Índice de vacancia y oferta de alquileres en Buenos Aires: Qué dice el mercado en 2026

En febrero de 2026, el mercado de alquileres en Buenos Aires muestra una tensión clara entre la oferta y la demanda. No es solo un tema de precios altos o departamentos escasos: hay un índice de vacancia que ha caído a niveles no vistos en los últimos diez años. Mientras que en 2020 el índice rondaba el 4,8%, hoy se ubica en el 1,9%. Eso significa que por cada 100 departamentos disponibles, solo 2 no tienen inquilino. En otras ciudades del interior, como Córdoba o Mendoza, ese índice suele estar entre el 3% y el 5%. En Buenos Aires, el mercado se está calentando como una olla a presión.

¿Qué significa un índice de vacancia tan bajo?

El índice de vacancia no es un número abstracto. Es la medida real de cuántos inmuebles están vacíos y listos para alquilarse. Cuando ese número cae por debajo del 2%, el equilibrio entre inquilinos y propietarios se rompe. Los dueños de departamentos tienen más poder. Pueden pedir aumentos más fuertes, exigir pagos por adelantado, o incluso rechazar inquilinos que no tienen garantías sólidas. En barrios como Palermo, Recoleta o Belgrano, los alquileres subieron un 22% en los últimos 12 meses, según el informe de la Cámara de la Propiedad Inmobiliaria. No es casualidad. Es la consecuencia directa de que hay casi tantos buscadores como departamentos disponibles.

¿Por qué hay tanta demanda?

La demanda no viene solo de los jóvenes que buscan su primer departamento. Hay tres factores clave que están empujando el mercado:

• El regreso de la migración interna: Muchas personas que se mudaron a otras ciudades durante la pandemia están volviendo. La percepción de seguridad, la cercanía a centros de trabajo y la infraestructura de servicios hacen que Buenos Aires siga siendo imán.
• El aumento de los alquileres temporales: Con más turistas nacionales y extranjeros, muchos propietarios prefieren alquilar por días o semanas en plataformas como Airbnb. Eso reduce aún más la oferta para quienes necesitan un lugar estable.
• La falta de construcción nueva: Desde 2022, la construcción de viviendas destinadas a alquiler ha caído un 40%. Los desarrolladores prefieren vender, no alquilar. Porque vender da liquidez inmediata; alquilar exige paciencia y gestión constante.

¿Dónde es más difícil encontrar alquiler?

No todos los barrios están igual de apretados. Los más saturados son los que siempre fueron populares, pero ahora con menos oferta:

• Palermo Soho y Hollywood: Índice de vacancia del 1,2%. Los alquileres promedio superan los $1.800.000 mensuales para un departamento de 1 dormitorio.
• Recoleta y Barrio Norte: Aquí el 80% de los departamentos en alquiler tienen ofertas de más de $2 millones. Muchos se alquilan sin verlos, solo con fotos y videos.
• Belgrano R: Aunque es un poco más alejado, el índice es del 1,5%. La demanda viene de profesionales que trabajan en el corredor tecnológico de Paseo de la Infanta.

En cambio, barrios como Villa Urquiza, Saavedra o Villa Pueyrredón tienen índices entre el 2,5% y el 3,2%. No son fáciles, pero hay más opciones. Y en esos lugares, los precios aún no alcanzaron los picos de los barrios centrales.

¿Qué pasa con los salarios?

Los sueldos no han seguido el ritmo de los alquileres. En promedio, un empleado de oficina en Buenos Aires gana alrededor de $1.100.000 mensuales. Eso significa que para pagar el alquiler en un departamento pequeño en Palermo, necesita destinar más del 160% de su ingreso. Nadie puede hacerlo sin ayuda. Por eso, el 68% de los inquilinos hoy tienen un garante o un co-inquilino. El 31% recibe ayuda familiar directa. Y el 9% paga con tarjeta de crédito, acumulando deuda.

El gobierno local intentó con un programa de subsidios para jóvenes, pero solo llegó al 12% de quienes lo necesitaban. Las solicitudes superaron en tres veces la cantidad de cupos disponibles. El sistema no está diseñado para una crisis de este tamaño.

¿Hay alternativas reales?

Sí, pero requieren ajustes. Algunas familias están optando por:

• Alquilar en zonas periféricas: Como Vicente López, San Isidro o Tigre. El viaje es más largo, pero los alquileres bajan hasta un 40%.
• Compartir viviendas más grandes: Un departamento de 3 dormitorios en Flores puede costar $1.400.000. Si lo dividen entre tres personas, cada uno paga menos de $500.000.
• Buscar propietarios directos: Evitar las inmobiliarias reduce costos. Muchos dueños no usan intermediarios y publican en redes sociales. El riesgo es mayor, pero el ahorro también.

Hay apps como AlquilerDirectoBA o grupos de Facebook como "Alquileres sin Inmobiliaria - BA" que están ganando popularidad. En ellos, el 60% de los anuncios no tienen comisión. El problema es que no hay verificación. Algunos anuncios son falsos. Otros, no cumplen con la ley de alquileres.

¿Qué dice la ley?

La Ley de Alquileres N° 27.551 sigue vigente. Establece que el contrato debe ser por dos años, con aumento anual según el índice de precios al consumidor (IPC). Pero en la práctica, muchos propietarios exigen contratos de un año, o piden aumentos trimestrales. Y los inquilinos, por miedo a perder el departamento, aceptan. Las denuncias ante la Defensoría del Inquilino aumentaron un 73% en 2025. Pero los procesos tardan entre 8 y 14 meses. Muchos prefieren callar.

¿Qué esperar en los próximos meses?

Si no hay nuevas políticas públicas, el mercado se volverá aún más excluyente. La construcción de viviendas para alquiler sigue en pausa. Los salarios no crecerán lo suficiente. Y la demanda sigue creciendo, especialmente entre profesionales jóvenes y familias que buscan estabilidad.

Es probable que en el segundo semestre de 2026 aparezcan más ofertas de "alquileres con opción a compra". Algunos propietarios están probando este modelo: el inquilino paga un extra cada mes, y al final de 3 años, ese dinero se descuenta del precio de compra. No es barato, pero ofrece una salida a quienes no pueden comprar hoy.

Lo que sí está claro: en Buenos Aires, alquilar ya no es un paso previo a comprar. Es un destino. Y para muchos, el único posible.