IVA y desarrollos inmobiliarios: cuándo se aplica en Argentina
ene, 22 2026
Si estás pensando en construir, comprar o vender un inmueble en Argentina, es casi seguro que te vas a encontrar con el IVA. Pero no siempre se aplica. Y ahí es donde se arma el lío. Muchos creen que toda operación inmobiliaria lleva IVA, pero eso es un error común. En realidad, IVA en desarrollos inmobiliarios depende de quién hace qué, cuándo lo hace, y qué tipo de inmueble está en juego.
¿Cuándo se aplica el IVA en la venta de viviendas?
La regla básica es simple: si vendés una vivienda que ya fue usada, no se cobra IVA. Solo se paga el impuesto a las ganancias y los sellos. Esto aplica a casas, departamentos, terrenos con construcciones, todo lo que no sea una obra nueva. El IVA solo entra en juego cuando se vende algo que se construyó desde cero, y la persona que lo vende es un empresario que lo hizo para venderlo, no para vivir en él.
Por ejemplo: si compraste un departamento en 2020, lo habitaste, y ahora lo vendés en 2026, no pagás IVA. Pero si un desarrollador construyó 50 departamentos en un edificio nuevo y los vende todos, ahí sí, cada venta lleva IVA. La clave está en la intención: ¿es una vivienda personal o un producto comercial?
¿Qué es un desarrollador inmobiliario según la AFIP?
No basta con que alguien construya algo. Para que el IVA se aplique, la persona o empresa debe estar inscripta en el Registro de Constructores y Desarrolladores Inmobiliarios de la AFIP. Eso significa que tiene como actividad principal la compra de terrenos, la construcción de edificios o viviendas, y su posterior venta. Si no está registrado, y solo construyó una casa para su familia, no es un desarrollador. Y si no es desarrollador, no aplica IVA.
Esto lo saben bien los que compran terrenos en la periferia de Mendoza y construyen su casa. Muchos piensan que al terminarla, deben cobrar IVA si la venden. Pero si no están registrados como empresarios inmobiliarios, y la construyeron para vivir, luego la venden por necesidad, no hay IVA. La AFIP lo entiende así: no se tributa por vender lo que usaste, sino por vender lo que fabricaste para vender.
Los casos en los que sí aplica IVA
Hay cuatro escenarios claros donde el IVA sí se aplica en desarrollos inmobiliarios:
- Venta de viviendas nuevas por desarrolladores registrados. Si una empresa construye un edificio de 20 departamentos y los vende, cada uno lleva 21% de IVA. Esto incluye también los estacionamientos y locales comerciales dentro del mismo proyecto.
- Venta de terrenos con obras pendientes. Si comprás un terreno y el vendedor ya empezó a construir, pero no terminó, y lo vendés como un proyecto en curso, el IVA aplica si el vendedor es un desarrollador registrado. Si no, no.
- Construcción a pedido (llave en mano). Si alguien te contrata para construirte una casa y te entrega la llave, y esa persona es un empresario inscripto, el contrato incluye IVA. Esto es común en obras personalizadas en barrios cerrados o lotes con planos aprobados.
- Venta de locales comerciales o industriales nuevos. No importa si es un local de 30 m² o un galpón de 500 m². Si es nuevo y lo vende un desarrollador, el IVA se aplica sin excepción.
Un caso frecuente en Mendoza es cuando alguien compra un lote en un barrio cerrado y contrata a un albañil para construir. Si el albañil no tiene empresa registrada, y solo trabaja por cuenta propia, el IVA no se cobra en la obra. Pero si el contratista es una empresa con RUC y está en el registro de constructores, entonces el contrato debe incluir IVA.
¿Y qué pasa con los inmuebles usados?
Los inmuebles usados -es decir, cualquier vivienda o local que ya fue habitado o utilizado- no pagan IVA. Ni siquiera si se reformaron profundamente. Si compraste una casa de 1980, la renovaste por completo, le pusiste piso flotante, cocina moderna, baño nuevo, y la vendés, sigue sin IVA. La regla es: si la obra original se terminó y se usó, ya no es una obra nueva. El IVA solo se aplica en la primera venta de una obra nueva.
Esto es importante porque muchos vendedores de propiedades usadas se asustan al ver que el comprador pide factura con IVA. Pero no tienen por qué darla. Si lo hacen, están cobrando de más. Y si el comprador es una empresa, puede reclamar ese IVA, pero si es una persona natural, lo paga de su bolsillo sin beneficio. Eso genera desconfianza y retrasa las ventas.
La diferencia entre IVA y ganancias
Es común confundir IVA con impuesto a las ganancias. Son cosas distintas. El IVA es un impuesto indirecto que se cobra en cada etapa de la cadena comercial. El impuesto a las ganancias es un impuesto directo sobre la utilidad que obtuviste al vender.
En una venta de vivienda usada, no hay IVA, pero sí puede haber ganancias. Si compraste tu departamento en 2015 por $5 millones y lo vendés en 2026 por $18 millones, tenés una ganancia de $13 millones. Eso sí se tributa. Pero no con IVA, sino con el impuesto a las ganancias, que se paga al año siguiente, cuando presentás la declaración jurada.
En cambio, si un desarrollador vende un departamento nuevo por $20 millones, cobra $4.2 millones de IVA (21%) aparte. Ese IVA lo recauda, lo deposita en la AFIP, y luego puede deducir el IVA que él pagó por materiales, mano de obra, permisos, etc. Al final, paga solo la diferencia. Pero el comprador, si es una persona, no puede recuperar ese IVA.
¿Qué pasa si soy un particular y construyo para vender?
Este es el caso más peligroso. Si comprás un terreno, construís una casa, y la vendés, pero no estás registrado como desarrollador, ¿debes pagar IVA? La respuesta es: sí, si la AFIP determina que tu actividad fue comercial.
La AFIP no se fija solo en si estás inscripto. Se fija en el patrón: ¿construiste una sola casa o varias? ¿Vendiste en menos de dos años? ¿Usaste profesionales y materiales a gran escala? ¿Tuviste publicidad o agentes inmobiliarios? Si la respuesta es sí a varias de estas, pueden considerarte un desarrollador informal, y exigirte el IVA retroactivamente, con multas e intereses.
En Mendoza, hubo un caso en 2024 donde un vecino construyó tres casas en lotes contiguos y las vendió en 18 meses. La AFIP lo investigó, lo clasificó como desarrollador no inscripto, y le exigió pagar IVA en las tres ventas, más una multa del 50%. No fue un empresario, pero actuó como uno.
¿Cómo evitar errores comunes?
Acá van los errores más frecuentes y cómo evitarlos:
- Confundir IVA con impuesto a las ganancias. No son lo mismo. Uno se paga en el acto, el otro en la declaración anual.
- Creer que si el comprador es una empresa, se aplica IVA. No. Si el inmueble es usado, no aplica IVA, aunque el comprador sea una empresa.
- Usar facturas sin IVA cuando sí debería ir. Si eres desarrollador registrado y no cobrás IVA, estás evadiendo. La AFIP lo detecta por comparación de registros de permisos de construcción y ventas.
- Ignorar el registro de desarrolladores. Si vas a construir para vender, inscribite. Es gratis, te protege, y te da certeza jurídica.
La mejor práctica es: si no estás seguro, consultá a un contador que conozca el régimen inmobiliario de la AFIP. No confíes en lo que te dice un amigo, un agente inmobiliario o un vendedor de materiales. Las reglas cambian, y los errores pueden costarte mucho más que un asesoramiento.
¿Qué pasa si el inmueble es una oficina o local comercial?
En los locales comerciales, la regla es más clara: si es nuevo, IVA. Si es usado, no. Pero hay una excepción importante: si el comprador es una empresa que va a usarlo para su actividad económica, y el vendedor es una persona física, el comprador puede pedir que se cobre IVA. ¿Por qué? Porque así puede deducirlo en sus gastos.
Entonces, aunque técnicamente no se exige IVA en la venta de un local usado, el comprador puede exigirlo. En ese caso, el vendedor debe emitir factura con IVA, registrarse temporalmente como contribuyente, y pagar el impuesto. Es un trámite incómodo, pero posible. Muchos vendedores de locales en Cuyo lo hacen para facilitar la venta a empresas.
Si sos vendedor y no querés complicarte, podés negociar un descuento en el precio para compensarle al comprador el costo del IVA que él tendría que pagar si lo comprara nuevo. Es una práctica común y aceptada.
Resumen: ¿IVA o no IVA?
Para decidir si una operación inmobiliaria lleva IVA, hacé estas preguntas:
- ¿Es una vivienda o local nuevo? (es decir, construido desde cero y nunca habitado)
- ¿Quién lo vende? ¿Es una empresa registrada como desarrollador inmobiliario?
- ¿El inmueble fue usado antes? (aún si lo remodelaste)
Si la respuesta a la primera es sí, y a la segunda también, entonces sí, aplica IVA. Si la respuesta a la tercera es sí, entonces no aplica IVA, independientemente de quién lo venda.
En resumen: IVA solo en la primera venta de una obra nueva hecha por un desarrollador registrado. Todo lo demás, sin IVA. Es simple. Solo hay que saber qué es qué.
¿Se aplica IVA cuando se vende una casa usada en Argentina?
No, no se aplica IVA cuando se vende una casa usada, aunque haya sido reformada. El IVA solo se cobra en la primera venta de una obra nueva hecha por un desarrollador registrado. Las ventas de inmuebles ya habitados pagan impuesto a las ganancias, pero no IVA.
¿Qué pasa si construyo una casa para venderla sin estar registrado como desarrollador?
Si construís una o más viviendas con intención de venderlas, la AFIP puede considerarte un desarrollador informal, aunque no estés inscripto. Si lo detecta, te exigirá pagar IVA retroactivamente, con multas e intereses. Lo más seguro es inscribirte en el registro de constructores antes de empezar.
¿El IVA se aplica a los terrenos sin construcciones?
No, la venta de terrenos desnudos no lleva IVA, ni siquiera si están en un barrio cerrado o con servicios. El IVA solo se aplica cuando hay una obra construida o en curso, y se vende por un desarrollador registrado. El terreno solo es un activo, no una obra.
¿Puedo cobrar IVA si vendo un departamento nuevo que construí para mí?
No. Si construiste el departamento para vivir en él y luego lo vendés por cambio de vida, no es una operación comercial. No debés cobrar IVA. La clave está en la intención: si no lo hiciste para vender, no es una obra de desarrollo inmobiliario.
¿Qué pasa si un empresario compra un departamento usado y quiere factura con IVA?
El vendedor no está obligado a cobrar IVA en una venta de inmueble usado. Pero si el comprador es una empresa y quiere deducirlo, puede pedir que se cobre IVA. En ese caso, el vendedor debe registrarse temporalmente como contribuyente, emitir factura con IVA, y pagar el impuesto. Es un trámite extra, pero posible.
Diego Valenzuela
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