Cómo presentar expensas, ABL e impuestos al día al comprador de propiedad
feb, 21 2026
Si estás vendiendo una propiedad en Argentina, uno de los mayores frenos que puede tener un comprador no es el precio, ni la ubicación, sino la limpieza de los gastos. Muchas ventas se atascan porque el vendedor no sabe cómo mostrar que las expensas, el ABL y los impuestos están al día. Y no es solo un trámite burocrático: es una señal de confianza. Un comprador serio quiere saber que no se va a llevar una sorpresa después de firmar.
¿Qué significa tener las expensas, ABL e impuestos al día?
No basta con decirlo. Tienes que probarlo. Las expensas son los gastos mensuales del edificio o conjunto cerrado: mantenimiento, limpieza, seguridad, agua común, ascensores, etc. El ABL (Impuesto a los Bienes Inmuebles) es el impuesto municipal que pagás por tener la propiedad. Y los impuestos pueden incluir el impuesto a los sellos, el impuesto a la renta de bienes inmuebles (si aplica), o tasas locales como la de basura o alumbrado.
Si alguno de estos gastos está atrasado, el comprador puede terminar pagando tu deuda. En muchos casos, el notario o el banco que financia la compra lo detecta y bloquea la operación hasta que se resuelva. Por eso, lo mejor es tenerlo todo ordenado antes de poner el departamento en venta.
Paso 1: Reuní todos los comprobantes de los últimos 12 meses
No necesitas ir hasta el año pasado, pero sí los últimos 12 pagos de expensas. Pídelos al administrador del edificio. En muchos casos, ya están disponibles en la app del edificio o en el sitio web del administrador. Si no, pedí un certificado de regularidad. No te conformes con un mensaje de WhatsApp. Necesitas un documento oficial con sello y firma.
Para el ABL, vas al municipio donde está la propiedad. En Mendoza, por ejemplo, podés entrar al sitio de la Dirección de Catastro y generar un certificado de situación fiscal. Es gratuito y lo descargás en minutos. Si tenés deuda, te muestra el monto exacto y los intereses. Si no tenés deuda, te da un certificado de “situación al día”.
Para otros impuestos, como el de la provincia (por ejemplo, el impuesto a la renta de bienes inmuebles), pedí el certificado de no deuda en la web de la AFIP o de la Agencia de Recaudación de la provincia. En Mendoza, es la DGR (Dirección General de Rentas). Cada jurisdicción tiene su sistema. No asumas que todos funcionan igual.
Paso 2: Organizá la documentación en un solo archivo
No le des al comprador 15 archivos sueltos. Prepará un solo folder digital, con un nombre claro: “Documentación de Venta - [Tu Dirección]”.
Dentro, pon:
- Certificado de expensas al día (con sello y firma del administrador)
- Certificado ABL al día (descargado del municipio)
- Certificados de otros impuestos (DGR, AFIP, etc.)
- Últimos 12 comprobantes de pago de expensas (escaneados, no fotos)
- Una hoja resumen con los montos pagados y fechas
Este resumen no es obligatorio, pero es un plus enorme. Hacé una tabla simple con:
| Mes | Expensas | ABL | Fecha de Pago |
|---|---|---|---|
| Enero 2026 | $185.000 | $42.000 | 05/01/2026 |
| Diciembre 2025 | $185.000 | $42.000 | 03/12/2025 |
| ... | ... | ... | ... |
Un comprador que ve esto se siente seguro. No tiene que preguntar, no tiene que buscar. Ya lo tiene todo claro.
Paso 3: Verificá que los nombres coincidan
Este error es más común de lo que parece. Tu DNI dice “Elena María Almada”, pero en el certificado de ABL aparece “Elena A. Almada”. O en las expensas, el nombre está en el de tu ex pareja. Si hay una discrepancia, el notario puede pedir un documento extra, como un certificado de matrimonio, divorcio o una declaración jurada.
Antes de enviar la documentación, compará el nombre y el número de propiedad en todos los certificados. Si hay una diferencia mínima, pedí una rectificación. No es un trámite difícil, pero puede retrasar la venta si no lo hacés antes.
Paso 4: No confíes en lo que dice el administrador
El administrador te dice: “Todo está al día”. Pero ¿qué pasa si el pago de diciembre no se registró? O si hubo un error de cálculo y te cobraron de más, pero no te dieron el comprobante? El administrador no es el juez final. El certificado oficial, emitido por el municipio o la administración con sello, sí lo es.
En Mendoza, hubo un caso en 2025 donde un vendedor creía que tenía todo al día, pero el ABL de 2024 no se había pagado porque el sistema lo había marcado como “en trámite”. El comprador lo descubrió en la notaría y la venta se canceló. El vendedor perdió un mes y medio y tuvo que volver a empezar.
Paso 5: Hablale al comprador con transparencia
No es necesario decir: “Tengo todo al día”. Mejor: “Acá tenés todos los certificados y comprobantes. Si querés, te paso el enlace del municipio para que verifiques vos mismo”. Eso genera confianza. No es un truco. Es una práctica profesional.
Los compradores que vienen con hipoteca necesitan esto. Los bancos lo revisan. Si no lo tenés, te piden un plazo de 15 días para regularizar. Eso retrasa la operación. Y en un mercado como el de Mendoza, donde las ventas se mueven rápido, perder un par de semanas puede significar perder el comprador.
¿Y si tengo deudas?
No es el fin del mundo. Pero sí tenés que actuar rápido. Si tenés expensas atrasadas, pagá lo que debés y pedí el certificado de regularización. Lo mismo con el ABL: pagá lo que corresponde y pedí el certificado de “deuda cancelada”.
En muchos municipios, si pagás en los primeros 10 días del mes, no te cobran intereses. En Mendoza, por ejemplo, el ABL no genera intereses si se paga antes del día 10. Así que si estás vendiendo y descubrís que tenés un atraso, no lo ignores. Paga y documentá.
Si el monto es grande y no podés pagar todo de una, preguntá por planes de pago. Muchos municipios los ofrecen. Y si tenés un plan en curso, mostrá el comprobante de la cuota actual. El comprador no te va a juzgar por tener una deuda, pero sí por esconderla.
Lo que nunca debés hacer
- Decir “todo está bien” sin documentos
- Enviar fotos de pantallas del celular
- Usar certificados antiguos (más de 6 meses)
- Ignorar los impuestos de la provincia o municipio
- Dejar que el comprador busque los certificados por su cuenta
Estos errores suenan pequeños, pero en la práctica, son los que más vendas arruinan. Un comprador serio no va a arriesgar su dinero si no ve claridad. Y en Argentina, donde las transacciones inmobiliarias son complejas, la transparencia es tu mejor herramienta.
¿Cuánto tiempo tarda en estar lista la documentación?
Con los sistemas digitales de hoy, todo puede estar listo en menos de una semana. El certificado de ABL: 5 minutos en línea. Las expensas: 2 días si pedís al administrador. Los certificados de impuestos provinciales: 3 días hábiles.
Si empezás a armar esto 30 días antes de poner la propiedad en el mercado, tenés tiempo para resolver cualquier sorpresa. Si lo dejás para el último momento, te vas a encontrar con que el administrador está de vacaciones, el municipio tiene un corte técnico, o el sistema de la DGR no te deja descargar el certificado.
El valor real de estar al día
Una propiedad con documentación limpia se vende hasta un 15% más rápido, según datos de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza de 2025. Y en muchos casos, los compradores pagan hasta un 5% más porque sienten que no hay riesgo.
Esto no es teoría. Es lo que pasa en la calle. En enero de 2026, en Barrio Norte, un departamento de 80 m² con todos los certificados al día se vendió en 7 días. El que tenía expensas atrasadas y un certificado de ABL vencido llevaba 90 días en el mercado y aún no tenía una oferta.
No se trata de ser perfecto. Se trata de ser claro. El comprador no quiere que seas un experto en impuestos. Quiere saber que no va a tener que lidiar con tu pasado.
¿Qué pasa si el comprador pide los certificados originales?
Nadie te pide los originales físicos. Los notarios y los bancos aceptan copias escaneadas con firma digital o sello oficial. Lo importante es que el documento sea emitido por la entidad oficial (municipio, administrador, DGR). Si el comprador pide el original, podés decirle que el certificado digital tiene igual validez legal que el físico, según la Ley de Firma Digital (25.506). En la práctica, todos trabajan con PDFs.
¿Debo pagar las expensas del mes en que se vende la propiedad?
Sí. En Argentina, la expensa del mes de la venta es de responsabilidad del vendedor hasta el día del cierre. Después, le corresponde al comprador. Es una regla general, pero siempre se especifica en el contrato. Lo mejor es pagarla antes de firmar y mostrar el comprobante. Así evitás malentendidos.
¿El ABL se paga por año o por mes?
El ABL se calcula anualmente, pero se paga en cuotas. En Mendoza, por ejemplo, se paga en 4 cuotas trimestrales. Pero para la venta, lo que importa es que no haya deuda acumulada. Si pagaste las 4 cuotas del año anterior y la primera del año actual, estás al día. Si te faltó pagar una, ya no estás al día, aunque hayas pagado las otras tres.
¿Qué pasa si la propiedad está en herencia?
Si la propiedad está en proceso de herencia, el certificado de ABL y expensas debe estar a nombre del fallecido hasta que se complete la transmisión. Pero el comprador puede exigir que se actualice el título. Lo más seguro es que el notario pida una copia del acta de herencia y un certificado de no deuda emitido a nombre del heredero. No vendas sin haber iniciado el trámite de transmisión.
¿Es necesario tener todos los certificados antes de poner el departamento en venta?
No es obligatorio, pero sí es inteligente. Si tenés la documentación lista antes de anunciar, podés decir en el anuncio: “Expensas y ABL al día”. Eso atrae más compradores serios y filtra a los que no están preparados. Muchos vendedores esperan hasta que llega un comprador, y ahí es cuando se dan cuenta de que tienen deudas. Eso ralentiza todo.
andres parreno
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