Compra de propiedades entre familiares: lo que debes saber antes de firmar

Comprarle una casa a tu hermano, recibir un departamento de tus padres o venderle tu departamento a tu hijo suena como una operación sencilla. Pero detrás de esa transacción familiar hay reglas legales, impuestos y riesgos que muchos ignoran hasta que surge un problema. En Argentina, una venta entre familiares no es solo un cambio de dueño: es un acto jurídico que puede generar disputas, multas o incluso perder el inmueble si no se hace bien.

¿Por qué no es lo mismo venderle a un extraño que a un familiar?

Cuando vendes una propiedad a alguien que no es tu familiar, el proceso es claro: se firma un contrato, se paga el precio acordado, se pagan los impuestos y listo. Pero cuando el comprador es tu hijo, tu hermano o tu madre, todo cambia. El dinero puede no moverse en efectivo, el precio puede ser simbólico, o incluso no hay ningún documento escrito. Y ahí empiezan los problemas.

El Estado no se fija en la relación emocional. Se fija en los números. Si compras un departamento por $5 millones cuando su valor de mercado es $20 millones, la AFIP lo ve como una donación, no como una venta. Y las donaciones tienen reglas distintas, impuestos distintos y plazos distintos. Si no lo declaras, te pueden multar hasta por el 100% del valor imponible.

Las tres formas legales de transferir una propiedad entre familiares

En Argentina, hay tres caminos legales para pasar una propiedad de un familiar a otro. Cada uno tiene ventajas, costos y riesgos. Elegir mal puede costarte decenas de miles de dólares.

• Venta con contrato notarial: Es la forma más segura. Se firma un contrato ante notario, se paga el Impuesto a las Ganancias (si aplica), el Impuesto a los Bienes Personales, y el Impuesto de Sellos. El precio debe ser cercano al valor de mercado, o la AFIP lo reajustará. Ideal si quieres que el comprador asuma una hipoteca o si el vendedor necesita dinero.
• Donación: Se usa cuando el propietario quiere regalar la propiedad. No hay pago de dinero, pero se paga el Impuesto a las Donaciones, que varía por provincia y depende del grado de parentesco. En Mendoza, por ejemplo, los hijos y cónyuges pagan menos del 1% si el valor está bajo los $15 millones. Pero si supera ese monto, la tasa sube hasta el 10%. Además, la donación es irrevocable: una vez firmada, no puedes pedir la propiedad de vuelta, ni siquiera si el familiar se enoja contigo.
• Herencia: No es una compra, pero muchas familias esperan a que el propietario fallezca para que la propiedad pase por sucesión. El problema es que la herencia genera impuestos por cada heredero, y si hay varios hijos, la propiedad queda en copropiedad. Eso significa que todos deben firmar para vender, alquilar o hacer reformas. Si uno se niega, el inmueble se paraliza.

El error más común: no declarar el valor real

Una familia en Córdoba compró un departamento a la madre por $3 millones. El valor de mercado era $18 millones. No lo declararon. Dos años después, la AFIP los investigó por una denuncia anónima. Resultó que el departamento había sido hipotecado antes y el banco tenía un registro del valor real. La multa fue de $12 millones. Además, tuvieron que pagar impuestos retroactivos por 5 años.

La AFIP tiene acceso a datos de catastros, bancos, notarías y hasta redes sociales. Si alguien publica una foto del departamento con la leyenda "¡Por fin mi casa, gracias mamá!" y el inmueble está en un barrio caro, eso puede ser suficiente para abrir una investigación.

La regla simple: si el precio es menor al 70% del valor de mercado, la AFIP lo reclassify como donación. Y si no lo declaras como tal, es evasión.

Impuestos que realmente importan (y cómo evitarlos)

No todos los impuestos son iguales. Algunos se pueden reducir, otros se pueden diferir. Aquí lo que realmente afecta tu bolsillo:

• Impuesto a las Ganancias: Se paga si el vendedor obtiene una ganancia. Si compraste la propiedad hace menos de 2 años, y la vendes con utilidad, debes pagar hasta el 35%. Pero si la vivienda fue tu residencia principal durante al menos 2 años, estás exento. Muchos no lo saben.
• Impuesto a los Bienes Personales: Se paga por el valor de la propiedad. Si la recibes por donación, se suma a tu patrimonio. Si ya tenías otra casa, podrías saltar a una tasa más alta.
• Impuesto de Sellos: Es el más variable. En Buenos Aires puede llegar al 3%, en Mendoza al 1,5%. Se paga en el momento de la escritura. Si haces una donación, se paga sobre el valor real. Si haces una venta, se paga sobre el valor declarado. Aquí es donde muchos intentan "bajar" el valor… y se meten en problemas.

Una estrategia legal: si quieres ayudar a tu hijo a comprar una casa, puedes darle dinero como regalo (hasta $1.5 millones por año sin impuesto en Mendoza) y él lo usa para pagar la compra. Así evitas la donación del inmueble y pagas menos impuestos.

Contratos privados: la trampa que parece fácil

"Vamos a hacer un contrato privado, sin notario, así no pagamos impuestos". Esa frase suena razonable… hasta que el hermano se casa, el hijo se va del país, o el padre se enferma y necesita el dinero. Sin escritura pública, no hay propiedad registrada. El inmueble sigue a nombre del vendedor original. Si ese vendedor tiene deudas, el banco puede embargar la casa. Si muere sin testamento, los otros herederos pueden reclamarla.

En 2024, un juzgado en San Juan falló contra una familia que usó un contrato privado para transferir una casa. El hijo, que vivía allí desde 2018, perdió la propiedad porque el padre había dejado una deuda con un proveedor. El acreedor no sabía del contrato privado y el inmueble estaba a nombre del padre. Sin escritura pública, el hijo no tenía derechos legales.

Un contrato privado no es un reemplazo de la escritura. Es solo un acuerdo entre ustedes. No protege contra terceros.

Qué hacer antes de firmar cualquier cosa

Antes de que alguien firme un papel, sigue estos pasos:

1. Obtén un certificado de valor catastral actualizado del municipio. No uses el que te da el vendedor.
2. Consulta con un contador especializado en bienes raíces. No un contador general. Busca alguien que conozca la normativa de la AFIP sobre transferencias familiares.
3. Decide qué tipo de operación quieres: venta, donación o herencia anticipada. No mezcles.
4. Si es donación, verifica si tu provincia tiene beneficios para hijos o cónyuges. En Mendoza, por ejemplo, hay una reducción del 50% en el impuesto de donaciones si el inmueble es la vivienda habitual.
5. Contrata a un notario que te explique todos los costos por escrito. No aceptes "ya lo hacemos siempre así".

Qué pasa si ya hiciste la operación mal

Si ya vendiste o donaste una propiedad sin declarar el valor real, no estás perdido. Puedes corregirlo. La AFIP permite la rectificación voluntaria de declaraciones. Si te presentas antes de que te investiguen, puedes pagar los impuestos adeudados con intereses reducidos. Pero si esperas a que te llamen, la multa se multiplica.

En 2025, el gobierno lanzó una campaña de regularización para transferencias familiares no declaradas. Más de 12.000 personas en todo el país se acercaron a regularizar sus operaciones. El plazo cerró en diciembre, pero la posibilidad de rectificación sigue abierta, aunque sin beneficios.

¿Y si no quiero vender ni donar? ¿Y si solo quiero que mi hijo viva ahí?

Si no quieres cambiar el título, pero sí quieres que alguien viva en tu propiedad, hay otras opciones:

• Usufructo: Tú sigues siendo dueño, pero le das a tu hijo el derecho a vivir en la casa, usarla y hasta alquilarla. Cuando tú mueras, el usufructo termina y la propiedad pasa completa al heredero. Es útil si quieres mantener el control y evitar impuestos ahora.
• Arriendo con opción a compra: Tu hijo paga una cuota mensual, y al cabo de 5 o 10 años, puede comprarla al precio acordado. Esto evita el impuesto de donación y le da tiempo para ahorrar.

Estas opciones no son comunes, pero son legales y menos riesgosas que una venta oculta.

Consejos prácticos de quienes ya pasaron por esto

Una madre en Mendoza le transfirió su casa a sus dos hijos en 2023. Hizo una donación, pero no les explicó que debían pagar el Impuesto de Sellos en 30 días. Un año después, recibieron una multa de $450.000 por retraso. Ahora, cuando alguien le pregunta, dice: "No te saltes el plazo. El notario te lo dice, pero si no lo anotas, lo olvidas".

Otro caso: un hombre le vendió su departamento a su hijo por $10 millones, pero el hijo no tenía ingresos. El banco rechazó el crédito porque el precio era demasiado bajo. El hijo tuvo que pedir un préstamo personal y pagar intereses altos. "No conté con que el banco también mira el valor", me dijo. "Pensé que solo importaba lo que decíamos nosotros".

La lección es simple: lo que pasa en la familia no se queda en la familia. El Estado, los bancos, los notarios y los tribunales tienen sus propias reglas. Y no se adaptan a tus emociones.

¿Qué pasa si hay más de un heredero?

Si la propiedad va a pasar a varios hermanos, y uno quiere quedarse y los otros quieren vender, el conflicto es casi inevitable. La ley dice que todos deben estar de acuerdo para vender. Si uno se niega, el otro puede pedir una partición judicial. Eso significa que el inmueble se subasta y el dinero se reparte. Pero el proceso puede durar años, y el valor de la propiedad puede bajar.

La mejor solución: antes de que el propietario fallezca, que todos los herederos firmen un acuerdo de partición anticipada. No es obligatorio, pero evita guerras familiares. Incluso si no hay dinero, se puede acordar que uno se queda con la casa y le paga a los otros su parte en cuotas.

Si no lo hacen, la casa termina en una subasta, y todos pierden.

La verdad que nadie te dice

Comprarle una propiedad a un familiar no es un acto de amor. Es un negocio. Y como todo negocio, necesita documentos, plazos, impuestos y un plan B. Lo que parece una ayuda puede convertirse en una carga si no se hace con cabeza fría.

No necesitas ser frío. Pero sí necesitas ser claro. No necesitas ser duro. Pero sí necesitas ser legal.

Una operación bien hecha protege a todos: al que vende, al que compra, y a los que vienen después.