Impacto del ICL en créditos hipotecarios para alquileres en Argentina

Si estás pensando en comprar una propiedad para alquilar en Argentina, ya sabes que el mercado no es el mismo que hace cinco años. El ICL -Índice de Construcción de la Ciudad de Buenos Aires- ya no es solo un número técnico en un informe del INDEC. Es la clave que decide cuánto pagarás cada mes por tu crédito hipotecario, y cómo ese pago se relaciona con lo que puedes cobrar por alquilar. Muchos inversores creen que el ICL es solo una herramienta de ajuste, pero en realidad, es el motor que redefine la rentabilidad de toda inversión inmobiliaria en el país.

¿Qué es el ICL y por qué importa para los alquileres?

El ICL mide el costo de construir una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. No es un índice de precios de viviendas, ni de materiales en general. Es específico: mano de obra, cemento, acero, tejas, vidrio, y los costos logísticos de traerlos hasta el lugar de la obra. Desde 2021, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) lo adoptó como referencia oficial para ajustar las cuotas de los créditos hipotecarios vinculados a la construcción, especialmente los destinados a la compra de propiedades para alquilar.

Antes del ICL, muchos préstamos usaban el índice de precios al consumidor (IPC), que refleja lo que gasta una familia promedio en comida, transporte y servicios. Pero eso no tiene nada que ver con lo que cuesta construir una casa. Si el IPC sube un 5% por el aumento del precio del pan, tu cuota hipotecaria también subía. Pero si el costo de la construcción no cambió, tú seguías pagando más por un activo que no ganó valor real. El ICL corrigió eso. Ahora, tu cuota solo sube si realmente se encarece construir.

Cómo el ICL afecta tus ingresos por alquiler

Imagina que compras un departamento en Mendoza en 2024 por $12.000.000 con un crédito hipotecario a 20 años, ajustado por ICL. En 2025, el ICL subió un 78% en 12 meses. Eso significa que tu cuota mensual, que era de $85.000, ahora es de $151.000. Parece desastroso, ¿no?

Pero aquí está el detalle que pocos analizan: el mercado de alquileres también se ajusta por ICL. En Mendoza, los alquileres de departamentos similares subieron un 75% en el mismo período. Eso no es casualidad. Los propietarios que tienen créditos vinculados al ICL no pueden mantener rentas fijas. Si su cuota se duplica en un año, su alquiler también debe subir -o pierden dinero. Por eso, los contratos de alquiler en Argentina, especialmente los nuevos, ya incluyen cláusulas de actualización por ICL. No es opcional. Es necesidad.

El resultado: tu costo de financiamiento y tu ingreso por alquiler suben juntos. No hay desajuste. Pero eso no significa que sea fácil. La volatilidad es alta. Si el ICL se dispara en un mes por un aumento en el precio del acero, tu cuota sube. Si el mercado de alquileres se ralentiza por una crisis económica, no puedes cobrar más. Tienes que esperar. Esa es la realidad.

Los nuevos perfiles de inversores en alquileres

Antes, el inversor típico en bienes raíces era alguien con ahorros, que compraba una casa para alquilarla y vivir de los ingresos. Hoy, el perfil cambió. Ahora, la mayoría de los que compran para alquilar son:

• Profesionales jóvenes que no pueden comprar su propia vivienda, pero sí una segunda propiedad con crédito hipotecario.
• Emprendedores que usan el alquiler como parte de su cartera de ingresos pasivos, no como única fuente.
• Personas mayores que vendieron su casa y reinvierten en una propiedad con crédito, buscando seguridad.

El ICL hizo que este modelo sea viable, pero también más complejo. No es suficiente con tener un buen inmueble. Tienes que entender cómo funciona el índice, cómo se publica cada mes, y cómo se relaciona con el mercado local. En Córdoba, el ICL subió un 72% en 2025, pero los alquileres solo un 65%. Eso significa que los propietarios con crédito ICL perdieron poder adquisitivo. En Rosario, subieron ambos un 77%. La diferencia está en la demanda, no en el índice.

Lo que no te dicen sobre los créditos hipotecarios con ICL

Los bancos promocionan los créditos ICL como “protegidos contra la inflación”. Es cierto, pero solo parcialmente. El ICL ajusta tu cuota, pero no tu salario. Si trabajas en una empresa privada y tu sueldo sube un 40% en un año, mientras tu cuota sube un 80%, te quedas atrás. Y si trabajas en el sector público, donde los aumentos salariales se negocian cada dos años, el desfase puede ser brutal.

Otro punto oculto: los créditos ICL suelen tener plazos más largos -hasta 30 años- y tasas de interés más bajas que los créditos en pesos fijos. Pero eso no significa que sean más baratos. Si el ICL se mantiene alto por años, tu cuota se convierte en un peso muerto. En 2025, un préstamo de $15 millones con ICL terminó costando $42 millones en pagos totales. Eso no es crédito. Es un plan de amortización con inflación acelerada.

Además, muchos bancos exigen un depósito inicial del 30% o más. Eso elimina a casi todos los jóvenes y a los que no tienen familia que ayude. La puerta de entrada se cerró. Solo quienes tienen ahorros en dólares o propiedades ya pagadas pueden entrar.

¿Vale la pena comprar para alquilar hoy?

No hay una respuesta única. Depende de tres cosas:

1. Ubicación: En ciudades con crecimiento demográfico -como Mendoza, Córdoba o Rosario-, la demanda de alquileres sigue subiendo. En ciudades estancadas, no.
2. Capacidad de resistencia: ¿Puedes pagar 12 cuotas altas si el alquiler no sube? ¿Tienes ahorros para cubrir vacantes?
3. Horizonte temporal: Si planeas vender en 5 años, el ICL puede ser un riesgo. Si planeas mantenerlo 15 o 20 años, el ajuste se estabiliza y el activo puede generar ingresos reales.

En Mendoza, por ejemplo, un departamento de 70 m² comprado en 2023 por $9 millones ahora se alquila en $180.000. En 2022, se alquilaba en $65.000. La rentabilidad bruta pasó del 8,7% al 24%. Pero la cuota hipotecaria también pasó de $60.000 a $130.000. El margen neto, después de impuestos y mantenimiento, es de $45.000. No es un negocio de lujo, pero sí un ingreso real. Y en un país donde el salario promedio es de $1.100.000 mensuales, eso es significativo.

Lo que debes hacer antes de firmar

Si estás considerando comprar para alquilar con crédito ICL, no lo hagas sin hacer esto:

• Revisa el historial del ICL en los últimos 12 meses. ¿Subió más del 70%? Eso es una señal de alta inflación en construcción.
• Pide al banco un simulador de cuotas con escenarios: ICL +50%, +80%, +100%. ¿Qué pasa si sube más?
• Consulta con al menos tres inmobiliarias locales qué alquileres están cobrando por propiedades similares. No te fíes de los portales de internet. Habla con quienes venden.
• Exige que el contrato de alquiler incluya una cláusula de actualización automática por ICL, con un plazo máximo de 6 meses entre ajustes.
• Calcula tu margen neto: alquiler menos cuota menos impuestos menos mantenimiento menos vacantes. Si te queda menos de $30.000 mensuales, reconsidera.

El ICL no es el enemigo. Es una herramienta. Pero como toda herramienta, si no la entiendes, te puede cortar los dedos. En Argentina, donde el dinero pierde valor cada día, el ICL es una forma de mantener la estabilidad en un mercado caótico. Pero no te engañes: no es una garantía de ganancias. Es una forma de no perder más rápido que otros.

¿Qué pasa si el ICL se detiene?

Algunos temen que el gobierno decida cambiar el índice. Que vuelva al IPC. O que lo reemplace por uno nuevo. Eso no es teoría. En 2021, el BCRA cambió de IPC a ICL por presión de los bancos y los inversores. Si la inflación baja por debajo del 30% anual, el ICL podría perder relevancia. ¿Qué pasa entonces?

Los créditos ya emitidos seguirán ajustándose por ICL. Pero los nuevos podrían volver a otros índices. Eso generaría un mercado dividido: propiedades con créditos ICL (más caras, más ajustables) y propiedades con créditos fijos (más baratas, pero menos protegidas). Los alquileres también se dividirían. Las propiedades con ICL tendrán rentas más altas. Las otras, más bajas. Y los compradores tendrán que elegir: ¿prefieres pagar más ahora y tener rentas ajustables, o pagar menos y correr el riesgo de que tu cuota no suba con la inflación?

No hay una respuesta correcta. Solo una que se adapte a tu situación.