Compra de propiedades entre familiares: lo que debes saber antes de firmar
ene, 12 2026
Comprarle una casa a tu hermano, recibir un departamento de tus padres o venderle tu departamento a tu hijo suena como una operación sencilla. Pero detrás de esa transacción familiar hay reglas legales, impuestos y riesgos que muchos ignoran hasta que surge un problema. En Argentina, una venta entre familiares no es solo un cambio de dueño: es un acto jurídico que puede generar disputas, multas o incluso perder el inmueble si no se hace bien.
¿Por qué no es lo mismo venderle a un extraño que a un familiar?
Cuando vendes una propiedad a alguien que no es tu familiar, el proceso es claro: se firma un contrato, se paga el precio acordado, se pagan los impuestos y listo. Pero cuando el comprador es tu hijo, tu hermano o tu madre, todo cambia. El dinero puede no moverse en efectivo, el precio puede ser simbólico, o incluso no hay ningún documento escrito. Y ahí empiezan los problemas.
El Estado no se fija en la relación emocional. Se fija en los números. Si compras un departamento por $5 millones cuando su valor de mercado es $20 millones, la AFIP lo ve como una donación, no como una venta. Y las donaciones tienen reglas distintas, impuestos distintos y plazos distintos. Si no lo declaras, te pueden multar hasta por el 100% del valor imponible.
Las tres formas legales de transferir una propiedad entre familiares
En Argentina, hay tres caminos legales para pasar una propiedad de un familiar a otro. Cada uno tiene ventajas, costos y riesgos. Elegir mal puede costarte decenas de miles de dólares.
- Venta con contrato notarial: Es la forma más segura. Se firma un contrato ante notario, se paga el Impuesto a las Ganancias (si aplica), el Impuesto a los Bienes Personales, y el Impuesto de Sellos. El precio debe ser cercano al valor de mercado, o la AFIP lo reajustará. Ideal si quieres que el comprador asuma una hipoteca o si el vendedor necesita dinero.
- Donación: Se usa cuando el propietario quiere regalar la propiedad. No hay pago de dinero, pero se paga el Impuesto a las Donaciones, que varía por provincia y depende del grado de parentesco. En Mendoza, por ejemplo, los hijos y cónyuges pagan menos del 1% si el valor está bajo los $15 millones. Pero si supera ese monto, la tasa sube hasta el 10%. Además, la donación es irrevocable: una vez firmada, no puedes pedir la propiedad de vuelta, ni siquiera si el familiar se enoja contigo.
- Herencia: No es una compra, pero muchas familias esperan a que el propietario fallezca para que la propiedad pase por sucesión. El problema es que la herencia genera impuestos por cada heredero, y si hay varios hijos, la propiedad queda en copropiedad. Eso significa que todos deben firmar para vender, alquilar o hacer reformas. Si uno se niega, el inmueble se paraliza.
El error más común: no declarar el valor real
Una familia en Córdoba compró un departamento a la madre por $3 millones. El valor de mercado era $18 millones. No lo declararon. Dos años después, la AFIP los investigó por una denuncia anónima. Resultó que el departamento había sido hipotecado antes y el banco tenía un registro del valor real. La multa fue de $12 millones. Además, tuvieron que pagar impuestos retroactivos por 5 años.
La AFIP tiene acceso a datos de catastros, bancos, notarías y hasta redes sociales. Si alguien publica una foto del departamento con la leyenda "¡Por fin mi casa, gracias mamá!" y el inmueble está en un barrio caro, eso puede ser suficiente para abrir una investigación.
La regla simple: si el precio es menor al 70% del valor de mercado, la AFIP lo reclassify como donación. Y si no lo declaras como tal, es evasión.
Impuestos que realmente importan (y cómo evitarlos)
No todos los impuestos son iguales. Algunos se pueden reducir, otros se pueden diferir. Aquí lo que realmente afecta tu bolsillo:
- Impuesto a las Ganancias: Se paga si el vendedor obtiene una ganancia. Si compraste la propiedad hace menos de 2 años, y la vendes con utilidad, debes pagar hasta el 35%. Pero si la vivienda fue tu residencia principal durante al menos 2 años, estás exento. Muchos no lo saben.
- Impuesto a los Bienes Personales: Se paga por el valor de la propiedad. Si la recibes por donación, se suma a tu patrimonio. Si ya tenías otra casa, podrías saltar a una tasa más alta.
- Impuesto de Sellos: Es el más variable. En Buenos Aires puede llegar al 3%, en Mendoza al 1,5%. Se paga en el momento de la escritura. Si haces una donación, se paga sobre el valor real. Si haces una venta, se paga sobre el valor declarado. Aquí es donde muchos intentan "bajar" el valor… y se meten en problemas.
Una estrategia legal: si quieres ayudar a tu hijo a comprar una casa, puedes darle dinero como regalo (hasta $1.5 millones por año sin impuesto en Mendoza) y él lo usa para pagar la compra. Así evitas la donación del inmueble y pagas menos impuestos.
Contratos privados: la trampa que parece fácil
"Vamos a hacer un contrato privado, sin notario, así no pagamos impuestos". Esa frase suena razonable… hasta que el hermano se casa, el hijo se va del país, o el padre se enferma y necesita el dinero. Sin escritura pública, no hay propiedad registrada. El inmueble sigue a nombre del vendedor original. Si ese vendedor tiene deudas, el banco puede embargar la casa. Si muere sin testamento, los otros herederos pueden reclamarla.
En 2024, un juzgado en San Juan falló contra una familia que usó un contrato privado para transferir una casa. El hijo, que vivía allí desde 2018, perdió la propiedad porque el padre había dejado una deuda con un proveedor. El acreedor no sabía del contrato privado y el inmueble estaba a nombre del padre. Sin escritura pública, el hijo no tenía derechos legales.
Un contrato privado no es un reemplazo de la escritura. Es solo un acuerdo entre ustedes. No protege contra terceros.
Qué hacer antes de firmar cualquier cosa
Antes de que alguien firme un papel, sigue estos pasos:
- Obtén un certificado de valor catastral actualizado del municipio. No uses el que te da el vendedor.
- Consulta con un contador especializado en bienes raíces. No un contador general. Busca alguien que conozca la normativa de la AFIP sobre transferencias familiares.
- Decide qué tipo de operación quieres: venta, donación o herencia anticipada. No mezcles.
- Si es donación, verifica si tu provincia tiene beneficios para hijos o cónyuges. En Mendoza, por ejemplo, hay una reducción del 50% en el impuesto de donaciones si el inmueble es la vivienda habitual.
- Contrata a un notario que te explique todos los costos por escrito. No aceptes "ya lo hacemos siempre así".
Qué pasa si ya hiciste la operación mal
Si ya vendiste o donaste una propiedad sin declarar el valor real, no estás perdido. Puedes corregirlo. La AFIP permite la rectificación voluntaria de declaraciones. Si te presentas antes de que te investiguen, puedes pagar los impuestos adeudados con intereses reducidos. Pero si esperas a que te llamen, la multa se multiplica.
En 2025, el gobierno lanzó una campaña de regularización para transferencias familiares no declaradas. Más de 12.000 personas en todo el país se acercaron a regularizar sus operaciones. El plazo cerró en diciembre, pero la posibilidad de rectificación sigue abierta, aunque sin beneficios.
¿Y si no quiero vender ni donar? ¿Y si solo quiero que mi hijo viva ahí?
Si no quieres cambiar el título, pero sí quieres que alguien viva en tu propiedad, hay otras opciones:
- Usufructo: Tú sigues siendo dueño, pero le das a tu hijo el derecho a vivir en la casa, usarla y hasta alquilarla. Cuando tú mueras, el usufructo termina y la propiedad pasa completa al heredero. Es útil si quieres mantener el control y evitar impuestos ahora.
- Arriendo con opción a compra: Tu hijo paga una cuota mensual, y al cabo de 5 o 10 años, puede comprarla al precio acordado. Esto evita el impuesto de donación y le da tiempo para ahorrar.
Estas opciones no son comunes, pero son legales y menos riesgosas que una venta oculta.
Consejos prácticos de quienes ya pasaron por esto
Una madre en Mendoza le transfirió su casa a sus dos hijos en 2023. Hizo una donación, pero no les explicó que debían pagar el Impuesto de Sellos en 30 días. Un año después, recibieron una multa de $450.000 por retraso. Ahora, cuando alguien le pregunta, dice: "No te saltes el plazo. El notario te lo dice, pero si no lo anotas, lo olvidas".
Otro caso: un hombre le vendió su departamento a su hijo por $10 millones, pero el hijo no tenía ingresos. El banco rechazó el crédito porque el precio era demasiado bajo. El hijo tuvo que pedir un préstamo personal y pagar intereses altos. "No conté con que el banco también mira el valor", me dijo. "Pensé que solo importaba lo que decíamos nosotros".
La lección es simple: lo que pasa en la familia no se queda en la familia. El Estado, los bancos, los notarios y los tribunales tienen sus propias reglas. Y no se adaptan a tus emociones.
¿Qué pasa si hay más de un heredero?
Si la propiedad va a pasar a varios hermanos, y uno quiere quedarse y los otros quieren vender, el conflicto es casi inevitable. La ley dice que todos deben estar de acuerdo para vender. Si uno se niega, el otro puede pedir una partición judicial. Eso significa que el inmueble se subasta y el dinero se reparte. Pero el proceso puede durar años, y el valor de la propiedad puede bajar.
La mejor solución: antes de que el propietario fallezca, que todos los herederos firmen un acuerdo de partición anticipada. No es obligatorio, pero evita guerras familiares. Incluso si no hay dinero, se puede acordar que uno se queda con la casa y le paga a los otros su parte en cuotas.
Si no lo hacen, la casa termina en una subasta, y todos pierden.
La verdad que nadie te dice
Comprarle una propiedad a un familiar no es un acto de amor. Es un negocio. Y como todo negocio, necesita documentos, plazos, impuestos y un plan B. Lo que parece una ayuda puede convertirse en una carga si no se hace con cabeza fría.
No necesitas ser frío. Pero sí necesitas ser claro. No necesitas ser duro. Pero sí necesitas ser legal.
Una operación bien hecha protege a todos: al que vende, al que compra, y a los que vienen después.
¿Puedo venderle una propiedad a mi hijo por un peso?
No. Si el precio es mucho menor al valor de mercado, la AFIP lo considera una donación, no una venta. Si no lo declaras como donación, estás cometiendo evasión. El valor mínimo aceptable es el 70% del valor catastral o de mercado. Si lo haces por un peso, te multan y te obligan a pagar impuestos como si hubieras donado el valor real.
¿Qué pasa si mi hermano y yo compramos una casa juntos y luego él se va del país?
Si están registrados como copropietarios, él sigue siendo dueño de su parte, aunque no viva allí. Para vender, necesitas su firma. Si no puedes contactarlo, debes iniciar un proceso judicial de ausencia. Puedes tardar hasta 2 años en obtener la autorización para vender. Lo mejor es acordar desde el principio quién se queda, quién se retira y cómo se compensa.
¿Puedo usar el dinero de la venta de mi casa para comprarle una a mis padres y evitar impuestos?
No. El dinero que recibes por la venta de tu casa está sujeto a impuestos si hay ganancia. Si lo usas para comprarle una casa a tus padres, sigue siendo una transferencia independiente. No existe una exención por "reinvertir" en la familia. Cada operación se evalúa por separado. Si no declaras la venta, te multan. Si no declaras la compra, también.
¿Qué documento es más seguro: una escritura pública o un contrato privado?
La escritura pública es la única que registra la propiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble. Un contrato privado no te protege contra terceros. Si el vendedor tiene deudas, un acreedor puede embargar la casa aunque tú la estés habitando. Sin escritura, no eres dueño legal. Solo eres un inquilino con un acuerdo verbal.
¿Puedo hacer una donación de una propiedad y después revocarla si me arrepiento?
No. La donación es irrevocable por ley, salvo en casos muy específicos: si el donatario comete un delito grave contra el donante, o si se incumple una condición expresada en el acto notarial. Pero no puedes decir "me arrepentí" y volver a tomar la propiedad. Si lo haces, puedes ser demandado por usurpación.
maria virginia prata
enero 13, 2026 AT 11:42Yo le compré un departamento a mi mamá por 1 peso y ahora la AFIP me está persiguiendo como si fuera un narcotraficante
Me dijeron que era un regalo de amor, no un negocio... pero ahora me piden 8 millones en impuestos retroactivos
La familia es lo más importante, pero el Estado no le pone corazón a nada
Ya no sé si llorar o denunciar a mi propia madre por traición
Mario Pinos
enero 15, 2026 AT 04:05Amigos, esto no es un post, es una advertencia de vida
Yo pensé que hacer un contrato privado era ingenioso... hasta que mi cuñado se fue con la casa y me dejó con la deuda
La AFIP no tiene piedad, y tu tío no te va a salvar cuando te embarguen
Si vas a ayudar a tu familia, hazlo bien, con notario, con papeles, con cabeza fría
El amor no se mide en un papel, pero sí se protege con uno
Javier Fernandez carmona
enero 16, 2026 AT 03:09El error más común que veo es que la gente piensa que si no hay dinero en efectivo, no hay transacción
La AFIP mira el valor catastral, las fotos de Instagram, los préstamos bancarios... todo
Si tu hijo vive en una casa de 20 millones y dice que la compró por 3, no es amor, es un error fiscal
Lo mejor: usa el régimen de donación con declaración correcta, no intentes engañar al sistema
Es más barato pagar el impuesto que perder la casa y la familia
Carlos Manuel Bedoya
enero 18, 2026 AT 00:24Estas prácticas son una vergüenza nacional. No hay excusa para evadir impuestos bajo el manto de la familia. La ley no distingue entre parientes y extraños. Quien actúa con deshonestidad, aunque sea con su madre, merece la sanción más severa. Este tipo de conductas erosionan la confianza en el sistema tributario. No es amor, es cobardía.
MARINA CASTAÑEDA
enero 19, 2026 AT 11:36Yo le dije a mi hermano que no hiciera eso, pero él dijo 'es mi vieja, no hay drama'
Un año después, el banco embargó la casa porque el título seguía a nombre de ella
La moral es: no confíes en papeles manuscritos, ni en promesas de 'ya lo arreglamos'
Siempre es mejor hacerlo bien desde el principio
Oriana Ferraro
enero 20, 2026 AT 16:19Me encanta que este post mencione el usufructo... nadie habla de eso, pero es una solución tan elegante
Yo le puse usufructo a mi casa para mi hija, y sigo siendo dueña, pero ella vive ahí y puede alquilarla si quiere
Y cuando yo me vaya, ya no hay impuestos de herencia, porque no es herencia, es una transición planificada
Lo más bonito: no se rompieron las relaciones, ni hubo peleas por el dinero
¿Por qué no se habla más de esto? Es como tener un plan B legal y lleno de cariño
Natália Pickler
enero 21, 2026 AT 19:30Y quién les dice que la AFIP no está en cama con los notarios y los bancos?
Todo esto es un montaje para sacar plata de la gente pobre
Yo vi cómo una vecina tuvo que vender su casa por una multa de 5 millones por no declarar una donación de 800 mil
Y el notario que le hizo el papeleo era socio del jefe de la AFIP
Esto no es ley, es un negocio disfrazado de justicia
Ricardo Cedeño Ledezma
enero 23, 2026 AT 11:07En Colombia, lo que aquí llaman 'donación' lo llamamos 'regalo con trampa'.
La diferencia es que nosotros no tenemos impuestos de donaciones en la mayoría de los casos... pero sí tenemos que declarar el origen del patrimonio
Lo que me fascina de este post es que no solo habla de impuestos, sino de la cultura familiar
En muchos hogares, 'no hacemos papeles' es un orgullo, no un error
Y eso es lo que realmente hay que cambiar: la mentalidad
Porque una casa no se hereda solo con sangre, se hereda con documentos firmados
JENYFER VARGAS
enero 24, 2026 AT 07:19El notario te dice los plazos, pero si no los anotas, los olvidas. Eso es todo.
Un mes de retraso = 450 mil de multa. No es un error, es ignorancia.
Y eso se puede evitar con una agenda.