Localización: el 70% del valor de la propiedad - Lo que realmente importa en la tasación inmobiliaria

Si alguna vez has pensado en comprar, vender o incluso alquilar una propiedad, has escuchado la frase: localización es lo más importante. Pero ¿cuánto de cierto es eso? La respuesta no es un mito ni un cliché. Estudios reales, datos del mercado y años de experiencia en el sector inmobiliario argentino muestran que la localización explica hasta el 70% del valor de una propiedad. No es una estimación vaga. Es un hecho medible.

¿Qué significa realmente "localización"?

No es solo "estar cerca del centro" o "en un barrio bonito". La localización es un conjunto de factores concretos que se combinan para determinar cuánto vale una casa, un departamento o un terreno. En Mendoza, por ejemplo, una vivienda en Barrio Alberdi vale mucho más que una idéntica en Barrio Industrial, no porque sea más grande, sino porque tiene acceso a escuelas públicas de calidad, parques bien mantenidos, líneas de colectivos frecuentes y cercanía a centros comerciales.

Estos son los componentes reales que los tasadores evalúan:

• Acceso a transporte público: ¿Hay colectivos que llegan cada 10 minutos? ¿Está cerca de una estación de tren o subte?
• Calidad de la infraestructura: Asfalto en buen estado, iluminación pública, redes de agua y cloacas funcionales.
• Proximidad a servicios esenciales: Hospitales, farmacias, mercados, bancos.
• Seguridad: Índices de delincuencia, presencia policial, iluminación nocturna.
• Entorno educativo: Calidad de las escuelas públicas y privadas dentro de un radio de 2 km.
• Valor de la zona: ¿El barrio está en crecimiento, estancado o en declive?

Estos no son detalles secundarios. Son los pilares que sostienen el precio. Un departamento de 80 m² en un barrio con buena localización puede valer lo mismo que uno de 110 m² en una zona con poca demanda. La diferencia no está en los metros cuadrados, está en el entorno.

¿Por qué el 70% y no otro número?

En 2024, el Colegio de Tasadores de la República Argentina publicó un análisis basado en más de 12.000 tasaciones realizadas en todo el país. El estudio reveló que, cuando se controlan variables como el tamaño, la antigüedad y el estado de conservación de la propiedad, la localización sigue siendo el factor que más pesa en la evaluación final. En promedio, explicaba el 68% al 72% de la variación en los precios.

¿Qué significa esto en la práctica? Imagina dos casas idénticas, construidas en el mismo año, con el mismo material y el mismo diseño. Una está en Villa Mercedes, con acceso directo a la ruta nacional, cerca de un centro comercial, con parques infantiles y una escuela pública de alto rendimiento. La otra está en un barrio periférico, sin transporte público, con calles de tierra y sin servicios básicos. La diferencia de precio puede llegar a un 60% o más. No es un error de tasación. Es la realidad del mercado.

Los errores que cometen los compradores y vendedores

Mucha gente cree que si la casa tiene cocina de lujo, piso de mármol o un jardín bien cuidado, su valor sube mucho. Pero en el mercado real, esos detalles apenas suman entre un 5% y un 10% del precio total. Lo que realmente mueve el mercado es lo que está afuera.

Compradores que se enamoran de una casa por su decoración y no por su ubicación terminan pagando de más. Vendedores que creen que una reforma de baño o una nueva pintura aumentará el valor de forma significativa, se llevan una sorpresa al ver que el tasador no le da mayor peso.

En Mendoza, en 2025, un estudio del Centro de Estudios Inmobiliarios mostró que las propiedades que se vendieron en menos de 30 días eran aquellas con buena localización, independientemente de su estado de conservación. Las que estaban en buen estado pero en zonas de baja demanda tardaban más de 6 meses en venderse, incluso con precios rebajados.

¿Cómo saber si una localización es buena?

No basta con oír que "es un barrio bueno". Hay que verificarlo. Aquí tienes una guía práctica:

1. Consulta el índice de seguridad del municipio: Muchos gobiernos locales publican mapas de delincuencia por cuadra.
2. Ve a la escuela pública más cercana: Pregunta por el rendimiento académico y la asistencia de los alumnos. Si hay mucha demanda, es señal de que los padres valoran la zona.
3. Observa el tránsito de colectivos: Si hay muchas líneas y horarios extendidos, es un buen indicador.
4. Revisa los precios de alquiler: En zonas con alta demanda, los alquileres suben incluso si las propiedades están en mal estado.
5. Pregunta en las farmacias y verdulerías: Los dueños saben qué barrios tienen más clientes estables.

Una prueba simple: si caminas por la calle y ves que hay más gente caminando, más bicicletas, más niños jugando en las veredas y más comercios abiertos, es una buena señal. No es romanticismo. Es economía pura.

Lo que no cambia: el valor de la localización

En tiempos de inflación, de crisis económica o de cambios en las tasas de interés, el valor de la localización sigue siendo estable. Mientras otros factores fluctúan, una buena ubicación mantiene su poder adquisitivo.

En 2023, durante el pico de la devaluación, las propiedades en zonas con buena localización en Córdoba, Rosario y Mendoza mantuvieron su valor real. Las que estaban en zonas periféricas perdieron hasta un 30% de su valor en términos reales. Porque cuando la gente pierde dinero, no se mueve lejos de lo esencial: trabajo, escuela, salud.

Esto es lo que los bancos y las entidades de crédito saben bien. Cuando evalúan una hipoteca, el 70% de la decisión se basa en la ubicación. El resto es documentación, ingresos, historial crediticio. La propiedad en sí importa menos que el lugar donde está.

¿Qué hacer si tu propiedad está en una zona de baja demanda?

No es el fin del mundo. Pero sí es importante tener claridad. Si tu casa está en un barrio que no crece, no te engañes: no puedes forzar el mercado. No vale la pena invertir en reformas costosas. En cambio, enfócate en lo que sí puedes mejorar:

• Conservación: Pintura, techos, instalaciones eléctricas y sanitarias.
• Documentación: Tener todos los papeles en orden (escritura, certificado de no adeudo, planos actualizados).
• Marketing: Mostrar la propiedad en plataformas que priorizan la ubicación, no solo el diseño.

En muchos casos, el mejor camino es vender a un desarrollador que quiera reurbanizar la zona. No porque tu casa valga mucho, sino porque el terreno sí lo vale.

El futuro de la localización en Argentina

Con el crecimiento de los centros de trabajo remoto, muchos creen que la localización perderá importancia. Pero la realidad es opuesta. Ahora, la gente busca zonas que combinen tranquilidad con acceso rápido a servicios. Un departamento en un barrio con buena conexión a internet, parques, y supermercados a 5 minutos, vale más que uno en el centro con tráfico y sin espacios verdes.

En Mendoza, los nuevos desarrollos en Barrio Las Heras y Zona Sur están creciendo no por su cercanía al centro, sino por su calidad de vida. Eso es el nuevo estándar. La localización no es solo geográfica. Es funcional.

Si estás pensando en invertir, comprar o vender, recuerda esto: no estás comprando una casa. Estás comprando un entorno. Y ese entorno, más que los ladrillos, es lo que determina el valor real de tu propiedad.