Gastos de escrituración hipotecaria: quién paga qué y cómo evitarlos

Comprar una casa es emocionante hasta que llegas a la firma y te das cuenta de que el precio de la vivienda no es lo único que tienes que pagar. Existe un "coste invisible" que puede sumar miles de euros o pesos a tu presupuesto inicial: los gastos de escrituración. Si no tienes claro cuánto dinero separar para el notario o los impuestos, podrías encontrarte en un apuro financiero justo en el momento más crítico del proceso.

Para empezar, hablemos de lo que realmente es este proceso. La Escrituración es el acto formal de redactar y firmar la escritura pública, el documento que acredita la propiedad de un inmueble y el contrato de préstamo hipotecario. Este documento es la única garantía legal de que la casa es tuya y de que el banco tiene un derecho real sobre ella hasta que pagues la última cuota.

Lo que debes saber antes de firmar

Cuando pides un préstamo, no solo firmas el contrato con el banco, sino que intervienen terceros que cobran por sus servicios. Para que no te lleves sorpresas, aquí tienes los puntos clave que definen el coste de la operación:

• El valor del inmueble: Muchos impuestos se calculan como un porcentaje del precio de venta.
• El importe del préstamo: Algunos gastos notariales varían según la cantidad de dinero que pidas prestada.
• La zona geográfica: Los impuestos municipales o regionales pueden cambiar drásticamente de una ciudad a otra.

Mucha gente piensa que el banco se hace cargo de todo, pero la realidad es que existe un reparto de costes. En los últimos años, las leyes han cambiado para proteger al consumidor, trasladando gran parte de los gastos bancarios a la entidad financiera, pero el comprador sigue teniendo responsabilidades claras.

¿Qué paga el comprador? El desglose real

El comprador es quien suele cargar con la mayor parte de los impuestos, ya que es quien adquiere el activo. El gasto más fuerte suele ser el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, dependiendo de si la vivienda es nueva o usada. El ITP es un impuesto indirecto que grava la transmisión de bienes y suele oscilar entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad en muchas regiones.

Además de los impuestos, el comprador debe cubrir la Gestoría, que es la entidad encargada de presentar los documentos en el registro y Hacienda para que todo quede legalmente asentado. No es un gasto obligatorio por ley, pero sin un gestor, tendrías que dedicar días enteros a hacer colas en oficinas públicas.

También debes considerar los honorarios del Notario en ciertos casos, aunque en las hipotecas modernas la ley suele obligar al banco a pagar la mayor parte de los honorarios relativos al préstamo. Sin embargo, el notario cobrará por la escritura de compraventa (la que dice que la casa es tuya), y eso generalmente lo paga el comprador.

¿Qué paga el banco? Las obligaciones de la entidad

Gracias a las normativas recientes, el banco ya no puede trasladarte todos los costes. Actualmente, la entidad financiera debe asumir los gastos relacionados directamente con la concesión del crédito. Esto incluye:

• La tasación del inmueble (aunque algunos bancos aún intentan cobrarla si el préstamo no se concede).
• Los honorarios del notario por la escritura del préstamo hipotecario.
• El registro de la propiedad donde se inscribe la hipoteca.
• Los impuestos asociados a la constitución de la garantía hipotecaria.

Es fundamental que revises la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) antes de firmar. En este documento, el banco debe detallar exactamente qué costes asumirá y cuáles te corresponden a ti. Si ves que te están cobrando el registro del préstamo, tienes derecho a reclamar.

¿Qué paga el vendedor? El lado del que sale

El vendedor no se libra del todo, aunque sus gastos son menores que los del comprador. Su principal desembolso es la Plusvalía Municipal, que es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno urbano desde que se compró hasta que se vende. Si el vendedor ha vendido la casa por menos de lo que la compró, puede solicitar una exención o bonificación, pero es un trámite lento.

Además, el vendedor debe pagar la cancelación de cualquier hipoteca anterior que pesara sobre la vivienda. No puedes vender una casa con una carga hipotecaria activa sin que esa deuda quede liquidada en el momento de la firma.

Errores comunes y cómo evitarlos

Uno de los fallos más graves es no calcular el dinero líquido necesario. Muchos compradores piensan que con la entrada (el 20% habitual) es suficiente. Pero los gastos de escrituración pueden sumar entre un 8% y un 12% adicional sobre el valor del inmueble. Si la casa cuesta 200.000 €, necesitas tener ahorrados unos 20.000 € solo para los papeles.

Otro error es aceptar la gestoría que propone el banco sin preguntar. Aunque es lo más cómodo, a veces los costes son más altos que los de una gestoría independiente. Tienes el derecho de elegir quién hace los trámites administrativos, siempre que la documentación se presente en los plazos legales.

También ocurre que el comprador intenta negociar que el vendedor pague la Plusvalía, pero esto es muy raro. Lo normal es que cada parte asuma sus impuestos según la ley. Lo que sí puedes negociar es el precio final de la vivienda para compensar algunos de estos costes si tienes un presupuesto muy ajusturado.

Pasos finales para una firma sin estrés

Para que el día de la firma no sea una pesadilla, sigue este orden de acción:

1. Pide el borrador de la escritura al notario unos días antes. Léelo con calma; no firmes nada que no entiendas.
2. Verifica que el banco ha emitido el cheque o la transferencia del préstamo correctamente.
3. Asegúrate de tener los fondos para los impuestos disponibles en tu cuenta el día anterior.
4. Confirma con el gestor que toda la documentación del vendedor (certificados de deuda, recibos del IBI) está en regla.

Si notas que el banco te pide pagar conceptos que deberían ser suyos, recuerda que la ley es clara: los gastos de la hipoteca (notaría, registro e impuestos del préstamo) corren a cargo de la entidad. No te sientas mal por cuestionar los números; es tu dinero y tu patrimonio.