Comisión inmobiliaria en Argentina: cuánto cuesta y quién la paga realmente

Comprar o vender una casa en Argentina no es solo firmar un contrato. Detrás de cada operación inmobiliaria hay una comisión que puede pesar como un peso extra en tu bolsillo. Y la peor parte: muchos no saben quién la paga, ni cuánto realmente vale. En Mendoza, donde el mercado inmobiliario se mueve entre 3% y 5% de la venta, esa cifra puede ser de $2.5 millones o más. No es un gasto menor. Es parte del precio real de la transacción.

¿Qué es la comisión inmobiliaria?

La comisión inmobiliaria es el pago que se le hace a una agencia o corredor por facilitar la compra o venta de una propiedad. No es un impuesto. No es un trámite oficial. Es un servicio. Y como todo servicio, tiene un costo. En Argentina, ese costo se negocia entre las partes, pero casi siempre se cobra sobre el valor de la venta. No hay una ley que fije el porcentaje. Tampoco hay un piso ni un techo. Lo que sí existe es una costumbre: entre el 3% y el 5% del valor total del inmueble.

Por ejemplo: si vendés una casa en Córdoba por $100 millones, una comisión del 4% significa $4 millones. Eso es lo que la agencia se lleva. Y si comprás un departamento en Buenos Aires por $80 millones, y el comprador paga el 3%, vos tenés que desembolsar $2.4 millones extra. Sin eso, no cerrás la operación.

¿Quién paga la comisión inmobiliaria?

Esta es la pregunta que más confunde. La respuesta corta: depende. La respuesta larga: casi siempre el vendedor.

En la práctica, el vendedor contrata a un corredor para que encuentre compradores, haga las visitas, negocie el precio y gestione los papeles. Por eso, el corredor cobra su comisión al vendedor. Es su cliente. El comprador, en cambio, no tiene un contrato con la agencia. No lo contrata. Entonces, ¿por qué a veces paga?

En mercados con alta demanda -como Buenos Aires o Bariloche-, algunos vendedores ofrecen la propiedad sin comisión para atraer más compradores. En esos casos, el comprador puede terminar pagando la comisión directamente, aunque no lo espere. Otras veces, el corredor actúa como agente dual: representa a ambas partes. Y ahí, la comisión se divide. Pero eso debe estar claro desde el principio, por escrito. Si no, es un riesgo.

En Mendoza, donde el mercado es más tranquilo, el 90% de las operaciones las paga el vendedor. Pero en los últimos dos años, con la caída de la oferta de viviendas, cada vez más compradores se encuentran con que la comisión se suma al precio final. Y no lo sabían hasta que firmaron el contrato.

¿Cómo se calcula la comisión?

La fórmula es sencilla: valor de la propiedad x porcentaje acordado = comisión.

Pero hay trampas. Algunas agencias cobran un porcentaje sobre el valor declarado en el contrato, no sobre el real. Otras suman impuestos o gastos administrativos que no están en el contrato original. Y hay casos donde la comisión se cobra por separado: una parte al vendedor, otra al comprador. Eso no es ilegal, pero sí poco transparente.

Lo que sí es obligatorio: el porcentaje debe estar escrito en el contrato de mediación. Si no está, no tenés ninguna protección legal. Y si te dicen que es "un 4% aproximado", o "lo arreglamos después", es una señal de alerta.

En 2025, la mayoría de las agencias en Argentina usan un rango entre 3% y 5%. Las grandes cadenas, como Remax o CBRE, suelen cobrar 5%. Las pequeñas oficinas locales, como las de San Miguel de Tucumán o La Plata, suelen estar entre 3% y 4%. Y las que cobran menos del 2.5% suelen ser sospechosas: o no tienen experiencia, o no cubren todos los trámites.

¿Qué incluye la comisión?

No es un pago por "vender la casa". Es un pago por todo el proceso. Eso incluye:

• Publicidad: fotos, videos, anuncios en portales como Properati o Zonaprop
• Visitas programadas y coordinación con compradores
• Asesoría legal básica: revisión de títulos, certificados de dominio, estado de deudas
• Trámites: gestión de la escritura, notaría, registro inmobiliario
• Negociación: el corredor debe intentar obtener el mejor precio posible
• Seguimiento: hasta que el comprador reciba las llaves y el vendedor el dinero

Si tu agencia te dice que "la comisión solo cubre la publicidad", es falso. Eso sería como decir que un médico cobra solo por la consulta, pero no por el diagnóstico ni el tratamiento. La comisión es integral. Si no te están dando un desglose claro de lo que incluye, pedí un contrato detallado antes de firmar.

¿Puedes negociar la comisión?

Sí. Y deberías hacerlo.

No es un precio fijo. No es un impuesto del estado. Es un servicio. Y como tal, se negocia. En 2024, un estudio de la Cámara Inmobiliaria Argentina mostró que el 68% de los vendedores que negociaron la comisión lograron reducirla entre 0.5% y 1.5%. En propiedades de alto valor (más de $150 millones), la reducción fue aún mayor.

¿Cómo negociar? Tenés tres opciones:

1. Pide un descuento por volumen: si vendés más de una propiedad, o si tu agencia te trae varios compradores, pedí un 1% menos.
2. Ofrecé pagar solo si se cierra: en vez de un porcentaje fijo, acordá un pago por éxito. Algunas agencias lo aceptan, especialmente si tu propiedad es fácil de vender.
3. Contratá a un corredor independiente: no a una cadena. Los corredores independientes suelen cobrar entre 2.5% y 3.5%, y hacen el mismo trabajo.

En Mendoza, muchos corredores locales cobran 3% y no hacen preguntas. Pero si le decís: "Voy a ver otras tres agencias", te bajan el precio sin pensarlo. Porque lo que buscan es cerrar, no ganar el máximo posible.

¿Qué pasa si no pagás la comisión?

Si el vendedor no paga, la agencia puede negarse a entregar la escritura. O a firmar los papeles de transferencia. No es un trámite menor. Sin la comisión pagada, la operación se detiene. Y si ya firmaste el contrato de compraventa, podés ser demandado por incumplimiento.

Si el comprador no paga y se suponía que lo hacía, la agencia puede reclamarle directamente. Y si no lo hace, puede denunciarlo ante la Justicia. En 2023, hubo más de 1.200 casos en Argentina de compradores que se negaron a pagar la comisión, y el 87% terminó pagando con intereses.

La clave está en el contrato. Si no está escrito quién paga, y en qué monto, no tenés nada. No hay acuerdo verbal que valga. Todo debe estar en papel, firmado, con los datos de ambas partes.

Alternativas a la comisión tradicional

No todo el mundo quiere pagar el 4%. Y no todos necesitan una agencia completa.

En los últimos años, surgieron opciones más baratas:

• Agencias de bajo costo: Empresas como Inmuebles24 o CasaFácil cobran entre 1% y 2%. Pero solo hacen publicidad y trámites básicos. No negocian, no acompañan visitas, no resuelven problemas. Son para quienes ya tienen comprador o saben lo que hacen.
• Plataformas digitales: Algunas apps permiten subir tu propiedad, recibir ofertas y cerrar sin agente. Pero en Argentina, el 95% de las ventas aún pasan por corredores. Las plataformas son útiles para comparar precios, no para cerrar.
• Venta directa: Si conocés a alguien que quiere comprar, podés hacerlo sin agencia. Pero tenés que manejar vos todo: papeles, impuestos, notaría. Y si te equivocás, podés perder la casa o pagar multas.

En 2025, el 12% de las ventas en Argentina se hicieron sin agencia. Pero el 80% de esas operaciones tuvieron problemas legales después. Por eso, aunque sea más caro, contratar a un corredor confiable sigue siendo la opción más segura.

Consejos para no caer en trampas

Acá van cinco reglas que te van a ahorrar miles de pesos:

1. Siempre pedí el contrato por escrito. Sin él, no tenés derecho a nada.
2. Exigí el desglose de la comisión. ¿Qué incluye? ¿Qué no? ¿Hay costos ocultos?
3. No firmes si no sabés quién paga. Si te dicen "es lo usual", pedí pruebas de otros casos.
4. Verificá la licencia del corredor. En Argentina, los corredores deben estar registrados en la Cámara Inmobiliaria. Pedí el número de matrícula.
5. Compará al menos tres agencias. No te quedes con la primera que te ofrece "el mejor precio". A veces, el más barato es el que menos hace.

En Mendoza, un corredor con 10 años de experiencia y 50 ventas al año te va a dar más seguridad que una cadena que hace 500 operaciones y no conoce tu barrio. La experiencia importa más que el nombre.

¿Y si la propiedad no se vende?

La comisión se paga cuando se vende. No antes. Si la propiedad no se vende en seis meses, no debés pagar nada. A menos que el contrato diga lo contrario. Y si lo dice, es ilegal.

En Argentina, la ley de contratos de mediación (Ley 24.441) establece que el corredor solo tiene derecho a cobrar si logra la venta. Si no hay comprador, no hay comisión. Punto.

Algunas agencias intentan cobrar por "gastos de publicidad" o "estudio de mercado". Eso no es válido. Si te lo piden, pedí una factura detallada. Si no la tienen, no pagás.