Documentación del vendedor en la compraventa de inmuebles: qué necesitas y cómo evitar errores comunes

Si estás vendiendo una propiedad en Argentina, saber qué documentos necesitas no es solo un trámite: es lo que te permite cerrar la venta sin sorpresas, retrasos o multas. Muchos vendedores piensan que solo deben tener el título de propiedad y listo. Pero la realidad es que la documentación del vendedor es una cadena de papeles que, si falta uno, puede detener todo el proceso. En Mendoza, como en cualquier parte del país, los notarios, los compradores y las autoridades exigen un conjunto específico de papeles. No se trata de llenar formularios por cumplir: cada documento tiene un propósito legal, fiscal o de seguridad.

Los documentos esenciales que todo vendedor debe tener

El primer paso para vender una propiedad es asegurarte de que tienes en orden los documentos básicos. Estos no son opcionales. Si no los tienes, no puedes avanzar.

• Título de propiedad: Es el documento que prueba que eres el dueño legal. Debe estar inscrito en la Oficina de Registro de la Propiedad Inmueble. Si lo perdiste, debes solicitar una copia certificada. No sirve una copia simple o una foto.
• Última boleta de impuestos inmobiliarios pagada: En Mendoza, el impuesto inmobiliario se paga anualmente. La boleta debe estar al día, con el sello de la Dirección General de Ingresos Públicos. Si hay deudas, el comprador puede exigir que las saldes antes de la firma.
• Certificado de no deuda de servicios: Este documento lo emite la empresa de agua, luz, gas y teléfono. Debes solicitarlo en cada compañía. Si no lo presentas, el comprador puede quedarse con el inmueble pero con las deudas pendientes a su nombre.
• Documento Nacional de Identidad (DNI): Tanto el vendedor como el cónyuge (si está casado) deben presentar su DNI original. Si la propiedad es bien ganancial, el cónyuge debe firmar el contrato de compraventa.

Estos cuatro documentos son la base. Sin ellos, ni siquiera se abre la carpeta de la transacción. Muchos vendedores se sorprenden cuando el notario les dice que no pueden firmar porque faltan dos boletas de luz. No es un capricho: es la ley.

Documentos adicionales según el tipo de propiedad

No todas las propiedades son iguales. Lo que necesitas para vender un departamento en el centro de Mendoza puede ser distinto a lo que necesitas para vender una casa en Luján de Cuyo.

• Propiedad horizontal (departamento): Además de los documentos básicos, necesitas el certificado de la copropiedad. Este documento, emitido por la administración del edificio, confirma que estás al día con las cuotas de mantenimiento, fondo de reparaciones y gastos comunes. Si no lo tienes, el comprador puede rechazar la venta por temor a asumir deudas del edificio.
• Propiedad rural o con terreno: Debes presentar el plano catastral actualizado. Este plano lo emite el Catastro Provincial y muestra los límites exactos de tu terreno. Si hubo una división, ampliación o cambio de uso, debe estar registrado. Si el plano no coincide con la realidad, puede generar litigios con vecinos después de la venta.
• Propiedad con construcciones sin permiso: Si tienes una pileta, un quincho o un depósito construido sin autorización municipal, debes regularizarlo antes de vender. Las autoridades pueden exigir la demolición si el comprador lo denuncia. Es mejor solucionarlo ahora que arriesgar una multa o una demanda después.

En Mendoza, muchos compradores exigen el certificado de habitabilidad, especialmente si la propiedad es nueva o fue reformada. Este certificado lo emite la municipalidad y confirma que la vivienda cumple con normas de seguridad, saneamiento y estructura. Si no lo tienes, puedes pedirlo en la Dirección de Obras Particulares. El trámite toma entre 10 y 15 días.

Los papeles que muchos olvidan: el certificado de antecedentes penales y el estado civil

Una de las causas más comunes de retrasos en la venta de inmuebles es el estado civil del vendedor. Si estás casado, separado, divorciado o viudo, el tipo de documento que debes presentar cambia.

• Casado en régimen de gananciales: Tu cónyuge debe firmar el contrato. Además, necesitas el certificado de matrimonio y, si se trata de un bien ganancial, una autorización notarial para vender.
• Divorciado: Debes presentar la sentencia de divorcio con la cláusula que asigna la propiedad a tu nombre. Si la sentencia no lo dice explícitamente, el notario puede pedir una escritura de adjudicación.
• Viudo: Necesitas la partida de defunción de tu cónyuge y, si la propiedad era bien ganancial, el proceso de herencia debe estar cerrado. Si no lo está, puedes tener problemas para transferir el título.

También, si has sido condenado por delitos relacionados con bienes raíces -como estafa, falsedad ideológica o usurpación-, debes presentar el certificado de antecedentes penales. No es un requisito común, pero sí obligatorio si el comprador lo solicita o si el notario lo considera necesario por el tipo de propiedad.

Qué pasa si no tienes alguno de los documentos

La buena noticia es que muchos documentos se pueden conseguir, aunque tarde. La mala noticia es que el tiempo que te tome reunirlos puede hacer que pierdas al comprador.

Si tu título de propiedad está en nombre de un familiar fallecido, debes iniciar un proceso de herencia. En Mendoza, este trámite puede tardar entre 3 y 8 meses, dependiendo de si hay testamento o no. Si no quieres esperar, puedes firmar un contrato de compraventa con una cláusula de suspensión: la venta se completa una vez que la herencia esté inscrita.

Si tienes deudas con el impuesto inmobiliario, puedes pagarlas en cuotas. La Dirección General de Ingresos Públicos de Mendoza permite planes de pago. Pero debes presentar el comprobante de inscripción en el plan. Sin eso, no se acepta.

Si la propiedad tiene construcciones irregulares, lo más seguro es regularizarlas. El proceso de habilitación municipal en Mendoza incluye una inspección técnica y el pago de una multa proporcional al tamaño de la obra. Pero vale la pena: una casa con permisos tiene un 20% más de valor en el mercado.

Errores que te pueden costar la venta

No es raro que vendedores hagan lo siguiente:

• Entregar el DNI sin verificar que esté vigente. Si tu DNI está vencido, no sirve. Debes renovarlo antes de firmar cualquier documento.
• Presentar boletas de servicios antiguas. La boleta debe ser de los últimos 30 días. Una de hace tres meses no vale.
• Olvidar que el cónyuge debe firmar. A veces se piensa que si el título está solo en tu nombre, tu pareja no necesita intervenir. Falso. En la mayoría de los casos, sí.
• Dejar para el último momento el certificado de no deuda. Las empresas de servicios tardan hasta 15 días en emitirlo. Si lo pides el día antes de la firma, te quedarás sin venta.

Un error común en Mendoza es pensar que si la propiedad fue heredada, no hay que hacer nada más. Pero si la herencia no se inscribió en el Registro de la Propiedad, la propiedad no está legalmente en tu nombre. Eso significa que no puedes venderla. Primero debes inscribirla. Luego, vender.

¿Quién se encarga de los trámites?

El vendedor es responsable de tener los documentos listos. El comprador se encarga de su financiación, el notario de la escritura y el corredor de la publicidad. Pero tú, como vendedor, debes coordinar la reunión de papeles.

La mejor forma de no equivocarte es hacer una lista antes de poner la propiedad en venta. Imprime esta lista, marca cada documento cuando lo tengas, y lleva copias certificadas a la reunión con el notario. No confíes en que el corredor lo hará todo. Muchos corredores no saben qué documentos son obligatorios en cada caso.

Si te sientes abrumado, puedes contratar a un gestor inmobiliario. En Mendoza, hay profesionales que se especializan en trámites de venta. El costo suele estar entre $20.000 y $40.000, pero te ahorra semanas de trámites y estrés. Y si evitas un error, ya vale la pena.

¿Qué pasa después de firmar la escritura?

La firma de la escritura no es el final. El notario envía los documentos al Registro de la Propiedad para que se inscriba la transferencia. Este proceso puede tardar entre 30 y 60 días. Durante ese tiempo, el comprador no es aún el dueño legal.

Una vez inscrita la escritura, el comprador recibe la nueva partida registral con su nombre. Tú, como vendedor, debes conservar una copia de la escritura y del comprobante de pago de impuestos. Por si acaso, en caso de que alguien reclame la propiedad años después.

Si vendiste con financiación bancaria, el banco también debe registrar la cancelación de la hipoteca. Si no lo hace, tu nombre seguirá apareciendo como deudor. Asegúrate de que el banco te entregue el certificado de liberación de gravamen.