Expensas en alquileres: quién paga qué según la ley

Imaginate que recibís el recibo de expensas y hay una línea extra que no reconocés. ¿Es culpa tuya por dejar las luces del pasillo encendidas? ¿O es un arreglo estructural que le toca al dueño? Esta confusión genera más peleas entre inquilinos y propietarios que cualquier otra disputa menor. La realidad es que la ley argentina tiene reglas claras, pero la letra chica a veces se pierde en el contrato.

No se trata solo de saber quién saca la plata del bolsillo cada mes. Entender la distribución de los gastos comunes te protege de cobros abusivos y evita sorpresas cuando llega el momento de renovar o rescindir el contrato. Vamos a desglosar esto sin tecnicismos innecesarios, porque tu tranquilidad financiera depende de entender exactamente qué estás pagando.

La regla de oro: ordinarias vs. extraordinarias

Todo gira en torno a dos categorías de gastos. Si entendés esta diferencia, resolvés el 90% de los conflictos. Las expensas ordinarias son aquellas necesarias para el mantenimiento normal del edificio. Hablamos de limpieza, seguridad, luz de espacios comunes, agua caliente central (si corresponde) y pequeñas reparaciones. Estos costos son recurrentes y previsibles. Por ley, estos los paga el inquilino, ya que está usando el servicio.

Por otro lado, están las expensas extraordinarias. Estas cubren mejoras estructurales, arreglos mayores o inversiones que aumentan el valor del inmueble. Ejemplos clásicos: impermeabilizar techos, cambiar la instalación eléctrica general, pintar la fachada completa o instalar nuevos ascensores. Estos gastos no son por el uso diario, sino por la conservación del patrimonio. Aquí, el responsable es siempre el propietario, aunque el inquilino esté viviendo ahí.

El rol del administrador y la transparencia

A veces el problema no es la ley, sino la mala gestión. Un administrador de consorcio desordenado puede mezclar cuentas y hacer imposible distinguir qué es qué. Como inquilino, tenés derecho a pedir el detalle de las expensas. No basta con un número total. Necesitás ver el desglose. Si ves un ítem como "Fondo de Reparación" o "Cuota Extraordinaria", preguntá inmediatamente qué obra financia.

Si sos propietario, tu deber es exigir esa transparencia antes de firmar el contrato. Si el edificio tiene una deuda histórica de expensas extraordinarias, eso es responsabilidad tuya, no del nuevo inquilino. Asegurate de que el estado de cuenta esté al día. Una deuda previa puede derivar en embargos o juicios que terminan afectando la convivencia, incluso si el dinero lo puso otro dueño años atrás.

Servicios individuales vs. centrales

Aquí entra un matiz importante que muchos olvidan. Los servicios que llegan directamente a tu unidad, como la electricidad, el gas natural o internet, nunca son expensas. Son consumos personales. El inquilino paga sus propias facturas. Sin embargo, si el edificio tiene provisión centralizada de agua o gas, esa parte sí figura en las expensas ordinarias. Revisá bien tu contrato: ¿el monto de alquiler incluye las expensas o son aparte? Lo habitual es que sean aparte, pero si están incluidas, el precio debe reflejar el promedio histórico de esos costos.

Ojo con las multas. Si el inquilino hace ruido excesivo y el consorcio aplica una multa al departamento, ¿quién la paga? Lógicamente, quien cometió la infracción. Si la multa es por una falta estructural (ej. filtración desde arriba), la paga el dueño. Pero si es por conducta (ej. tener una mascota prohibida), la paga el ocupante. Documentá todo. Un simple correo electrónico con la foto de la notificación puede salvar una discusión millonaria.

Qué dice el Código Civil y Comercial

La base legal está en el Código Civil y Comercial de la Nación. El artículo 1268 establece que los gastos necesarios para la conservación y mantenimiento ordinario corren por cuenta del locatario (inquilino). En cambio, los gastos extraordinarios o de mejoramiento quedan a cargo del locador (propietario).

Hay excepciones lógicas. Si el inquilino provoca un daño por negligencia (rompe una ventana común, daña el ascensor jugando), ese arreglo se considera ordinario para él, porque es consecuencia de su uso indebido. Pero si la ventana se rompe por el viento y el deterioro natural, es del dueño. La clave está en la causa del gasto: uso cotidiano o desgaste natural = inquilino; vejez del edificio o mejora = propietario.

Cómo redactar el contrato para evitar dolores de cabeza

No dejes nada librado al azar. En el contrato de alquiler, agregá una cláusula específica sobre expensas. Especificá que el inquilino asume las ordinarias y el propietario las extraordinarias. Además, incluí una obligación de información: el propietario debe avisar con antelación si se votó una obra extraordinaria. Así el inquilino sabe que recibirá un recibo más alto ese mes, pero entiende por qué.

Un consejo práctico: pedí copia de la última asamblea de propietarios antes de mudarte. Ahí vas a ver si hay obras votadas pendientes. Si el edificio va a cambiar toda la instalación eléctrica en tres meses, sabrás que recibirás una cuota extra. Eso no es sorpresa, es planificación.

Preguntas Frecuentes