Cómo inspeccionar una propiedad antes de comprar: checklist definitivo 2026

Por qué inspeccionar una propiedad antes de comprar no es opcional

Comprar una casa es una de las decisiones más grandes que vas a tomar en tu vida. Pero muchas personas pierden miles de dólares porque confían solo en lo que les dice el vendedor o en la apariencia de la propiedad. Una inspección técnica no es un gasto extra: es una inversión que te evita sorpresas caras después de firmar el contrato. Imagina que compras un departamento que parece perfecto, pero tres meses después descubres que el techo gotea, las tuberías están corroídas y el sistema eléctrico no cumple con las normas. Eso no es un problema menor: es una emergencia que puede costarte más de lo que pagaste por la casa.

La inspección profesional es tu escudo. No es una formalidad, es tu última oportunidad de saber qué hay detrás de las paredes. En Argentina, donde muchas viviendas tienen más de 30 años y los estándares de construcción varían mucho, esta etapa es clave. No importa si es un departamento en Palermo o una casa en Mar del Plata: si no la inspeccionas bien, estás jugando con fuego.

Lo que no te dicen los vendedores: los 7 puntos críticos que debes revisar

Un vendedor puede limpiar, pintar y poner flores, pero no puede esconder problemas estructurales. Aquí están los siete puntos que nadie menciona, pero que pueden arruinar tu inversión:

• Humedad y filtraciones: Busca manchas oscuras en techos, paredes o esquinas. Olor a moho, pintura burbujeada o madera blanda son señales claras. La humedad no se ve siempre, pero se siente. Usa un húmedómetro de mano (cuestan menos de $10.000) para medir el nivel de humedad en paredes y pisos. Por encima del 18% es riesgo alto.
• Estructura y cimientos: Fisuras en muros, puertas que no cierran bien, pisos inclinados. No todas las grietas son peligrosas, pero si miden más de 3 mm de ancho o se extienden desde el suelo hasta el techo, necesitas un ingeniero. En zonas sísmicas como Mendoza o San Juan, esto es vital.
• Sistema eléctrico: ¿Los enchufes están calientes? ¿Hay cables expuestos o tableros con fusibles en vez de interruptores diferenciales? Si la instalación es de los años 80 o antes, probablemente no soporta los aparatos modernos. Un sistema eléctrico actualizado en Argentina cuesta entre $800.000 y $1.500.000, dependiendo del tamaño.
• Tuberías y fontanería: Las cañerías de plomo o asbesto son peligrosas y están prohibidas desde 1990. Revisa el agua: ¿Sale amarillenta o con olor a cloro fuerte? ¿Los grifos tienen baja presión? Las tuberías de PVC o cobre son buenas; las de hierro galvanizado, no. Si hay más de 20 años de antigüedad, reemplazarlas puede costar desde $1.200.000.
• Tejado y aislamiento: Mira desde afuera: ¿Hay tejas rotas, desprendidas o con musgo? Por dentro, revisa el desván: ¿Hay humedad, goteras o aislamiento de fibra de vidrio en mal estado? Un techo nuevo en una casa de 100 m² puede costar entre $3.500.000 y $6.000.000.
• Ventanas y puertas: ¿Las ventanas cierran bien? ¿Hay corrientes de aire? Las ventanas antiguas de madera sin doble vidrio pierden hasta un 40% del calor en invierno. Reemplazar 10 ventanas con doble vidrio cuesta alrededor de $1.800.000.
• Instalaciones de gas: Si la casa tiene calefacción o cocina a gas, pide el certificado de inspección vigente. Las conexiones de gas viejas o mal instaladas son una bomba de tiempo. En Buenos Aires, el 30% de las viviendas de más de 25 años tienen instalaciones fuera de norma.

Qué incluye una inspección profesional: lo que realmente vale la pena pagar

No necesitas un ingeniero estructural para todo. Pero sí necesitas un inspector certificado con experiencia en viviendas. En Argentina, un buen inspector cuesta entre $60.000 y $150.000, dependiendo del tamaño y la ciudad. ¿Qué te incluye ese precio?

• Revisión visual completa de estructura, techos, paredes, pisos, instalaciones eléctricas y de agua.
• Pruebas de presión en tuberías y verificación de drenajes.
• Uso de termografía para detectar humedades ocultas.
• Verificación de cumplimiento de normas de seguridad (como la IRAM 3514 para electricidad).
• Reporte escrito con fotos, diagnóstico y estimación de costos de reparación.

Evita inspectores que no dan reporte escrito. Si te dicen "todo está bien" sin pruebas, no es confiable. Un buen informe te dice exactamente qué está mal, cuánto cuesta arreglarlo y cuánto tiempo tiene antes de que se vuelva urgente.

Checklist de inspección: lo que debes revisar tú mismo antes de la visita profesional

No esperes a que el inspector llegue para empezar a mirar. Haz tu propia inspección básica. Lleva una linterna, un húmedómetro y una libreta. Aquí lo que debes anotar:

1. ¿Hay manchas de agua en techos o paredes? ¿Dónde exactamente?
2. ¿Las puertas y ventanas cierran sin forzar? ¿Hay grietas alrededor de los marcos?
3. ¿El piso está nivelado? Pon una pelota en el suelo: si rueda, hay inclinación.
4. ¿Funcionan todos los enchufes? Prueba con un cargador de celular.
5. ¿El agua sale caliente y con presión? ¿Y fría?
6. ¿Hay olor a humedad o moho en baños, cocina o sótano?
7. ¿El tablero eléctrico tiene interruptores diferenciales? ¿Están etiquetados?
8. ¿Hay ventilación en baños y cocina? ¿La campana funciona?
9. ¿Las ventanas tienen doble vidrio? ¿Se ven condensaciones entre los cristales?
10. ¿El techo tiene tejas sueltas, manchas de hongos o desprendimientos?
11. ¿El jardín o patio tiene pendientes que dirigen el agua hacia la casa?

Esto no reemplaza al inspector, pero te da armas para preguntar mejor. Si ves algo raro, no lo ignores. Anótalo. Pídelo al vendedor que lo arregle antes de firmar.

Lo que sí y lo que no puedes arreglar después

No todas las fallas se pueden solucionar fácilmente. Aquí una regla práctica:

• Arreglable: Pintura, enchufes, grifos, puertas, ventanas, iluminación, cerámicas, tapizados. Son costos predecibles y no afectan la estructura.
• Costoso: Humedad estructural, cimientos agrietados, techo dañado, instalación eléctrica obsoleta, tuberías de plomo, sistema de gas no conforme. Estos pueden requerir obras mayores y tardar meses.
• Inaceptable: Presencia de asbesto, plomo en agua, hongos tóxicos, estructura insegura, sin certificado de habitabilidad. Si aparece esto, camina hacia atrás. No hay descuento que valga la vida o la salud.

En 2025, la Dirección Nacional de Vivienda en Argentina exige certificado de habitabilidad para toda transacción. Si la casa no lo tiene, no puedes comprarla legalmente. Pídelo antes de avanzar.

Qué hacer si el inspector encuentra problemas

El informe no es un "no". Es una herramienta de negociación. Si el inspector dice que hay que reemplazar el sistema eléctrico por $1.200.000, no aceptes la casa al precio original. Pide un descuento equivalente, o que el vendedor arregle antes de la firma.

En Argentina, es común que el vendedor acepte reducir el precio si los problemas son graves. Pero si se niega, pregunta: ¿por qué no lo arregló antes? Si no lo hizo, probablemente no lo hará. Y tú no quieres ser el que pague por sus descuidos.

Si el problema es menor -como una fuga en el baño-, puedes pedir que lo reparen con un profesional certificado y que te den factura. Así tienes prueba de que se hizo bien.

Errores que cometen todos los compradores (y cómo evitarlos)

• Confiar en la apariencia: Una casa pintada de blanco no es una casa sana. Lo que está debajo importa más.
• Ir solo: Lleva a alguien con experiencia. Un amigo que sea albañil o electricista puede ver cosas que tú no.
• No pedir el certificado de habitabilidad: Sin él, no puedes sacar el crédito hipotecario ni vender después.
• Dejar la inspección para el último momento: Hazla antes de firmar cualquier compromiso. Si el informe es malo, puedes salir sin perder nada.
• Ignorar el entorno: ¿La calle se inunda en lluvias? ¿Hay ruido de tránsito constante? ¿La zona tiene problemas de seguridad? La casa no vive en una burbuja.

¿Cuánto tiempo lleva inspeccionar una propiedad?

Una inspección completa en una casa de 80 a 120 m² toma entre 2 y 4 horas. En departamentos más pequeños, 1.5 a 2 horas. El informe escrito llega en 24 a 48 horas. No aceptes resultados orales. Todo debe estar por escrito, con fotos y fechas.

Qué hacer después de la inspección

Una vez que tengas el informe:

1. Revisa cada punto con tu asesor inmobiliario o abogado.
2. Calcula el costo total de reparaciones y súmalo al precio de la casa. ¿Todavía te conviene?
3. Si hay problemas graves, negocia. Pide descuento, reparaciones o retiro de la oferta.
4. Si todo está bien, avanza con la escritura.
5. Guarda el informe. Lo necesitarás si en el futuro vendes la casa o haces una reclamación.

¿Qué pasa si no inspeccionas y luego descubres un problema?

En Argentina, la ley dice que "vendes lo que ves". Si no inspeccionaste, y el vendedor no te ocultó nada, no puedes reclamar. No hay garantía legal para defectos ocultos si tú no los revisaste. Eso significa: si el techo se cae después de tres meses, tú pagas todo. Sin excepciones.

Conclusión: No compres sin inspección

Una inspección no te hace más rico. Pero te protege de perderlo todo. En el mercado inmobiliario argentino, donde los precios fluctúan y los viejos edificios son comunes, saltarte esta etapa es como comprar un auto sin probarlo. Puedes tener el modelo más lindo, pero si el motor está roto, no sirve.

La inspección es tu última chance de tomar una decisión informada. No la ignores. No la postergues. Hazla bien, y tu casa será un refugio, no una carga.