Cómo elegir el escribano para tu compraventa inmobiliaria: guía práctica y sin trampas

Comprar una casa o un departamento no es solo firmar un contrato y entregar el dinero. Detrás de cada compraventa inmobiliaria hay un profesional que puede salvarte de un desastre legal o, si lo eliges mal, convertir tu inversión en una pesadilla: el escribano. No es un trámite burocrático más. Es el garante de que lo que compras realmente te pertenece, que no hay deudas ocultas, que el título es limpio y que nadie podrá quitártelo después. Elegir bien a tu escribano no es un lujo: es la primera y más importante protección que tienes.

¿Qué hace realmente un escribano en una compraventa?

Mucha gente cree que el escribano solo firma papeles. Nada más lejos de la realidad. Su trabajo empieza mucho antes de que aparezca tu firma en el contrato. Primero, revisa el título de propiedad: busca si la casa tiene hipotecas, embargos, herencias pendientes o reclamos de vecinos. Verifica que el vendedor sea realmente el dueño, y que no haya herederos que no hayan aceptado la herencia. Revisa si hay construcciones ilegales o usos del suelo que no coinciden con lo que se vende. Todo esto lo hace con acceso a registros públicos que tú no puedes consultar fácilmente.

Luego, redacta el acto notarial con precisión quirúrgica. Una palabra mal puesta, un dato incompleto, un plazo mal definido: eso puede abrir puertas a litigios años después. Si el contrato dice que el precio incluye los muebles, pero no los lista, el vendedor puede llevárselos sin que puedas hacer nada. El escribano no es un copia y pega. Es un arquitecto legal de tu transacción.

Finalmente, registra la compraventa en la oficina de propiedades. Sin ese paso, legalmente, no eres dueño. Y si el vendedor vende la misma casa a otra persona antes de que se registre tu escritura, esa otra persona puede ganarte en juicio. El escribano no solo firma: asegura que tu derecho sea público y vinculante.

¿Por qué no puedes usar al escribano del vendedor?

Es una tentación común: el vendedor ya tiene un escribano de confianza, y te dice: "¿Por qué no usamos el mismo? Así ahorramos tiempo y dinero". Suena lógico, pero es un error grave. Ese escribano trabaja para el vendedor. Su obligación legal es proteger los intereses de quien lo contrató. Puede ser honesto, puede ser profesional, pero su lealtad no es contigo. Si hay un problema en el título, lo más probable es que lo minimice o lo oculte para cerrar la venta rápido.

Imagina que la casa tiene una hipoteca no declarada. El escribano del vendedor podría decirte que "no hay problemas", sin mostrarte el certificado de gravámenes. O que el lote tiene un 10% de terreno que no se puede construir, pero no lo menciona porque no afecta la venta. Tú, como comprador, no tienes acceso a esos documentos. Solo el escribano que te representa puede exigirlos y explicártelos sin filtro.

En Argentina, la ley no obliga a usar un escribano distinto, pero la práctica profesional y la experiencia de quienes han sufrido fraudes recomiendan fuertemente que cada parte tenga el suyo. No es un gasto extra: es una póliza de seguro.

Qué buscar en un escribano: 5 criterios no negociables

• Experiencia específica en inmobiliario: No todos los escribanos son iguales. Algunos se especializan en sucesiones, otros en empresas. Busca a alguien que haga al menos 10 compraventas al año. Pregunta: "¿Cuántas compraventas hizo en los últimos 6 meses?" Si te dice "unas cuantas", es una señal de alerta.
• Transparencia en costos: Un buen escribano te da un presupuesto por escrito antes de empezar. Incluye honorarios, gastos de registro, impuestos, certificados. No aceptes tarifas vagas como "depende de la propiedad". En 2025, en Buenos Aires, los honorarios por una compraventa de un departamento de 80 m² suelen estar entre $250.000 y $450.000, más gastos. Si te ofrecen menos, pregúntate por qué.
• Acceso directo a los registros: El escribano debe poder consultar en tiempo real el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro de Hipotecas y el Registro de Declaraciones Juradas de Impuestos. Si te dice que "va a pedir los certificados en unos días", está usando métodos antiguos. Hoy, todo se consulta en minutos con sistemas digitales.
• Comunicación clara: No te habla en latín jurídico. Te explica qué es una hipoteca, qué significa "usufructo", o por qué hay un embargo en el terreno. Si te sientes confundido después de una reunión, cambia de escribano. Tu derecho a entender lo que firmas es absoluto.
• Reputación verificable: Pide referencias. No de amigos que compraron hace 10 años. Pide a alguien que haya hecho una compraventa en los últimos 12 meses. Busca en redes sociales, en grupos de compradores de vivienda, o en foros locales. Si nadie lo conoce, o si hay quejas recurrentes de retrasos o errores, pasa de largo.

Errores comunes que te pueden costar miles de dólares

Una de las peores cosas que puedes hacer es confiar en la palabra del vendedor o del corredor. No te fíes de frases como: "Eso ya lo arregló el escribano" o "No te preocupes, todo está en orden". Aquí van tres errores que han dejado a familias sin casa o con deudas impagables:

1. No pedir el certificado de gravámenes actualizado: El vendedor te muestra un certificado de hace 6 meses. Hoy, puede haber una nueva hipoteca o un embargo por impuestos no pagados. Si no verificas el certificado del mismo día que firmas, estás asumiendo riesgos que no puedes controlar.
2. Dejar que el escribano no verifique la identidad del vendedor: En 2024, en Rosario, una mujer compró un departamento pensando que era de un matrimonio. Resultó que el marido había fallecido hace 3 años, y la esposa no tenía autorización para vender. El escribano no revisó el certificado de defunción. La venta fue nula. La mujer perdió $12 millones y tuvo que ir a juicio.
3. No exigir que se incluyan los elementos fijos en el contrato: Si el vendedor se lleva los armarios empotrados, la calefacción por piso radiante o el sistema de aire acondicionado, y eso no está en el acto, no puedes reclamar. El escribano debe listarlos todos, por nombre y marca, si los incluyes en la venta.

¿Cuánto cuesta un escribano en 2025?

Los honorarios no son fijos. Dependen del valor de la propiedad, de la complejidad del título, y de la zona. Pero hay un rango realista. Para una propiedad de hasta $50 millones en Buenos Aires, los honorarios suelen estar entre $250.000 y $450.000. Para propiedades de $100 millones o más, pueden llegar a $700.000. Eso no incluye gastos adicionales.

Los gastos que sí debes prever:

• Impuesto de Sellos: entre 1,5% y 3% del valor de la transacción (varía por provincia)
• Registro de la Propiedad: entre $30.000 y $80.000
• Certificados de gravámenes, antecedentes, catastro: entre $15.000 y $40.000
• Notificación a la AFIP: $10.000 aproximadamente

En total, puedes esperar pagar entre 4% y 6% del valor de la propiedad en costos legales. Sí, es mucho. Pero comparado con perder la casa o tener que pagar una deuda que no sabías que existía, es una inversión inteligente.

Qué hacer si algo sale mal después de firmar

Si descubres después de la compraventa que había una hipoteca oculta, un terreno mal medido, o que el vendedor no tenía derecho a vender, tu escribano tiene responsabilidad profesional. Los escribanos en Argentina están obligados a tener una póliza de responsabilidad civil. Eso significa que si cometieron un error grave, pueden tener que pagar tus pérdidas.

Pero no esperes a que pase. Antes de firmar, pide una copia del certificado de gravámenes actualizado (menos de 48 horas), el certificado de antecedentes penales del vendedor (si es persona física), y el plano catastral verificado. Guarda todo. Si algo falla, esos documentos son tu prueba de que hiciste todo bien, y que el error fue del escribano.

Si ya firmaste y detectas un problema, acude a la Cámara de Escribanos de tu provincia. Pueden investigar y, si hay negligencia, abrir un expediente disciplinario. En muchos casos, eso lleva a una compensación económica.

Conclusión: no es un gasto, es tu seguridad

Elegir un escribano no es como elegir un fotógrafo para tu boda. No se trata de estética, sino de supervivencia legal. Tu casa es probablemente la inversión más grande de tu vida. No la arriesgues por ahorrar $100.000 en honorarios. Un buen escribano te da paz mental. Te asegura que tu nombre está en el título. Que nadie puede venir mañana a decirte que la casa no es tuya. Que no tienes que pagar una deuda que no firmaste.

Busca experiencia, transparencia y confianza. Pregunta, exige documentos, compara. No te dejes llevar por la prisa. Una compraventa bien hecha puede durar toda la vida. Una mal hecha puede arruinarla.