compraventa", el notario puede rechazarla. Lo ideal es detallar: "Puede vender el inmueble ubicado en calle X número Y, de la ciudad de Mendoza, y firmar la escritura pública correspondiente".
3. Debe estar inscrito en el Registro de Poderes Notariales. En la mayoría de las provincias, incluyendo Mendoza, los poderes para actos inmobiliarios deben registrarse en el Registro de Poderes Notariales del Colegio de Notarios. Sin esta inscripción, el poder no puede usarse para firmar escrituras públicas.

Estos tres pasos no son sugerencias. Son obligatorios. Si falta alguno, el poder es inválido, y cualquier escritura firmada con él puede ser anulada. Y si eso pasa, el comprador puede demandarte por daños y perjuicios.

¿Qué pasa si el poder no cumple con los requisitos?

Lo peor que puede pasar no es que el trámite se retrase. Es que la operación se vuelva nula. Por ejemplo, en 2024, un juzgado en Córdoba anuló la compraventa de un departamento porque el poder notarial que usó el vendedor no estaba inscrito. El comprador perdió el dinero y tuvo que iniciar una demanda para recuperarlo. Esa misma situación ocurre en Mendoza, Rosario o Buenos Aires: los notarios están obligados a rechazar poderes que no cumplan con la ley.

Además, si la persona que firma en tu nombre actúa fuera de los límites del poder -por ejemplo, vende tu casa y se queda con el dinero-, tú no eres responsable. Pero el problema es que, si el poder era inválido, el comprador no tiene protección legal, y la operación se desmorona. Eso genera litigios, pérdidas de tiempo y costos legales que podrían haberse evitado.

¿Cuánto tiempo dura un poder para firmar escrituras?

La ley no fija una duración automática. Por eso, cada poder debe indicar claramente su vigencia. Si no lo hace, se asume que es por un plazo de un año desde su otorgamiento. Pero esto no es una regla universal: algunos notarios pueden exigir plazos más cortos si el acto es complejo o de alto valor.

Si estás pensando en usar un poder para una compraventa que aún no ha sido firmada, asegúrate de que no haya vencido. Un poder de 2024 no sirve en 2026 si no se renovó. Y si la escritura ya se firmó con un poder vencido, la operación puede ser impugnada hasta cinco años después.

¿Puedo usar un poder otorgado en el exterior?

Sí, pero con condiciones. Si estás en el extranjero y necesitas otorgar un poder para que alguien firme una escritura en Argentina, el proceso es más largo, pero posible. Primero, debes hacerlo ante un notario local o ante un funcionario consular argentino. Luego, ese documento debe ser legalizado con la apostilla (si el país es parte del Convenio de La Haya) o con la legalización diplomática (si no lo es). Finalmente, el poder debe ser traducido por un traductor público juramentado en Argentina y luego inscrito en el Registro de Poderes Notariales.

Este proceso puede tardar entre 30 y 90 días, dependiendo del país. Por eso, si sabes que vas a necesitar este poder, no lo postergues. Muchos extranjeros que compran propiedades en Mendoza o Bariloche se sorprenden cuando les dicen que su poder no sirve porque no fue apostillado.

¿Qué no puede hacer una persona con poder para firmar escrituras?

Una apoderada no es un reemplazo total tuyo. No puede:

• Firmar tu testamento, aunque lo pidas.
• Realizar donaciones de bienes que no estén expresamente autorizadas en el poder.
• Contratar préstamos a tu nombre sin autorización expresa.
• Modificar el contenido de la escritura sin tu aprobación previa.
• Actuar si tú has revocado el poder por escrito ante notario.

Estos límites existen para protegerte. Incluso si la persona que tienes como apoderada es tu hijo, tu esposa o tu abogado, no puede ir más allá de lo que el poder dice. Si lo hace, comete una infracción legal y puede ser sancionado.

¿Cómo saber si un poder es válido?

Antes de firmar cualquier escritura, el notario verifica tres cosas:

1. Que el poder esté original y con firma auténtica ante notario.
2. Que esté inscrito en el Registro de Poderes Notariales de la provincia.
3. Que la fecha de vigencia aún no haya expirado.

Si tienes dudas, puedes pedir una certificación de vigencia al Colegio de Notarios de tu provincia. En Mendoza, por ejemplo, se puede hacer online en menos de 24 horas. El costo es simbólico: unos $2.000 pesos. Pero vale la pena. Es mejor gastar eso que perder decenas de miles de pesos por un trámite inválido.

¿Qué pasa si el poder se pierde o se destruye?

El original del poder es imprescindible. Si se pierde, no se puede reemplazar por una copia. Tienes que solicitar una certificación de poder ante el notario que lo otorgó. Esa certificación tiene el mismo valor que el original y puede usarse para firmar escrituras. Pero no se puede pedir si el notario ya no está activo o si el registro fue destruido por un incendio. Por eso, siempre guarda el original en un lugar seguro, y pide una copia certificada para tenerla de respaldo.

¿Cuándo necesitas un poder para firmar escrituras?

Estos son los casos más comunes:

• Comprar o vender una propiedad mientras estás fuera del país.
• Heredar un inmueble y no puedes viajar por salud o trabajo.
• Representar a una empresa que no tiene gerente activo.
• Realizar una donación de bienes en nombre de un familiar incapacitado.
• Liquidar una sociedad comercial sin poder acudir personalmente.

No lo uses para trámites simples. No necesitas un poder para cambiar la dirección en el padrón o para sacar un DNI. Es un instrumento para actos de alto valor jurídico y económico.

¿Qué documentos necesitas para otorgar un poder?

Para otorgar un poder notarial, debes llevar:

• DNI original y copia.
• Código Único de Identificación Tributaria (CUIT) si actúas en nombre de una empresa.
• Escritura o documento que acredite la propiedad del bien sobre el que actuarás (por ejemplo, la escritura de la casa que vas a vender).
• Nombre completo, DNI y domicilio de la persona que será tu apoderada.

El notario te hará algunas preguntas para confirmar que actúas libremente y sin presión. No hay presión ni prisa. Tienes derecho a leer el texto del poder antes de firmar. Si no lo entiendes, pide que te lo expliquen. No firmes nada que no comprendas.

¿Cuánto cuesta otorgar un poder para firmar escrituras?

El costo varía según la provincia y el valor del bien. En Mendoza, un poder simple para una vivienda de $15 millones de pesos cuesta entre $8.000 y $12.000 pesos. Si el poder es para una empresa o un lote grande, puede llegar a $25.000. No es barato, pero es una inversión que evita problemas mayores.

Además, el costo de la inscripción en el Registro de Poderes es de unos $2.000 pesos. No lo omitas. Es el paso que muchos olvidan y que luego causa el rechazo del notario.

¿Qué alternativas hay si no quiero usar un poder?

Si no puedes otorgar un poder, hay otras opciones:

• Viajar personalmente: Si es posible, hazlo. Es la opción más segura.
• Representación por mandato judicial: Si la persona está incapacitada, puedes pedir una tutela o curatela ante el juzgado. Es más lento, pero más seguro.
• Escritura por medio de notario en el extranjero: Si estás en el exterior, puedes firmar la escritura ante un notario local y luego apostillarla. No es lo mismo, pero funciona.

El poder notarial es la herramienta más eficiente, pero no es la única. Evalúa tus opciones según tu situación.

¿Qué hacer si ya firmaste una escritura con un poder inválido?

Si descubres que el poder que usaste era inválido, actúa rápido. No esperes a que te demanden. Contacta a un abogado especializado en derecho notarial. Puedes intentar rectificar el acto con un nuevo poder válido, pero solo si todas las partes lo aceptan. Si no, el notario puede anular la escritura, y tendrás que devolver el dinero o enfrentar un juicio.

En muchos casos, las partes acuerdan una nueva escritura con el poder correcto. Pero eso solo funciona si nadie ha vendido ya el bien o si el comprador no ha tomado posesión. Cuanto antes lo resuelvas, menos daño causarás.