Cesión de boleto de compraventa inmobiliaria: riesgos y condiciones que debes conocer

Si estás pensando en comprar un departamento o casa que aún está en construcción, es muy probable que te encuentres con la opción de adquirir un boleto de compraventa. Pero antes de firmar cualquier documento, debes entender qué significa cesión de boleto de compraventa y por qué puede ser una trampa si no lo haces con cuidado.

Un boleto de compraventa no es un título de propiedad. Es un contrato privado entre el comprador original y el desarrollador, que da derecho a recibir la propiedad cuando se termine la obra. Mucha gente cree que al comprar este boleto, ya es dueño del inmueble. No es así. Lo que compras son derechos, y esos derechos pueden desaparecer si no se cumplen ciertas condiciones legales.

¿Qué es la cesión de boleto de compraventa?

La cesión de boleto de compraventa ocurre cuando alguien que ya firmó un contrato con una inmobiliaria decide vender esos derechos a otra persona antes de que se entregue la propiedad. Por ejemplo: Juan firmó un boleto para un departamento en Recoleta, pagó el 30% y ahora necesita dinero urgente. Decide vender su lugar a María. María paga a Juan y asume el resto de los pagos al desarrollador.

En teoría, esto parece sencillo. En la práctica, es un terreno minado. Muchos vendedores no informan que el boleto no está registrado, que el desarrollador no acepta cesiones sin autorización, o que hay deudas pendientes. Y cuando el comprador final llega a la entrega, descubre que no puede inscribirse como propietario.

Los 5 riesgos más comunes

• El desarrollador no autoriza la cesión: Muchos contratos prohíben explícitamente transferir los derechos sin su aprobación. Si no lo haces por escrito, el desarrollador puede negarse a entregar la propiedad, incluso si ya pagaste todo.
• Deudas ocultas: El vendedor puede haber dejado de pagar cuotas. Si no verificas el estado de los pagos con la inmobiliaria, tú terminas pagando lo que él debía, y además lo que te corresponde.
• Impuestos no pagados: En Argentina, la cesión de derechos inmobiliarios puede generar ganancias de capital. Si el vendedor no declara, vos podés quedar atrapado en una auditoría de AFIP años después.
• Documentos falsos: Algunos vendedores muestran contratos modificados o firmas alteradas. Sin verificar la autenticidad con la inmobiliaria, estás comprando un papel sin valor legal.
• Plazos de entrega inciertos: Si el proyecto se retrasa, no hay garantía de que el precio original se mantenga. Algunos contratos permiten al desarrollador aumentar las cuotas por inflación, y vos asumes ese riesgo.

Condiciones legales para una cesión válida

Para que una cesión de boleto de compraventa sea legal y segura, debe cumplir con tres condiciones mínimas:

1. Autorización por escrito del desarrollador: La inmobiliaria debe firmar un documento aceptando la transferencia. Sin esto, el nuevo comprador no tiene ningún derecho frente a la empresa.
2. Pago de todas las cuotas hasta la fecha: El vendedor debe entregar un certificado de saldos emitido por la inmobiliaria, donde se vea que no hay deudas pendientes. Si no lo tienes, no firmes nada.
3. Contrato de cesión notariado: No basta con un simple acuerdo entre partes. Debes hacer un contrato de cesión ante notario, que incluya: identificación de ambas partes, descripción del inmueble, monto pagado, monto pendiente, y la aceptación del desarrollador.

Además, el nuevo comprador debe firmar un acuerdo de subrogación con la inmobiliaria. Esto significa que vos reemplazas al vendedor original en el contrato. Sin este paso, el desarrollador puede considerar que el contrato sigue vigente con la persona original, y vos no tendrás ninguna protección.

¿Cómo verificar que todo está en orden?

No confíes en lo que te dice el vendedor. Tienes que ir directamente a la fuente. Aquí tienes un checklist práctico:

• Pide al desarrollador un certificado de estado de cuenta con el nombre del vendedor original.
• Verifica que el boleto tenga número de registro interno y que no haya anotaciones de embargo o litigio.
• Consulta en la Oficina de Registro de la Propiedad Inmueble si hay alguna medida cautelar sobre el lote o edificio.
• Exige una carta de aceptación de cesión sellada y firmada por el área legal de la inmobiliaria.
• Contrata a un abogado especializado en derecho inmobiliario para revisar todos los documentos antes de pagar cualquier cuota.

Impuestos y costos ocultos

La cesión de boleto no es una simple compra. Es una transacción con consecuencias fiscales. El vendedor debe declarar la ganancia por la diferencia entre lo que pagó y lo que recibió. Pero si no lo hace, la AFIP puede imputarte la responsabilidad si no probaste que el pago fue legítimo.

Además, vos como comprador deberás pagar:

• Impuesto a los ingresos brutos: En muchas provincias, la cesión se considera una operación comercial y genera impuestos locales.
• Notaría y registro: El contrato de cesión debe notarse, y eso cuesta entre $15.000 y $40.000 según la provincia.
• Costos de subrogación: Algunas inmobiliarias cobran hasta un 2% del valor del inmueble por aceptar la transferencia.

No es raro que un comprador termine pagando un 10% más de lo esperado por estos gastos ocultos.

¿Cuándo NO debes hacer una cesión?

Hay situaciones en las que, por más tentador que parezca, debes caminar en sentido contrario:

• Si el proyecto no tiene licencia de construcción vigente o está en proceso de legalización.
• Si el vendedor se niega a darte el certificado de saldos o lo entrega con recortes.
• Si el boleto tiene más de 3 años de antigüedad y aún no hay avances visibles en la obra.
• Si el desarrollador tiene reclamos públicos por incumplimiento en otros proyectos.
• Si el precio es mucho más bajo que el mercado: lo barato sale caro en este tipo de transacciones.

Alternativas más seguras

Si tienes dudas, no te arriesgues. Existen opciones más transparentes:

• Comprar en mano de obra directa: Muchas inmobiliarias ofrecen unidades en construcción con contratos de compraventa directos, con garantía de entrega y registro posterior.
• Adquirir propiedades ya terminadas: Aunque el precio sea mayor, tienes certeza jurídica y puedes inscribirte en el Registro de la Propiedad inmediatamente.
• Usar plataformas de intermediación legal: Algunas empresas certificadas ofrecen cesiones con garantía de verificación y seguro de cumplimiento.

En 2025, la Secretaría de Vivienda de la Nación lanzó un registro público de desarrolladores autorizados. Si el proyecto no está en ese listado, evítalo. No vale la pena arriesgar tu ahorro.