Criterios para elegir propiedad: checklist completo para comprar sin errores
ene, 24 2026
Comprar una propiedad no es solo gastar dinero. Es construir tu futuro.
En Argentina, en 2026, comprar una casa o un departamento no es como hace diez años. Los precios cambian cada mes, los intereses suben y bajan, y el mercado está lleno de trampas para quienes no saben qué preguntar. Mucha gente gasta su ahorro y termina con una vivienda que no sirve, en un barrio que no quieren, o con deudas que no pueden pagar. No es culpa de nadie. Solo falta un checklist claro, real y sin filtros.
Este no es un listado genérico de internet. Es lo que realmente importa cuando estás listo para firmar. Lo que aprendí viendo a vecinos en Mendoza perder sus ahorros, y a otros construir patrimonio sin estrés. No importa si buscas una casa en Barrio Alberdi o un departamento en San Martín. Estos criterios valen para cualquier lugar del país.
1. ¿Cuánto puedes pagar realmente, sin arruinarte?
La primera pregunta que te debes hacer no es "¿qué casa me gusta?". Es: "¿cuánto puedo pagar cada mes sin dejar de comer, sin dejar de pagar la luz, sin vivir con miedo?"
En Argentina, la regla de oro es: tu cuota mensual no debe superar el 30% de tus ingresos netos. Si ganás $800.000, tu máxima cuota debería ser $240.000. No más. Muchos bancos te ofrecen cuotas de $350.000. No las aceptes. Eso no es inversión. Es una trampa.
Sumá todos tus gastos fijos: comida, transporte, medicamentos, servicios, seguros, educación. Lo que sobra es tu margen. Ahora, restá el 30%. Eso es tu límite real. Si no te alcanza para una casa decente, no compres ahora. Ahorra más. O busca una opción más chica. Mejor esperar un año que perder todo en cinco meses.
2. ¿Dónde está la propiedad? No te dejes llevar por el nombre del barrio.
"Está en Belgrano" suena bien. Pero si está en la esquina de una calle sin luz, con basura acumulada y sin cámaras de seguridad, no es Belgrano. Es un nombre en el cartel.
Visita la zona en diferentes horarios: mañana, tarde, noche, entre semana y fin de semana. Observá:
- ¿Hay vigilancia o solo carteles de "seguridad privada"?
- ¿Las calles están bien iluminadas?
- ¿Hay comercios abiertos a las 10 de la noche?
- ¿Ves niños jugando en la calle o solo autos estacionados?
- ¿Las veredas están rotas o hay árboles y bancos?
Un barrio con escuelas, farmacias, mercados y parques activos es un barrio vivo. Uno con solo casas vacías y puertas cerradas es un riesgo. Preguntá a los vecinos, no al vendedor. Ellos no van a mentirte.
3. ¿La propiedad tiene todos los papeles en orden? No te saltes esto.
En Argentina, una propiedad sin título limpio es una bomba de tiempo. No importa cuánto te bajen el precio. Si el título no está en orden, no la compres.
Verificá estos documentos:
- Título de propiedad: debe estar a nombre del vendedor, sin gravámenes ni embargos.
- Certificado de dominio: lo sacás en la Oficina de Registro de la Propiedad Inmueble. Vale $500 y te dice si hay hipotecas, litigios o deudas.
- Recibos de impuestos: comprobá que no haya deudas de impuestos inmobiliarios (impuesto inmobiliario y contribución) de los últimos 5 años.
- Escritura pública: debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.
Si el vendedor no te da acceso a estos documentos, o dice "ya los tengo, pero no te los muestro", salí de ahí. No es un trato. Es un fraude.
4. ¿La estructura está bien? No te fijes solo en el piso y las paredes.
Una casa con piso de mármol y puertas de madera puede tener una estructura podrida. Y no te lo van a decir.
Contratá un profesional. No te ahorres los $15.000 de una inspección técnica. Es la mejor inversión que vas a hacer. El inspector te va a decir:
- Si hay humedad en las paredes (y dónde está la fuente).
- Si los cimientos están fisurados.
- Si la instalación eléctrica es de los 80 y está sobrecargada.
- Si las cañerías son de plomo o PVC.
- Si el techo tiene filtraciones ocultas.
Una casa que parece nueva puede necesitar $2 millones en reparaciones. Una que parece vieja puede estar en perfecto estado. Sin inspección, estás jugando a la ruleta rusa con tu dinero.
5. ¿Qué pasa con los servicios? No todos los barrios tienen lo mismo.
En Mendoza, hay casas con agua potable, pero sin desagüe. O con luz, pero sin gas. O con internet, pero solo por satélite.
Verificá:
- Agua: ¿es potable? ¿la presión es constante? ¿hay cortes frecuentes?
- Desagüe: ¿va a red pública o a pozo séptico? Los pozos sépticos se llenan y cuestan $500.000 en limpieza.
- Gas: ¿es canalizado? ¿o usás garrafas? Si usás garrafas, sumá el costo mensual.
- Electricidad: ¿el medidor es digital? ¿la instalación es de 100A o 60A? Si es 60A, no podrás usar aire acondicionado o termotanque eléctrico.
- Internet: ¿hay fibra óptica? ¿o solo ADSL? En 2026, la fibra es lo mínimo. Sin ella, no podés trabajar desde casa ni vender tu propiedad después.
Una casa sin internet o con agua intermitente pierde hasta un 40% de su valor en el mercado. No lo subestimes.
6. ¿Qué pasa con los gastos mensuales?
El precio de la casa no es lo único que pagás. Hay gastos que no te cuentan hasta que firmás.
Sumá:
- Expensas: en edificios, pueden ir de $15.000 a $120.000 mensuales. Preguntá por los últimos 6 meses. Si subieron más del 20% en un año, hay problemas.
- Impuesto inmobiliario: en Mendoza, varía entre $2.000 y $15.000 por mes, según el valor catastral.
- Seguro de incendio: obligatorio si tenés hipoteca. Cuesta entre $3.000 y $8.000 al mes.
- Reparaciones anuales: al menos $50.000 al año para pintura, cañerías, electricidad. No lo ignores.
Si tu cuota + gastos mensuales superan el 40% de tus ingresos, no la compres. No importa cuánto te enamores de la cocina.
7. ¿Cuál es tu plan a largo plazo?
¿Vas a vivir aquí 5 años? ¿10? ¿O la vas a vender en 2?
Si vas a vivir: buscá comodidad. Un dormitorio extra, un balcón, un lugar para trabajar en casa.
Si vas a vender: buscá ubicación y versatilidad. Una casa de 2 dormitorios con baño completo en un barrio con escuelas y transporte es más fácil de vender que una mansión en una calle sin salida.
Si vas a alquilar: mirá la demanda. ¿Hay muchos estudiantes? ¿Trabajadores que vienen de otros lugares? ¿Hay empresas cerca? La rentabilidad no viene del precio, viene de la demanda.
Una propiedad que no encaja en tu plan futuro es una carga, no un activo.
8. ¿El vendedor es confiable? No te dejes manipular.
Un vendedor que te dice "es una oportunidad única" o "otro comprador ya está en la puerta" está presionando. No hay oportunidades únicas. Hay estafas.
Preguntá:
- ¿Por qué vendés?
- ¿Cuánto tiempo estuvo en el mercado?
- ¿Hubo otros ofertas rechazadas?
- ¿Tienes algún problema con la propiedad?
Si responde con evasivas, si te dice "no te preocupes, todo está bien", o si se pone nervioso, alejate. El mejor vendedor es el que te dice: "la casa tiene una grieta en el baño, pero se arregla por $80.000". Ese es honesto. El otro, no.
Checklist final: lo que debes tener antes de firmar
Antes de poner tu firma en cualquier documento, asegurate de tener esto:
- El título de propiedad y certificado de dominio actualizados.
- Recibos de impuestos pagados hasta el mes actual.
- Informe técnico de inspección con firmas y sellos.
- Planilla de gastos mensuales (cuota + expensas + servicios + seguros).
- Confirmación escrita de los servicios (agua, gas, luz, internet).
- Una copia del contrato de compra-venta con todas las condiciones escritas (no verbales).
- Un asesor legal que revisó todo antes de firmar (no el del vendedor, el tuyo).
Si falta uno, no firmes. No importa cuánto te ofrezcan. No hay una casa que valga perder tu tranquilidad.
¿Y si no tenés el dinero completo?
Si no tenés el 30% de entrada, no compres. No te metas en hipotecas con tasas del 60% anual. No confíes en los "créditos hipotecarios con cuotas fijas" que prometen lo imposible. En 2026, esos créditos se convierten en pesadillas.
Mejor ahorrar 12 meses más. O buscar una propiedad más chica. O alquilar y esperar. El mercado no se va a acabar. Tu dinero sí.
Lo que nadie te dice
La mejor propiedad no es la más linda. No es la más barata. Es la que te permite dormir tranquilo. La que no te obliga a elegir entre pagar la luz o la medicina. La que no te hace sentir que estás viviendo en deuda.
Comprar una casa no es un logro. Es una responsabilidad. Y la responsabilidad se mide en seguridad, no en metros cuadrados.
¿Es mejor comprar en efectivo o con hipoteca en Argentina en 2026?
En 2026, comprar en efectivo es la mejor opción si tenés el dinero. Las hipotecas en Argentina tienen tasas que superan el 50% anual, y las cuotas pueden duplicarse en meses. Si no tenés el 30% de entrada, no compres. Mejor ahorra, alquila y espera. La propiedad no se va a esconder. Tu dinero sí puede desaparecer.
¿Qué pasa si la propiedad tiene deudas de expensas?
Si la propiedad tiene deudas de expensas, esas deudas pasan a vos al firmar. No se quedan con el anterior dueño. Antes de comprar, pedí un certificado de deuda de expensas actualizado. Si hay deudas, negocia que el vendedor las pague antes de la escritura, o reduce el precio por ese monto.
¿Cuánto cuesta una inspección técnica en Argentina?
Una inspección técnica completa en una casa de 80 m² cuesta entre $12.000 y $20.000, dependiendo de la ciudad. En Mendoza, el promedio es $15.000. Es una inversión. Te evita gastar $200.000 en reparaciones ocultas. No la saltees.
¿Se puede comprar una propiedad en nombre de otra persona?
Sí, pero es peligroso. Si la comprás en nombre de un familiar o amigo, esa persona es el dueño legal. Podría venderla sin tu consentimiento, o quedársela si hay una pelea familiar. Si querés hacerlo, hacé un contrato privado notariado y consultá a un abogado. Pero lo más seguro es comprar en tu nombre.
¿Qué documentos necesito para tramitar una hipoteca en Argentina?
Para tramitar una hipoteca necesitás: DNI, comprobante de ingresos (últimos 3 meses), certificado de empleo, estado de cuenta bancario, certificado de dominio de la propiedad, y un avalúo oficial. Pero en 2026, los bancos piden más del 40% de entrada y rechazan a quienes tienen deudas en el Central de Deudores. Si no tenés ahorros, no te molestes en pedir crédito.
Betina Lemos
enero 25, 2026 AT 07:09Susana Karg
enero 26, 2026 AT 16:56Luis Gerardo Pérez Villaseñor
enero 28, 2026 AT 11:18