Método residual para terrenos con potencial constructivo: Cómo calcular su valor real

¿Alguna vez te has preguntado por qué un terreno vacío en un barrio en expansión vale mucho más que uno en una zona estancada? No es solo por su ubicación. Detrás de ese precio hay un cálculo técnico que muchos compradores y vendedores ignoran: el método residual. Este método no es un truco de contabilidad, es la herramienta más precisa que tiene el mercado inmobiliario para saber cuánto vale realmente un terreno con potencial constructivo.

¿Qué es el método residual y por qué importa?

El método residual se usa cuando un terreno no se valora por lo que es hoy, sino por lo que podría llegar a ser. Imagina un lote de 500 m² en Mendoza, en la zona de Parque Industrial. Hoy está vacío. Pero el municipio permite construir un edificio de 5 pisos, con 10 departamentos de 80 m² cada uno. Ese potencial es lo que da valor. El método residual calcula cuánto puedes pagar por ese terreno sin perder dinero, después de restar todos los costos de construcción, impuestos, financiamiento y ganancia esperada.

No es lo mismo que usar el método de comparación directa, que mira terrenos similares vendidos. Aquí no importa si el lote de al lado se vendió por $200.000. Lo que importa es qué puedes construir encima y qué ganancia te dejará. Es el método que usan los desarrolladores, los bancos y los peritos judiciales cuando necesitan una cifra real, no una estimación.

Cómo funciona el método residual paso a paso

Funciona como una ecuación inversa. En vez de sumar costos para llegar al precio final, empiezas con el precio final y le quitas todo lo que no es terreno. Aquí te dejo los pasos claros:

1. Estima el valor de mercado del edificio terminado. ¿Cuánto valdría cada departamento si lo vendieras hoy? En Mendoza, un departamento de 80 m² en una zona con buen acceso y servicios puede valer entre $180.000 y $220.000. Multiplica por la cantidad de unidades. Si son 10 departamentos a $200.000 cada uno, el valor total sería $2.000.000.
2. Calcula los costos de construcción. Incluye materiales, mano de obra, permisos, arquitectos, contadores, y hasta el costo de la obra en el tiempo. En Argentina, en 2026, el costo promedio de construcción es de $1.100.000 por m². Para 800 m² totales de construcción (10 departamentos × 80 m²), eso da $880.000. A esto suma otros gastos como estudios de suelo, legalización, y un 10% de imprevistos. Total: unos $970.000.
3. Suma los costos de financiamiento. Si usaste un préstamo, tienes que pagar intereses. Supongamos que la obra tarda 18 meses y el interés acumulado fue del 12% sobre el capital invertido. Eso suma unos $120.000.
4. Resta los impuestos y comisiones. El impuesto a los ingresos brutos, el IVA, y la comisión del corredor si vendes. En promedio, estos costos representan un 8% del valor final. En este caso: $160.000.
5. Resta la ganancia esperada del inversor. Nadie invierte sin ganar. Un desarrollador razonable espera una ganancia del 20% sobre el costo total. Si el costo total de construcción y financiamiento es $1.090.000, el 20% son $218.000.

Entonces, el valor residual del terreno es:

$2.000.000 (valor del edificio terminado)
− $970.000 (construcción)
− $120.000 (financiamiento)
− $160.000 (impuestos y comisiones)
− $218.000 (ganancia esperada)
= $532.000

Es decir, ese terreno vale $532.000 si el proyecto se ejecuta como se planeó. Si el vendedor te pide $600.000, estás pagando de más. Si te lo dan por $450.000, es una buena oportunidad.

¿Por qué este método es más confiable que otros?

El método de comparación directa falla cuando no hay terrenos similares vendidos. En zonas nuevas, como las que están creciendo en las afueras de Mendoza, a veces no hay ninguna venta reciente. El método de ingresos no sirve si no hay inmuebles alquilados. El método de costos no tiene en cuenta el potencial de valorización.

El método residual, en cambio, se basa en el mercado real: lo que los compradores están dispuestos a pagar por departamentos terminados. Es un enfoque orientado al resultado final, no a la historia del terreno. Por eso, es el estándar en tasaciones judiciales, en préstamos hipotecarios para desarrollo y en transacciones entre desarrolladores.

Errores comunes que arruinan el cálculo

Este método es poderoso, pero también fácil de malinterpretar. Aquí te dejo los errores más frecuentes que veo en la práctica:

• Subestimar los costos de construcción. Muchos usan precios de hace dos años. Hoy, el acero y el cemento subieron un 30% en 12 meses. Usa precios actualizados de proveedores locales.
• Ignorar los tiempos de espera. Si el permiso de construcción tarda 8 meses, los intereses se acumulan. No lo ignores.
• Suponer que todos los departamentos se venderán rápido. En zonas nuevas, puede llevar meses o años encontrar compradores. Ajusta el valor de mercado con un descuento del 5-10% por tiempo de venta.
• Usar ganancias irracionales. Si alguien espera un 40% de ganancia, probablemente está especulando, no analizando. Un 15-20% es lo normal en proyectos bien planeados.

¿Cuándo NO usar el método residual?

No es útil para todos los terrenos. Si el terreno ya tiene una casa habitable, y no planeas demolerla, este método no aplica. Tampoco sirve si el uso del suelo está prohibido o restringido por normas urbanísticas. Por ejemplo, si el municipio no permite construir más de un piso, y el terreno está en una zona de protección ambiental, el potencial constructivo es nulo. En esos casos, se usa el método de comparación directa o el de costos.

También falla si no hay datos confiables del mercado. Si no sabes cuánto valen los departamentos en el área, o si el mercado está muy volátil (como en 2023), el método residual da resultados inestables. En esos casos, lo mejor es combinarlo con otros métodos y usar un rango de valores, no una cifra exacta.

¿Qué documentos necesitas para aplicarlo?

Para hacerlo bien, necesitas:

• El plano catastral y la licencia de uso del suelo (para saber qué puedes construir).
• Presupuestos actualizados de constructoras locales (no de internet).
• Estadísticas de ventas recientes de departamentos similares en la zona (de fuentes confiables como la Cámara de la Construcción de Mendoza).
• Un estudio de mercado que muestre la demanda real, no la oferta.

Si no tienes acceso a estos datos, lo mejor es contratar a un tasador certificado. En Mendoza, los tasadores con licencia de la Cámara de Tasadores Inmobiliarios tienen acceso a bases de datos actualizadas y pueden hacer el cálculo en 48 horas.

El método residual en la práctica: un caso real en Mendoza

Hace un año, un cliente me consultó sobre un terreno de 750 m² en el barrio La Playa. El dueño pedía $900.000. El municipio permitía construir un edificio de 6 pisos con 12 departamentos de 75 m² cada uno. Usamos el método residual:

• Valor estimado del edificio terminado: 12 × $190.000 = $2.280.000
• Costo de construcción: 900 m² × $1.100.000 = $990.000
• Financiamiento (12 meses): $95.000
• Impuestos y comisiones: 8% de $2.280.000 = $182.400
• Ganancia esperada (18% sobre $1.085.000): $195.300
• Valor residual del terreno: $2.280.000 − $990.000 − $95.000 − $182.400 − $195.300 = $817.300

El terreno valía $817.300. El dueño pedía $900.000. El cliente negoció y lo compró por $780.000. Un mes después, el municipio aprobó una mejora en la infraestructura de la zona, y el valor de los departamentos subió un 12%. Esa diferencia de $120.000 en el terreno fue pura ganancia por usar el método residual correctamente.

Conclusión: no adivines, calcula

Un terreno con potencial constructivo no es un lote vacío. Es una oportunidad de inversión. Pero como toda inversión, no se trata de confiar en la suerte, sino en los números. El método residual te da una base sólida, objetiva y realista para tomar decisiones. Ya sea que estés comprando, vendiendo o financiando un proyecto, este cálculo te protege de pagar de más o vender demasiado barato.

No necesitas ser ingeniero ni desarrollador para usarlo. Solo necesitas datos reales, paciencia y un poco de disciplina. En un mercado inmobiliario tan volátil como el argentino, eso es lo que separa a los que ganan de los que pierden.