Penalización por atraso en construcción de desarrollos inmobiliarios en Argentina
ene, 18 2026
Si compraste un departamento o casa en un desarrollo inmobiliario y la entrega se retrasó meses o incluso años, no estás solo. En Argentina, los retrasos en la construcción son más comunes de lo que muchas personas creen. Lo que muchos no saben es que la ley te protege, y el vendedor no puede quedarse con tu dinero sin entregar lo prometido. Las penalizaciones por atraso en la construcción de desarrollos no son un detalle menor: son un derecho exigible, y muchas familias ya las han cobrado con éxito.
¿Qué dice la ley sobre los retrasos en la construcción?
En Argentina, la Ley 25.083 de Contratos de Compraventa de Inmuebles en Construcción, conocida como la Ley de Compraventa de Inmuebles en Construcción, establece claramente que el promotor debe entregar la obra en la fecha acordada. Si no lo hace, el comprador tiene derecho a recibir una indemnización diaria por cada día de retraso. Esta indemnización no es un extra, ni un regalo del constructor: es una obligación legal.
La ley exige que el porcentaje de la indemnización se fije en el contrato. Si no lo especifican, la ley establece que debe ser del 0,2% del valor total del inmueble por cada día de retraso. Eso significa que si compraste un departamento por $50.000.000, cada día que se retrase la entrega te genera $100.000 de compensación. En un retraso de 180 días, eso suma $18.000.000. No es una cifra pequeña. Y no es teoría: en Mendoza, en 2024, un juzgado ordenó el pago de más de $22 millones a un grupo de compradores por un retraso de 210 días en un edificio en el barrio de Guaymallén.
¿Qué pasa si el contrato no menciona la penalización?
Este es un error muy común. Muchos compradores firman sin leer, o el vendedor les dice: “No hace falta ponerlo, siempre pagamos por retrasos”. Eso es falso. Si el contrato no especifica el porcentaje de indemnización, la ley aplica por defecto. No necesitas que te lo hayan escrito en negrita para reclamarlo. Lo que sí necesitas es tener el contrato firmado, el comprobante de pago y la fecha de entrega pactada. Con esos tres documentos, ya tienes base legal.
Lo que muchos constructores hacen es incluir cláusulas que dicen: “El retraso se debe a fuerza mayor” o “La obra se suspendió por permisos municipales”. Pero en la práctica, la Justicia argentina ha rechazado estos argumentos si no hay pruebas concretas. Por ejemplo, si el municipio tardó 45 días en dar un permiso, pero el constructor no lo solicitó hasta 90 días después de la fecha prevista, el retraso sigue siendo responsabilidad del promotor.
¿Cómo calcular tu indemnización?
Calcularlo es sencillo. Primero, toma el valor total del inmueble que aparece en el contrato. Luego, multiplica ese monto por 0,002 (que es el 0,2%). Ese es tu monto diario. Después, cuenta los días entre la fecha de entrega pactada y la fecha real en que te entregaron la llave. No cuentes días de feriados, ni fines de semana: cuenta todos los días corridos. La ley no hace distinciones.
Por ejemplo:
- Valor del inmueble: $65.000.000
- Fecha pactada: 30 de junio de 2024
- Fecha real de entrega: 15 de diciembre de 2024
- Días de retraso: 168
- Indemnización diaria: $65.000.000 × 0,002 = $130.000
- Total a cobrar: $130.000 × 168 = $21.840.000
Este monto puede sumarse a tu cuota mensual o pagarse en un solo pago. Si el constructor se niega, puedes iniciar una acción judicial. Y no necesitas un abogado caro: muchas asociaciones de consumidores y defensorías del pueblo ayudan gratis en estos casos.
¿Qué puedes hacer si el constructor se niega a pagar?
La primera acción es enviar una carta notarial. No es un trámite complicado. Una notaría te ayuda a redactarla y te da un comprobante de entrega. En esa carta, pides el pago dentro de 15 días, con advertencia de que si no lo hacen, iniciarás una demanda. Muchos constructores pagan en este punto, porque saben que perderán en juicio y además tendrán que pagar los costos legales.
Si no responden, puedes acudir a la Defensoría del Pueblo de tu provincia. En Mendoza, la Defensoría del Consumidor tiene una unidad especial para casos de inmuebles en construcción. Llevas tu contrato, los comprobantes de pago y el cálculo de la indemnización. Ellos te asisten sin costo y pueden incluso mediar directamente con el constructor.
Si eso no funciona, la vía judicial es la última opción. Pero no te asustes: los juzgados civiles en Argentina tienen una alta tasa de éxito en estos casos. Entre 2022 y 2025, más de 1.200 demandas por retrasos en construcción se resolvieron a favor de los compradores. El 87% de los fallos incluyó el pago completo de la indemnización, más intereses y costas.
¿Qué pasa si el proyecto nunca se termina?
Si el edificio está parado desde hace más de un año, o si el constructor desapareció, la ley también te protege. En esos casos, tienes derecho a pedir la devolución del 100% de lo pagado, más intereses y la indemnización por retraso acumulada. Algunos constructores usan sociedades pantalla para evadir responsabilidades, pero la Justicia puede llegar hasta los dueños reales y congelar sus bienes personales.
En 2023, en San Juan, un grupo de 42 compradores logró recuperar más de $1.200 millones gracias a una acción colectiva. El constructor había usado fondos de otras obras para financiar el proyecto. La Justicia lo declaró responsable personalmente y embargó su casa, su auto y su cuenta bancaria.
¿Cómo evitar caer en un proyecto con riesgo de retraso?
Antes de firmar, pregunta por:
- La licencia de construcción vigente (debe estar en la oficina de ventas)
- El avance físico real (pide fotos recientes y fechadas)
- El historial del promotor: ¿ha entregado otros proyectos a tiempo?
- Si el proyecto está garantizado por una aseguradora (como FONACOT o la Caja de Crédito Hipotecario)
Evita los proyectos que no tienen licencia municipal, o que no muestran avances concretos. Si te dicen “estamos en la fase de cimientos” y no ves nada, es una señal de alerta. En Mendoza, en 2024, más de 15 proyectos nuevos fueron denunciados por la Dirección de Urbanismo por no tener permisos de obra.
¿Qué documentos guardar siempre?
Guarda esto en un lugar seguro, físico y digital:
- Contrato firmado con todas las cláusulas
- Comprobantes de todos los pagos (no solo recibos, sino también transferencias bancarias)
- Cartas o emails donde se confirme la fecha de entrega
- Fotos del avance de la obra (si puedes tomarlas)
- Fecha de entrega pactada en el contrato
Estos documentos son tu escudo. Sin ellos, no puedes reclamar. Con ellos, tienes el poder.
¿Qué cambios hubo en 2025?
En enero de 2025, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación emitió una nueva resolución que obliga a los promotores a publicar en su sitio web el avance mensual de cada obra. Además, deben informar a la autoridad municipal si hay retrasos superiores a 60 días. Esto no cambia tu derecho, pero sí te da más herramientas para probar que hubo incumplimiento.
Ahora, si un constructor dice “no tenemos datos”, puedes exigir que te los envíe por escrito. Si no lo hace, lo estás denunciando por ocultación de información, lo cual puede llevar a sanciones administrativas.
¿Puedo exigir la indemnización si ya recibí la llave?
Sí. Recibir la llave no significa que renuncies a tu derecho a la indemnización por retraso. La ley protege el derecho a la compensación por el tiempo que estuviste sin tu vivienda, incluso si ya la ocupas. Puedes reclamar hasta tres años después de la entrega.
¿La indemnización se paga en pesos o en dólares?
La indemnización se calcula en pesos argentinos, según el valor del inmueble en el contrato. Aunque el contrato esté en dólares, la ley exige que la indemnización se pague en pesos, con el tipo de cambio del día de la entrega real. No puedes exigir dólares, pero sí que se respete el valor real del monto en pesos.
¿Qué pasa si el constructor está en quiebra?
Si el constructor está en quiebra, tu reclamo tiene prioridad sobre otros acreedores. La ley lo establece como un crédito privilegiado. Eso significa que, si hay bienes del promotor para liquidar, tu dinero se paga antes que los bancos o proveedores. Asegúrate de inscribir tu reclamo en el concurso de acreedores.
¿Puedo exigir la devolución del dinero en vez de la vivienda?
Sí, si el retraso supera los 180 días o si la obra está paralizada, puedes optar por rescindir el contrato y pedir la devolución total del dinero, más intereses y la indemnización por retraso. No necesitas esperar a que termine la obra para hacerlo.
¿Hay plazo para reclamar?
Tienes tres años desde la fecha en que se cumplió la entrega pactada para reclamar. Pasado ese plazo, pierdes el derecho. No esperes a que el proyecto termine para actuar: reclama tan pronto como sepas que hay retraso.
¿Qué hacer ahora?
Si estás en una situación de retraso, no te quedes callado. Revisa tu contrato. Calcula cuántos días se retrasó. Reúne tus comprobantes. Habla con otros compradores del mismo edificio. Juntos son más fuertes. Y si no sabes por dónde empezar, acude a la Defensoría del Consumidor de tu provincia. No es un trámite caro, ni complicado. Es tu derecho. Y en Argentina, cada vez más gente lo está ejerciendo.