Documentación del vendedor en la compraventa de inmuebles: qué necesitas y cómo evitar errores comunes
dic, 29 2025
Si estás vendiendo una propiedad en Argentina, saber qué documentos necesitas no es solo un trámite: es lo que te permite cerrar la venta sin sorpresas, retrasos o multas. Muchos vendedores piensan que solo deben tener el título de propiedad y listo. Pero la realidad es que la documentación del vendedor es una cadena de papeles que, si falta uno, puede detener todo el proceso. En Mendoza, como en cualquier parte del país, los notarios, los compradores y las autoridades exigen un conjunto específico de papeles. No se trata de llenar formularios por cumplir: cada documento tiene un propósito legal, fiscal o de seguridad.
Los documentos esenciales que todo vendedor debe tener
El primer paso para vender una propiedad es asegurarte de que tienes en orden los documentos básicos. Estos no son opcionales. Si no los tienes, no puedes avanzar.
- Título de propiedad: Es el documento que prueba que eres el dueño legal. Debe estar inscrito en la Oficina de Registro de la Propiedad Inmueble. Si lo perdiste, debes solicitar una copia certificada. No sirve una copia simple o una foto.
- Última boleta de impuestos inmobiliarios pagada: En Mendoza, el impuesto inmobiliario se paga anualmente. La boleta debe estar al día, con el sello de la Dirección General de Ingresos Públicos. Si hay deudas, el comprador puede exigir que las saldes antes de la firma.
- Certificado de no deuda de servicios: Este documento lo emite la empresa de agua, luz, gas y teléfono. Debes solicitarlo en cada compañía. Si no lo presentas, el comprador puede quedarse con el inmueble pero con las deudas pendientes a su nombre.
- Documento Nacional de Identidad (DNI): Tanto el vendedor como el cónyuge (si está casado) deben presentar su DNI original. Si la propiedad es bien ganancial, el cónyuge debe firmar el contrato de compraventa.
Estos cuatro documentos son la base. Sin ellos, ni siquiera se abre la carpeta de la transacción. Muchos vendedores se sorprenden cuando el notario les dice que no pueden firmar porque faltan dos boletas de luz. No es un capricho: es la ley.
Documentos adicionales según el tipo de propiedad
No todas las propiedades son iguales. Lo que necesitas para vender un departamento en el centro de Mendoza puede ser distinto a lo que necesitas para vender una casa en Luján de Cuyo.
- Propiedad horizontal (departamento): Además de los documentos básicos, necesitas el certificado de la copropiedad. Este documento, emitido por la administración del edificio, confirma que estás al día con las cuotas de mantenimiento, fondo de reparaciones y gastos comunes. Si no lo tienes, el comprador puede rechazar la venta por temor a asumir deudas del edificio.
- Propiedad rural o con terreno: Debes presentar el plano catastral actualizado. Este plano lo emite el Catastro Provincial y muestra los límites exactos de tu terreno. Si hubo una división, ampliación o cambio de uso, debe estar registrado. Si el plano no coincide con la realidad, puede generar litigios con vecinos después de la venta.
- Propiedad con construcciones sin permiso: Si tienes una pileta, un quincho o un depósito construido sin autorización municipal, debes regularizarlo antes de vender. Las autoridades pueden exigir la demolición si el comprador lo denuncia. Es mejor solucionarlo ahora que arriesgar una multa o una demanda después.
En Mendoza, muchos compradores exigen el certificado de habitabilidad, especialmente si la propiedad es nueva o fue reformada. Este certificado lo emite la municipalidad y confirma que la vivienda cumple con normas de seguridad, saneamiento y estructura. Si no lo tienes, puedes pedirlo en la Dirección de Obras Particulares. El trámite toma entre 10 y 15 días.
Los papeles que muchos olvidan: el certificado de antecedentes penales y el estado civil
Una de las causas más comunes de retrasos en la venta de inmuebles es el estado civil del vendedor. Si estás casado, separado, divorciado o viudo, el tipo de documento que debes presentar cambia.
- Casado en régimen de gananciales: Tu cónyuge debe firmar el contrato. Además, necesitas el certificado de matrimonio y, si se trata de un bien ganancial, una autorización notarial para vender.
- Divorciado: Debes presentar la sentencia de divorcio con la cláusula que asigna la propiedad a tu nombre. Si la sentencia no lo dice explícitamente, el notario puede pedir una escritura de adjudicación.
- Viudo: Necesitas la partida de defunción de tu cónyuge y, si la propiedad era bien ganancial, el proceso de herencia debe estar cerrado. Si no lo está, puedes tener problemas para transferir el título.
También, si has sido condenado por delitos relacionados con bienes raíces -como estafa, falsedad ideológica o usurpación-, debes presentar el certificado de antecedentes penales. No es un requisito común, pero sí obligatorio si el comprador lo solicita o si el notario lo considera necesario por el tipo de propiedad.
Qué pasa si no tienes alguno de los documentos
La buena noticia es que muchos documentos se pueden conseguir, aunque tarde. La mala noticia es que el tiempo que te tome reunirlos puede hacer que pierdas al comprador.
Si tu título de propiedad está en nombre de un familiar fallecido, debes iniciar un proceso de herencia. En Mendoza, este trámite puede tardar entre 3 y 8 meses, dependiendo de si hay testamento o no. Si no quieres esperar, puedes firmar un contrato de compraventa con una cláusula de suspensión: la venta se completa una vez que la herencia esté inscrita.
Si tienes deudas con el impuesto inmobiliario, puedes pagarlas en cuotas. La Dirección General de Ingresos Públicos de Mendoza permite planes de pago. Pero debes presentar el comprobante de inscripción en el plan. Sin eso, no se acepta.
Si la propiedad tiene construcciones irregulares, lo más seguro es regularizarlas. El proceso de habilitación municipal en Mendoza incluye una inspección técnica y el pago de una multa proporcional al tamaño de la obra. Pero vale la pena: una casa con permisos tiene un 20% más de valor en el mercado.
Errores que te pueden costar la venta
No es raro que vendedores hagan lo siguiente:
- Entregar el DNI sin verificar que esté vigente. Si tu DNI está vencido, no sirve. Debes renovarlo antes de firmar cualquier documento.
- Presentar boletas de servicios antiguas. La boleta debe ser de los últimos 30 días. Una de hace tres meses no vale.
- Olvidar que el cónyuge debe firmar. A veces se piensa que si el título está solo en tu nombre, tu pareja no necesita intervenir. Falso. En la mayoría de los casos, sí.
- Dejar para el último momento el certificado de no deuda. Las empresas de servicios tardan hasta 15 días en emitirlo. Si lo pides el día antes de la firma, te quedarás sin venta.
Un error común en Mendoza es pensar que si la propiedad fue heredada, no hay que hacer nada más. Pero si la herencia no se inscribió en el Registro de la Propiedad, la propiedad no está legalmente en tu nombre. Eso significa que no puedes venderla. Primero debes inscribirla. Luego, vender.
¿Quién se encarga de los trámites?
El vendedor es responsable de tener los documentos listos. El comprador se encarga de su financiación, el notario de la escritura y el corredor de la publicidad. Pero tú, como vendedor, debes coordinar la reunión de papeles.
La mejor forma de no equivocarte es hacer una lista antes de poner la propiedad en venta. Imprime esta lista, marca cada documento cuando lo tengas, y lleva copias certificadas a la reunión con el notario. No confíes en que el corredor lo hará todo. Muchos corredores no saben qué documentos son obligatorios en cada caso.
Si te sientes abrumado, puedes contratar a un gestor inmobiliario. En Mendoza, hay profesionales que se especializan en trámites de venta. El costo suele estar entre $20.000 y $40.000, pero te ahorra semanas de trámites y estrés. Y si evitas un error, ya vale la pena.
¿Qué pasa después de firmar la escritura?
La firma de la escritura no es el final. El notario envía los documentos al Registro de la Propiedad para que se inscriba la transferencia. Este proceso puede tardar entre 30 y 60 días. Durante ese tiempo, el comprador no es aún el dueño legal.
Una vez inscrita la escritura, el comprador recibe la nueva partida registral con su nombre. Tú, como vendedor, debes conservar una copia de la escritura y del comprobante de pago de impuestos. Por si acaso, en caso de que alguien reclame la propiedad años después.
Si vendiste con financiación bancaria, el banco también debe registrar la cancelación de la hipoteca. Si no lo hace, tu nombre seguirá apareciendo como deudor. Asegúrate de que el banco te entregue el certificado de liberación de gravamen.
¿Qué pasa si vendo una propiedad sin tener el título de propiedad?
No puedes vender legalmente una propiedad sin tener el título inscrito en el Registro de la Propiedad. Si el título está en nombre de otra persona (por ejemplo, un padre fallecido), debes primero iniciar un proceso de herencia y luego inscribir la propiedad a tu nombre. Vender sin título es un fraude y puede llevar a acciones penales.
¿Es necesario tener el certificado de habitabilidad para vender una casa vieja?
No es obligatorio por ley para propiedades antiguas, pero sí lo exigen muchos compradores y bancos si se va a financiar la compra. Si tu casa fue construida antes de 1990 y no tuvo reformas importantes, puedes vender sin él. Pero si la compradora quiere un préstamo hipotecario, el banco lo pedirá. Es más fácil tenerlo que perder un comprador por no tenerlo.
¿Puedo vender una propiedad si tengo deudas con el impuesto inmobiliario?
Sí, pero debes resolverlo antes de la firma. Puedes pagar la deuda en su totalidad, o acordar con el comprador que él pague la deuda y se lo descuentas del precio. Lo más común es que el vendedor pague antes de firmar. Si no lo haces, el notario no puede inscribir la venta y el comprador puede retirarse sin penalidad.
¿El cónyuge debe firmar si la propiedad está solo a mi nombre?
En la mayoría de los casos, sí. Si la propiedad fue adquirida durante el matrimonio, se considera bien ganancial, aunque esté a tu nombre. El cónyuge debe firmar el contrato de compraventa y dar su consentimiento notarial. Si no lo hace, el contrato puede ser anulado después.
¿Cuánto tiempo tarda en inscribirse la venta en el Registro de la Propiedad?
En Mendoza, el plazo promedio es de 30 a 60 días. Si la documentación está completa y no hay observaciones, puede ser más rápido. Si hay errores o falta un documento, el Registro lo devuelve y el proceso se retrasa. Por eso es clave revisar todo antes de firmar la escritura.
Sandra Suárez
diciembre 29, 2025 AT 23:04Si no tienes el título inscrito, no vendes. Punto. No es una sugerencia, es la ley. Y si crees que puedes saltártela con un contrato privado, estás en un mundo de dolor. La justicia no se compra con buenos deseos.
Y sí, lo sé, todo el mundo dice que "en mi pueblo siempre se ha hecho así". Pero tu pueblo no es un tribunal.
La realidad no se negocia. Y si tu abuelo te enseñó a vender sin papeles, te engañó.
Esto no es un truco de feria. Es propiedad. Es legalidad. Es vida real.
Si no lo entiendes, no deberías ni tocar una escritura.
Y no, no me importa si estás "muy confiado". La confianza no paga multas ni prisión.
Te lo digo con cariño, pero con claridad: papeles, o nada.
Y si alguien te dice lo contrario, es un estafador o un ingenuo.
Y si eres vendedor y no sabes esto, no vendas. Deja que lo haga alguien que sí lo sabe.
Porque al final, no es tu casa lo que pierdes. Es tu libertad.
Y no, no es exageración. Es lo que pasa cuando la ignorancia se vende como sabiduría.
Y sí, lo he visto. Con mis propios ojos. Y no quiero que nadie más lo viva.
Así de simple. Así de duro. Así de real.
Por favor. Papeles. O no toques el bolígrafo.
Gracias por leer esto. No es un comentario. Es una advertencia.
Juan Alemany
diciembre 30, 2025 AT 10:14Qué chorrada de artículo, como siempre los de Mendoza pensando que son los únicos que saben de cosas
En Madrid vendes sin certificado de habitabilidad si no hay reformas, y nadie se muere
Y el de la copropiedad? En Barcelona lo piden solo si hay deudas, no por capricho
Y quién diablos te dice que el cónyuge tiene que firmar si el título está a tu nombre? Eso es de la Edad Media
Esto es pura burocracia disfrazada de consejo útil
Y lo del certificado de antecedentes? Jajaja, claro, ahora vas a pedirle el historial penal al vendedor como si fuera un policía
Esto no es un manual, es un manual de terror para vendedores que solo quieren vender su casa
Y si te digo que en mi barrio vendieron sin papeles y todo salió bien? No lo crees? Pues te equivocas
La realidad es que los notarios inventan requisitos para ganar más
Y tú, con tu artículo, los estás ayudando
Gracias por el miedo
Y ahora dime, cuánto te pagan por esto?
Juan Fernandes
enero 1, 2026 AT 02:03En México no hacemos esto. No necesitas 15 papeles para vender una casa.
Si tienes el título, ya tienes la casa.
Los demás son trampas de burocracia para que paguen más.
En México, si te dicen que necesitas un certificado de no deuda de gas, te ríes y les dices: "¿Y si no tengo gas? ¿Me van a cobrar por aire?"
Acá no hay tanta paranoia. La gente vende, firma, y listo.
Si alguien se queja después, pues se pelean en la calle.
No necesitas un gestor, ni un plan de pago, ni un certificado de habitabilidad.
Si la casa tiene paredes y techo, ya es tuya.
Y si el comprador quiere más papeles, que se vaya a Argentina.
Este artículo es un ejemplo perfecto de cómo la burocracia mata la vida real.
En México, la ley está en la palabra dada, no en un papel.
Y si te dicen que no puedes vender sin esto, pregúntale a tu abuela.
Ella vendió 3 casas sin papeles, y nadie la metió a la cárcel.
Porque en México, lo que importa es la confianza, no los sellos.
Gracias por enseñarme que en Argentina vender es una misión imposible.
Me siento más libre ahora.
Keith Gomez
enero 1, 2026 AT 04:04Yo acabo de vender mi departamento en Córdoba y me pasó lo del certificado de copropiedad... me tardaron 3 semanas en darme el papel.
Y sí, el comprador casi se va. Lo entendí después.
Me puse a llamar a la administración, mandé mails, hasta les llevé café.
Al final, lo logré.
Y no fue fácil.
Y sí, el notario me dijo que sin eso no firmaba.
Y sí, tenía razón.
Me quedé con la impresión de que todo esto es un laberinto.
Y que nadie te avisa hasta que estás en el medio.
Y que si no tienes paciencia, te quedas sin vender.
Y que la gente que dice "es fácil" no ha vivido esto.
Gracias por este post. Me ayudó a no sentirme solo.
😊
Dani Perez
enero 1, 2026 AT 08:14El título inscrito es el único documento que da legitimidad. Todo lo demás es secundario.
Si no está inscrito, no eres dueño. Punto.
Lo demás se puede arreglar. Eso no.
Y el cónyuge debe firmar porque el matrimonio crea comunidad de bienes, no por capricho.
La ley no es opcional. Es estructura.
Y si lo ignoras, el sistema te lo recuerda con dolor.
Simple.
Y cierto.
Gracias por la claridad.
Felipe Losada
enero 2, 2026 AT 09:34Esto es lo que necesitan todos los que quieren vender sin saber nada.
Yo lo leí cuando empecé a vender mi casa y me salvó.
Al principio pensaba que era exagerado, pero después vi que cada punto era una trampa.
El certificado de servicios me lo pidieron 3 días antes de la firma y casi no lo logro.
Y lo del cónyuge? Ni lo imaginaba.
Gracias por ponerlo en palabras tan claras.
Y sí, el gestor vale la pena. Lo contraté y me ahorró 2 meses de estrés.
No es caro comparado con perder una venta.
Y si estás dudando, hazlo. No lo dejes para el último momento.
Esto no es un trámite. Es una protección.
Y si lo haces bien, todo sale bien.
Gracias por esto. De verdad.
yeraldin martinez botero
enero 2, 2026 AT 12:02Claro, ahora todos tienen que ser abogados para vender una casa.
En Colombia no hacemos esto. Si tienes el título, ya estás.
Los demás papeles son para que los notarios cobren más.
Y el certificado de antecedentes? Jajaja, qué risa.
Si quieres vender, vende. No te metas en este circo burocrático.
La gente se asusta por cosas que no son necesarias.
Y lo de la copropiedad? En Bogotá lo piden solo si hay deudas.
Este artículo es un manual de miedo.
Y tú, que lo escribiste, ¿te has vendido una casa alguna vez?
Porque si no, no sabes de qué hablas.
Todo esto es para asustar a los que no saben.
Y los que saben, lo hacen sin papeles.
La ley no es la realidad.
La realidad es que la gente vende y vive.
No necesitas 15 documentos.
Necesitas un poco de suerte y un buen precio.
Y si no lo entiendes, sigue leyendo estos artículos.
Y sigue pagando a los gestores.
Y sigue perdiendo tiempo.
Yo ya vendí 3 casas. Sin todo esto.
Y estoy vivo.
Y no tengo multas.
Y no estoy en la cárcel.
Entonces, ¿quién tiene razón?
Diego Valenzuela
enero 3, 2026 AT 11:07Lo más peligroso no es no tener los papeles.
Es creer que los tienes.
Porque muchas veces la copia que tienes no es certificada.
Y el sello de la boleta no es el correcto.
Y el certificado de servicios lo dieron sin fecha.
Y el cónyuge firmó, pero no con el DNI vigente.
Y el notario lo ve y dice: "no se puede".
Y ahí se va todo.
Por eso no basta con tener. Hay que tener bien.
Y eso es lo que nadie te dice.
Porque es más fácil decir "tienes que tener esto" que explicar cómo hacerlo bien.
Este artículo lo hace.
Y por eso es valioso.
No por lo que dice.
Sino por lo que implica.
La diferencia entre tener y tener bien.
Y eso es lo que realmente importa.
Sergio Henriquez
enero 3, 2026 AT 21:52Me encanta que este artículo no solo lista papeles, sino que explica por qué existen.
Antes pensaba que era pura burocracia.
Ahora entiendo que cada documento es un escudo.
Un escudo contra deudas que no son tuyas.
Un escudo contra vecinos que quieren litigar.
Un escudo contra un notario que se niega a firmar.
Un escudo contra tu propio olvido.
Y sí, es lento.
Y sí, es frustrante.
Y sí, duele.
Porque vender una casa no es vender un coche.
Es vender tu vida.
Y si algo sale mal, no es solo dinero.
Es tranquilidad.
Es paz.
Y por eso vale la pena hacerlo bien.
Gracias por no solo decir "haz esto".
Sino por decir "por qué lo haces".
Y por eso, lo voy a guardar.
Y lo voy a compartir.
Con todos los que van a vender.
Porque no merecen perderlo todo por un papel olvidado.
😊
Itzel Nuñez
enero 4, 2026 AT 15:01El certificado de no deuda debe ser emitido dentro de los últimos 30 días. No es una sugerencia. Es un requisito formal del Registro de la Propiedad. Cualquier documento fuera de ese plazo es inválido. Por favor, verifiquen las fechas antes de acudir al notario. La documentación debe ser actualizada, no solo completa.