Consorcio y administración: qué preguntar antes de comprar una propiedad

Comprar una propiedad no termina cuando firmas el contrato. Lo que viene después -el consorcio y su administración- puede convertirse en tu mayor dolor de cabeza o en tu mayor alivio. Mucha gente se enamora del patio, la vista o el piso de madera, pero ignora hasta qué punto el consorcio puede pesar en su bolsillo y su paz mental. En Mendoza, donde los edificios antiguos conviven con nuevos emprendimientos, los problemas con los consorcios son más comunes de lo que parece. No es raro que alguien compre un departamento y al mes siguiente reciba una cuota extraordinaria de $800.000 por una reparación que nadie le avisó que venía. ¿Cómo evitarlo? Aquí te digo qué preguntar, antes de firmar, que nadie te cuenta.

¿Quién está a cargo de la administración?

No basta con saber que hay una administradora. Hay que saber quién es. ¿Es una empresa profesional o un vecino que lo hace por amor al arte? En muchos edificios, la administración la maneja un propietario que tiene otro trabajo. Eso no es malo en sí mismo, pero sí es peligroso si no hay controles. Pregúntale al vendedor: ¿la administradora tiene licencia? ¿Presenta estados financieros a la asamblea? ¿Hay un contador externo revisando los libros?

En Mendoza, hay casos donde la administradora no entregó los estados de cuenta por más de un año. Al final, los vecinos descubrieron que el dinero de las cuotas se usó para pagar deudas personales. No es una historia rara. Si la administración es informal, pide ver los últimos tres estados de cuenta. Si no los tienen, camina hacia la puerta.

¿Cuánto cuestan realmente los gastos mensuales?

El precio de la cuota ordinaria no es lo único que importa. Muchos vendedores te dicen: "La cuota es de $120.000". Pero luego te enteras que hay un fondo de reserva de $50.000, un seguro de incendio de $15.000, y una cuota de mantenimiento de jardín de $20.000. Todo eso suma, y no siempre está incluido en la cuota básica.

Pide el último estado de gastos. Fíjate en las partidas: ¿hay gastos recurrentes que no son normales? ¿Se paga a alguien por limpieza de cañerías cada mes? ¿Se hacen reparaciones de emergencia sin aviso? Si ves que cada tres meses hay una partida de "reparación de ascensor" o "reemplazo de bombas de agua", eso no es normal. Eso es un síntoma de que el edificio no tiene un plan de mantenimiento.

¿Hay cuotas extraordinarias pendientes o planeadas?

Este es el punto donde la mayoría se cae. Nadie te dice: "Oye, en tres meses van a cambiar todos los caños del edificio y te van a cobrar $600.000 extra". Pero si no lo preguntas, lo descubres cuando te llega la factura.

Exige una copia de la última asamblea de propietarios. Busca en las actas si se aprobó alguna cuota extraordinaria. Si no hay ninguna, pregunta directamente: "¿Hay alguna obra o reparación grande planeada para los próximos 12 meses?". Si te responden con evasivas, o si dicen "no, pero siempre puede surgir algo", eso es una bandera roja.

En un edificio de 12 departamentos en Barrio Alameda, los compradores no preguntaron. Al mes de mudarse, recibieron una cuota de $1.200.000 por reemplazar el sistema de calefacción central. Nadie les había avisado. El edificio tenía 40 años, y nadie había hecho un plan de mantenimiento.

¿Cómo se toman las decisiones en la asamblea?

El consorcio no es una dictadura. Pero en muchos edificios, funciona como una. Algunos propietarios tienen más peso porque viven allí todo el año. Otros, que alquilan su departamento, no votan. Pero eso no significa que no paguen. Pregúntate: ¿cómo se deciden los gastos grandes? ¿Se necesita el 75% de los votos? ¿O basta con que vote el 50% de los que asisten?

En Mendoza, hay edificios donde una sola persona controla el 30% de las cuotas. Esa persona puede aprobar cualquier gasto sin consultar a nadie. Si compras en uno de esos, no tienes voz. Pide ver el reglamento interno. Fíjate en el artículo 12 o 13: ahí dice cómo se votan las decisiones. Si no hay reglamento, o si es un documento de 2 páginas escrito a mano, eso es un problema.

¿Qué pasa con el fondo de reserva?

Todo consorcio decente tiene un fondo de reserva. Es el dinero que se guarda para emergencias: un incendio, una inundación, un ascensor que se rompe. Pero en muchos casos, ese fondo está vacío. O peor: está en manos de alguien que lo usa para pagar el sueldo de su hermana.

Pide el estado del fondo de reserva. ¿Cuánto hay? ¿Está en una cuenta separada? ¿Quién lo administra? ¿Hay un plan de ahorro? Si el fondo tiene menos de 3 meses de cuotas ordinarias, eso no es suficiente. En edificios con más de 10 departamentos, lo mínimo debe ser 6 meses. Si no lo tiene, pregúntate: ¿quién va a pagar cuando algo falle?

¿Hay deudas pendientes del vendedor?

Una de las trampas más comunes. El vendedor te dice: "Todo está al día". Pero no te dice que debe $400.000 de cuotas anteriores. Y cuando compras, esa deuda pasa a ti. Por ley, el consorcio puede cobrarte lo que el anterior debía, aunque tú no lo hayas usado.

Exige un certificado de no deuda emitido por la administración, con sello y firma. No vale con un papel del vendedor. La administración debe confirmarlo por escrito. Si no lo dan, no firmes. Si lo dan, pide que te lo envíen por correo electrónico también. Guarda ambas copias.

¿Qué incluye el seguro del edificio?

El seguro del consorcio no cubre tu televisor ni tus muebles. Eso lo tienes que asegurar tú. Pero sí cubre daños estructurales, incendios, inundaciones por cañerías, y hasta responsabilidad civil si alguien se cae en el hall.

Pide una copia de la póliza. ¿Cubre daños por terremotos? En Mendoza, sí. ¿Cubre filtraciones por mal estado de las ventanas? ¿Y si el techo se derrumba? Si la póliza no menciona esos casos, o si tiene exclusiones muy amplias, no confíes. Un seguro mal hecho puede dejarte sin cobertura cuando más lo necesites.

¿Cómo es la relación entre vecinos?

No es un tema técnico, pero es el más importante. Un consorcio con buena administración puede sobrevivir a un edificio viejo. Pero un consorcio con vecinos que se odian, se rompe por dentro. Pregúntale al vendedor: "¿Hay conflictos frecuentes? ¿Se han hecho asambleas tensas?". Si te dice "no, todos son muy tranquilos", no lo creas. Pregúntale a otro vecino. Si puedes, visita el edificio un sábado por la tarde. Habla con alguien que viva allí desde hace años. Escucha cómo hablan de la administración. Si hay resentimiento, si se quejan en voz baja, si alguien te dice "acá no se puede hacer nada", escapa.

¿Qué pasa si la administración desaparece?

Es raro, pero pasa. Una administradora puede quebrar, o desaparecer. Si no hay un plan B, el edificio se paraliza. Nadie paga las luz, nadie arregla el ascensor, nadie llama al plomero. En esos casos, los vecinos tienen que elegir una nueva administradora. Pero si no hay reglamento claro, o si nadie sabe cómo hacerlo, el edificio se convierte en un caos.

Pregunta: ¿hay un comité de propietarios activo? ¿Quién lo dirige? ¿Tienen experiencia en administración? Si la respuesta es "no, siempre lo hizo la empresa", eso es un riesgo. Un buen consorcio tiene un grupo de vecinos que sabe cómo funcionar sin administradora. Si no lo tiene, te estás comprando un problema que no puedes controlar.

¿Y si quiero hacer una reforma?

Quieres cambiar la cocina, sacar una pared, poner aire acondicionado. ¿Puedes? ¿Necesitas permiso? ¿Cuánto tiempo tardan en responder? ¿Cuánto te cobran por el permiso?

En muchos edificios, pedir permiso para cambiar un grifo puede llevar meses. En otros, te lo aceptan en 48 horas. Pide el reglamento de reformas. Si no lo tienen, o si es un documento confuso, eso es un problema. Una reforma mal hecha puede dañar la estructura, y tú serás el responsable. Si el consorcio no tiene reglas claras, no sabrás qué puedes hacer, y terminarás pagando multas o teniendo que volver a arreglarlo todo.

¿Qué no te dicen, pero debes saber?

Lo que nadie te dice: el consorcio no es un servicio. Es una comunidad. Y como toda comunidad, tiene reglas, tensiones, y gente que no quiere pagar. Lo que tú ves como un departamento, ellos lo ven como su hogar. Si no te integras, te aislas. Si no te informas, te engañan.

No compres por impulso. No te dejes llevar por el precio o la ubicación. Pregúntalo todo. Pide todo por escrito. Si te resisten, si te dicen "eso no es necesario", eso es una señal. Una buena propiedad no se vende con secretos. Se vende con transparencia.

Lista de verificación: lo que debes pedir antes de firmar

• Certificado de no deuda emitido por la administración (con sello)
• Estados financieros de los últimos 12 meses
• Acta de la última asamblea (con aprobación de gastos)
• Reglamento interno del consorcio
• Póliza de seguro del edificio
• Estado del fondo de reserva
• Plan de mantenimiento anual
• Lista de cuotas extraordinarias aprobadas o planeadas
• Nombre y contacto de la administradora (y su licencia)
• Reglamento de reformas y permisos

Si no te dan al menos 7 de estos 10 documentos, no firmes. No es exageración. Es protección. En Mendoza, la mitad de los problemas con propiedades vienen del consorcio. No dejas de comprar una casa. Dejas de comprar un problema.