Financiamiento para inversión inmobiliaria: Cómo conseguir dinero para comprar y rentar propiedades en Argentina
dic, 14 2025
Comprar una propiedad para rentarla no es solo cuestión de encontrar el lugar perfecto. En Argentina, en 2025, el verdadero desafío es conseguir el dinero para hacerlo. Muchos piensan que necesitan un millón de pesos o una herencia para empezar. La realidad es que hay formas reales, accesibles y legales de financiar una inversión inmobiliaria, incluso con ingresos modestos. Lo que falta no es el dinero, sino el conocimiento de cómo moverlo.
¿Qué tipos de financiamiento existen para inversión inmobiliaria en Argentina?
En 2025, los argentinos tienen más opciones que nunca para financiar una propiedad destinada a alquiler. No se trata solo de pedir un préstamo hipotecario. Hay cinco caminos principales:
- Créditos hipotecarios tradicionales: Bancos como Banco Nación, BBVA o Galicia ofrecen préstamos hasta el 70% del valor de la propiedad. El plazo puede llegar a 20 años, pero la tasa de interés es alta, entre 12% y 25% anual, dependiendo del tipo de moneda y la estabilidad del mercado.
- Créditos UVA: Son préstamos indexados a la inflación. Aunque parecen más baratos al principio, el monto final puede duplicarse si la inflación se mantiene alta. Son útiles si tu ingreso por alquiler crece con el índice de precios.
- Préstamos entre particulares: Cada vez más gente presta dinero directamente, sin bancos. Se negocian en plataformas como Inversión Inmobiliaria Argentina o grupos de Facebook. Las tasas varían entre 8% y 18% anual, y se puede acordar el plazo. Requiere confianza y un contrato notarial.
- Fondos de inversión inmobiliaria (FIBRAs): Son fondos cotizados en la bolsa que compran propiedades y reparten las ganancias por alquiler. Puedes empezar con $50.000. No necesitas manejar inquilinos, pero pierdes control sobre la propiedad.
- Capital propio + alquileres futuros: Esta es la estrategia más inteligente para principiantes. Compras una propiedad con un 30% de tu ahorro, y usas los primeros 6 meses de alquiler para pagar la cuota mensual. Si el alquiler cubre la cuota, el banco te financia el resto sin que tú aportes más dinero.
¿Cuánto necesitas ahorrar para empezar?
No necesitas 2 millones de pesos. En Mendoza, por ejemplo, una casa de dos dormitorios en barrios como Las Heras o Parque Gral. San Martín se vende entre $1.200.000 y $1.800.000. Si pones el 30% de entrada, necesitas entre $360.000 y $540.000. Eso es menos de lo que muchos gastan en un auto usado.
La clave está en el flujo de caja. Si esa casa se alquila en $60.000 mensuales, y la cuota hipotecaria es de $55.000 (con tasa fija a 15 años), ya estás en positivo desde el primer mes. El inquilino paga tu préstamo. Eso no es inversión. Eso es generar ingreso pasivo.
En Buenos Aires, los precios son más altos, pero también los alquileres. En Villa Urquiza o Belgrano, una propiedad similar puede costar $3 millones, pero se alquila en $150.000. El ratio de alquiler a precio sigue siendo viable si compras con un crédito hipotecario.
Los errores que arruinan a los nuevos inversores
La mayoría de los que empiezan en la inversión inmobiliaria fracasan por tres razones:
- Comprar sin analizar el flujo de caja: Muchos compran porque les gusta la casa, no porque rinde. Una propiedad bonita en un barrio con poca demanda de alquiler puede quedarse vacía 4 meses al año. Eso borra toda la ganancia.
- Ignorar los costos ocultos: El impuesto inmobiliario, el seguro, la reparación de cañerías, el mantenimiento del jardín, los gastos de administración… Suman entre el 15% y el 25% del alquiler mensual. Si no los calculas, crees que ganas $60.000 y en realidad ganas $45.000.
- Confundir el precio de compra con la rentabilidad: No es lo mismo comprar en un barrio caro que en uno con potencial. Una casa en Lomas del Mirador puede costar $1.5 millones y alquilarse en $70.000. Otra en Maipú, más barata ($1.1 millones), se alquila en $65.000. La segunda tiene mejor retorno porcentual: 5.9% vs 5.6%. En inversión, el porcentaje importa más que el número.
Cómo encontrar propiedades con buen retorno
No busques las casas más lindas. Busca las que están cerca de lo que la gente necesita: escuelas, hospitales, estaciones de colectivos, centros comerciales pequeños. En Córdoba, las propiedades cerca de la UCC o la UNC rinden mejor. En Rosario, las que están a 5 cuadras de la terminal de ómnibus.
Usa plataformas como Zonaprop, Inmuebles24 o MercadoLibre. Filtra por precio por m². En Mendoza, si una casa de 80 m² cuesta menos de $18.000 por m², ya está en el rango de buena inversión. Si el alquiler mensual supera el 0.5% del precio de compra, es una buena señal. Por ejemplo: $1.5 millones x 0.5% = $7.500 por m². Si el alquiler es $60.000, estás por encima del umbral.
Visita las propiedades en persona. Habla con vecinos. Pregunta: ¿Cuánto tiempo estuvo vacía el año pasado? ¿Quién paga los gastos comunes? ¿Hay problemas con el agua o la electricidad? Las respuestas te dirán más que cualquier foto en internet.
¿Qué pasa con la inflación y el peso?
En Argentina, el peso pierde valor. Pero eso no es un problema si lo usas a tu favor. Si compras con un crédito UVA, la cuota sube con la inflación. Pero también sube el alquiler. Si compras con dólares, el precio de la propiedad se mantiene estable, pero tu ingreso en pesos se devalúa. La mejor estrategia es combinar: usa un crédito en pesos con tasa fija y negocia el alquiler en dólares o en UVA.
En 2024, una propiedad comprada con crédito en pesos a tasa fija del 18% anual, con alquiler ajustado por IPC, generó un retorno neto del 12% anual. Eso es más que lo que rinde un fondo de inversión o un bono del gobierno. Y es un activo tangible que puedes vender si necesitas liquidez.
Las alternativas sin hipoteca
No todos quieren endeudarse. Hay otras formas:
- Comprar con socios: Dos personas invierten juntas. Cada uno pone el 50% del capital. Comparten gastos y ganancias. Funciona bien si hay confianza y un contrato claro.
- Alquiler con opción a compra: Un inquilino te paga un plus mensual (por ejemplo, $10.000 extra) que se acumula como anticipo para comprar la propiedad en el futuro. Si él decide comprar, tú ganas el plus y la venta. Si no, te quedas con el dinero extra y el inquilino se va.
- Arrendamiento de terrenos: Compras un terreno en zona de crecimiento (como la periferia de San Rafael o Bariloche) y lo alquilas para estacionamientos, bodegas o pequeños comercios. El retorno puede ser del 10% al 15% anual, sin construir nada.
¿Cuándo es el mejor momento para empezar?
El mejor momento fue hace 5 años. El segundo mejor momento es hoy. En 2025, los precios de las propiedades en ciudades medianas están estables o bajando ligeramente. Los bancos están más dispuestos a otorgar créditos porque la inflación se ha desacelerado. Los inquilinos buscan opciones más baratas que los departamentos nuevos.
Si tienes $300.000 ahorrados, no los guardes en una caja. No los gastes en un viaje. No los inviertas en criptomonedas sin entenderlas. Usa ese dinero para dar el primer paso. Compra una propiedad pequeña. Alquila. Aprende. Repite.
La inversión inmobiliaria no es para ricos. Es para quienes saben esperar, calcular y actuar con disciplina.
¿Puedo financiar una inversión inmobiliaria sin ingresos formales?
Sí, pero es más difícil. Los bancos piden comprobantes de ingresos. Si no los tienes, puedes usar un garante con ingresos declarados, o recurrir a préstamos entre particulares. Otra opción es comprar con ahorros propios y luego alquilar. Si el alquiler cubre la cuota, no necesitas demostrar ingresos para el crédito. Muchos inversores empiezan así.
¿Qué pasa si el inquilino no paga?
Es un riesgo real. La solución más segura es contratar una inmobiliaria que gestione el alquiler. Cuestan entre el 8% y el 12% del alquiler, pero se encargan de los pagos, los mantenimientos y los desalojos. Si no quieres pagarles, asegúrate de pedir garantías: aval, seguro de caución o depósito de un mes de alquiler por cada año de contrato. Nunca alquiles sin contrato escrito.
¿Es mejor comprar en pesos o en dólares?
Depende de tu flujo de ingresos. Si tus alquileres los cobras en pesos, compra en pesos. Si los cobras en dólares, compra en dólares. Lo que no debes hacer es comprar en dólares con ingresos en pesos. La diferencia cambiaria te puede arruinar. En 2024, quien compró en dólares con ingresos en pesos perdió hasta un 40% del valor de su inversión por la devaluación.
¿Cuánto tiempo tarda en dar ganancias una inversión inmobiliaria?
Entre 12 y 24 meses. En los primeros 6 meses, cubres gastos y pagas la cuota. A los 12 meses, ya tienes un pequeño margen de ganancia. A los 24 meses, si la propiedad está bien ubicada y el alquiler crece, puedes estar generando un 10% anual neto. El verdadero beneficio viene después de 5 años, cuando la propiedad se revalúa y el préstamo está casi pagado.
¿Qué documentos necesito para pedir un crédito hipotecario?
DNI, comprobante de ingresos (recibos, declaraciones juradas o certificados de empleo), estado de cuenta bancario de los últimos 6 meses, certificado de propiedad del inmueble que quieres comprar, y un estudio de viabilidad financiera que te haga el banco. Si eres monotributista, necesitas la última declaración jurada de impuestos. No es fácil, pero es posible.
¿Qué hacer después de comprar?
Una vez que tienes la llave, no te detengas. Revisa el estado de la propiedad: cañerías, electricidad, aislamiento térmico. Haz las reparaciones básicas antes de alquilar. Un baño nuevo o una puerta de seguridad pueden aumentar el alquiler en un 15%.
Registra la propiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble. Asegúrate de pagar el impuesto inmobiliario a tiempo. No lo ignores. Las multas crecen rápido.
Y por último: no intentes hacerlo todo solo. Contrata a un contador que entienda inversiones inmobiliarias. Te ayudará a declarar los ingresos correctamente, a deducir gastos y a planear impuestos. En Argentina, muchos pierden dinero por no saber cómo tributar.
La inversión inmobiliaria no es un juego de suerte. Es un trabajo constante, calculado y paciente. Pero en 2025, en Argentina, sigue siendo una de las pocas formas reales de construir riqueza sin depender del mercado de valores o de la inflación.