Cesión de boleto en pozo: condiciones, riesgos y qué debes saber antes de firmar

Si estás pensando en comprar un departamento en un edificio que aún no se construyó, es probable que te hayan hablado de la cesión de boleto en pozo. Es una práctica común en Argentina, especialmente en ciudades como Buenos Aires, Córdoba o Rosario, donde los desarrolladores venden unidades antes de empezar la obra. Pero detrás de esta oportunidad hay condiciones complejas y riesgos reales que muchos no te explican antes de firmar.

¿Qué es la cesión de boleto en pozo?

El boleto en pozo es un contrato de compra-venta firmado entre el comprador y el desarrollador inmobiliario antes de que se inicie la construcción del edificio. En este documento, el comprador adquiere el derecho a comprar una unidad (departamento o local) en el futuro, pagando una cuota inicial y luego cuotas mensuales durante la obra.

La cesión de boleto en pozo ocurre cuando el comprador original decide vender ese derecho a otra persona antes de que el edificio esté terminado. Es decir, tú no estás comprando un departamento físico, sino el derecho a comprarlo en el futuro, tal como estaba acordado en el contrato original.

Esto puede parecer una buena oportunidad: el precio puede ser más bajo que el de un departamento ya construido, y a veces elige la ubicación exacta que quieres. Pero no es tan simple como parece.

¿Cómo funciona la cesión en la práctica?

Imagina que Juan compró un departamento en un edificio en construcción en Palermo. Pagó el 20% del valor total, y aún le falta pagar el 80% en cuotas mensuales. Ahora, por motivos personales, necesita vender su derecho. Encuentra a María, que quiere ese mismo departamento. Juan le vende su boleto por $1.200.000, más los pagos pendientes que María asumirá.

Para que esta operación sea legal, debe cumplir con tres pasos clave:

1. El desarrollador debe dar su autorización por escrito. Sin eso, la cesión es nula.
2. Se firma un nuevo contrato entre el vendedor original, el comprador nuevo y el desarrollador.
3. Se actualiza el registro de comprador en la obra, con los datos del nuevo dueño.

Si alguno de estos pasos falla, el nuevo comprador no tiene protección legal. Muchas veces, los vendedores prometen que "todo se arregla después", pero en la práctica, si el desarrollador niega el cambio, el nuevo comprador pierde todo lo pagado.

Condiciones legales que debes exigir

No todas las cesiones son iguales. Algunas están bien estructuradas, otras son trampas. Aquí te dejo lo que debes exigir antes de pagar un peso:

• Una copia del boleto original con la firma del desarrollador y el número de registro.
• La autorización escrita del desarrollador para la cesión. Esto debe estar sellado y con fecha.
• El estado de los pagos: ¿cuánto ha pagado el vendedor? ¿Hay deudas pendientes? Pide un certificado de saldo.
• Una cláusula que garantice que el desarrollador reconocerá al nuevo comprador como único titular.
• Un recibo de pago con firma autografiada y DNI del vendedor.

Si el vendedor no te da esto, no avances. No confíes en mensajes de WhatsApp o promesas verbales. En Argentina, el 63% de los casos de pérdida de dinero en cesiones de boletos se deben a falta de documentación formal, según datos de la Defensoría del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires de 2025.

Riesgos reales que nadie te cuenta

La cesión de boleto puede parecer una oportunidad, pero los riesgos son serios y poco conocidos:

• El desarrollador no autoriza la cesión: Muchos contratos prohíben la cesión sin consentimiento. Si no lo pides, el contrato puede ser anulado.
• El proyecto se detiene: Si la obra se para por falta de financiamiento, el vendedor original puede perder su derecho, y tú también. En 2024, más de 80 proyectos en la Ciudad de Buenos Aires quedaron paralizados.
• El precio final sube: El valor del departamento puede aumentar mucho más de lo que el vendedor te dijo. Si no tienes un contrato con precio fijo, puedes terminar pagando un 30% más.
• El vendedor tiene deudas: Si el vendedor original tiene embargos o multas, el departamento puede ser reclamado por acreedores.
• El departamento cambia: El desarrollador puede modificar el plano, cambiar el piso, la orientación o incluso el número de ambientes. Si no lo prohibiste en el contrato, no puedes exigir lo original.

En 2025, la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Argentina reportó que el 41% de las cesiones de boleto en pozo tuvieron algún tipo de conflicto legal, y el 18% terminaron en juicios.

¿Cuánto cuesta realmente?

El precio de la cesión no es solo lo que te pide el vendedor. Debes sumar:

• El monto que el vendedor ya pagó (lo que te está transfiriendo).
• Las cuotas pendientes hasta la entrega.
• Los gastos de notaría y registro (entre $50.000 y $150.000).
• El impuesto a las transacciones inmobiliarias (2% del valor de la cesión).
• El costo de un abogado especializado (recomendado: $100.000-$200.000).

En muchos casos, el precio total termina siendo hasta un 15% más caro que comprar directamente del desarrollador. Y si el proyecto se demora, los intereses por cuotas pendientes pueden sumar miles de dólares.

¿Cuándo vale la pena?

No todas las cesiones son malas. En algunos casos, puede ser la mejor opción:

• Si el proyecto ya tiene más del 60% de avance y el desarrollador es confiable.
• Si el vendedor original pagó casi todo y solo te queda asumir el último 10-15%.
• Si el departamento tiene una ubicación única (por ejemplo, con vista al río o en una planta baja con patio) y no hay unidades disponibles directamente.
• Si el desarrollador tiene historial de entregas a tiempo y sin cambios de plano.

En estos casos, puedes ahorrar hasta un 20% respecto al precio de venta directa. Pero solo si todo está documentado y verificado.

Qué hacer si algo sale mal

Si ya firmaste y aparece un problema, lo primero que debes hacer es:

1. Revisar el contrato original y la autorización del desarrollador.
2. Guardar todos los recibos, mensajes y correos.
3. Consultar con un abogado especializado en inmobiliario.
4. Presentar una denuncia en la Defensoría del Consumidor si hay fraude o engaño.

No intentes resolverlo solo. Muchos compradores pierden dinero porque creen que "el vendedor es confiable" y no buscan ayuda legal hasta que es demasiado tarde.

Alternativas más seguras

Si tienes dudas, considera otras opciones:

• Comprar directamente del desarrollador: Aunque el precio es más alto, tienes garantías contractuales y mayor protección legal.
• Comprar un departamento ya terminado: Puedes verlo, tocarlo y verificar el estado real. No hay sorpresas.
• Usar fondos de inversión inmobiliaria: Algunos fondos permiten invertir en proyectos en construcción con protección de capital y seguimiento profesional.

La cesión de boleto en pozo no es un juego. Es una operación financiera compleja con altos riesgos legales y económicos. No es para todos. Y si no entiendes cada detalle, mejor no lo hagas.

La cesión de boleto en pozo no es un camino fácil. Es una puerta que puede abrirte una oportunidad, pero también puede cerrarse sin aviso. Lo que te salva no es la oferta, sino la documentación, la información y la prudencia. No te apresures. No confíes en promesas. Y nunca pagues sin tener todo en papel.