Cap rate y yield en propiedades de alquiler: cómo estimarlos y usarlos para invertir mejor
mar, 15 2026
Si estás pensando en comprar una propiedad para alquilar, no basta con ver el precio de la casa o el departamento. Lo que realmente importa es cuánto dinero te va a generar cada mes, y si ese dinero vale la pena comparado con lo que invertiste. Aquí es donde entran el cap rate y el yield: dos números simples que te dicen si una inversión inmobiliaria es buena o no. Mucha gente los confunde, y por eso termina comprando propiedades que no rinden lo que esperaba.
¿Qué es el cap rate y por qué importa?
El cap rate (o tasa de capitalización) es el porcentaje que te muestra cuánto gana tu propiedad en un año, sin considerar financiamiento. Es decir, te dice el rendimiento bruto de la inversión si la compras de contado. No incluye hipotecas, impuestos personales, ni gastos de mantenimiento. Solo lo básico: ingresos por alquiler menos gastos operativos.
La fórmula es sencilla:
Cap rate = (Ingreso neto operativo / Precio de compra) × 100
El ingreso neto operativo (NOI) es lo que te queda después de restar los gastos necesarios para mantener la propiedad en funcionamiento: impuestos municipales, seguro, mantenimiento, administración, y servicios comunes (agua, luz, gas, si los pagás vos). No incluyas la hipoteca, porque el cap rate mide el rendimiento de la propiedad en sí, no tu situación financiera personal.
Por ejemplo: comprás un departamento en Mendoza por $80.000.000. Lo alquilás por $1.200.000 mensuales. Eso son $14.400.000 al año. Tus gastos anuales (impuestos, seguro, reparaciones, administración) suman $2.400.000. Entonces:
- Ingreso neto operativo = $14.400.000 - $2.400.000 = $12.000.000
- Cap rate = ($12.000.000 / $80.000.000) × 100 = 15%
Un cap rate del 15% es muy alto en Argentina. En ciudades como Buenos Aires o Córdoba, lo normal está entre 6% y 10%. En zonas menos demandadas o con mayor riesgo, podés encontrar hasta 12% o 14%. Si te ofrecen un cap rate del 20%, preguntá: ¿por qué? Quizás hay problemas ocultos: deudas tributarias, obras pendientes, o un mercado de alquiler que se va a desplomar.
¿Qué es el yield y cómo se diferencia del cap rate?
El yield (o rendimiento neto) es lo que realmente te queda en el bolsillo después de pagar tu hipoteca. Mientras que el cap rate ignora el financiamiento, el yield lo incluye. Es el número que te importa si no compraste la propiedad de contado.
La fórmula del yield es:
Yield = (Ingreso neto operativo - Pago mensual de la hipoteca × 12) / Precio de compra × 100
Usando el mismo ejemplo: compraste el departamento por $80.000.000, con una hipoteca del 60% a 20 años, tasa fija del 12% anual. Tu cuota mensual sería aproximadamente $550.000. Eso son $6.600.000 al año.
- Ingreso neto operativo = $12.000.000 (como antes)
- Pago anual de hipoteca = $6.600.000
- Flujo neto personal = $12.000.000 - $6.600.000 = $5.400.000
- Yield = ($5.400.000 / $80.000.000) × 100 = 6.75%
Entonces, aunque el cap rate es del 15%, tu rendimiento real (el yield) es del 6.75%. Eso sí es lo que te queda para vivir, reinvertir, o ahorrar. Muchos inversores se enamoran del cap rate alto y no se dan cuenta de que, con hipoteca, su yield es casi la mitad.
¿Cuándo usar cap rate y cuándo yield?
Usá el cap rate para comparar propiedades entre sí. Si estás mirando tres departamentos en diferentes barrios, el cap rate te dice cuál tiene mejor rendimiento bruto. Es una métrica objetiva, sin influencia de tu bolsillo.
Usá el yield para decidir si vos podés comprarla. Si tu hipoteca te deja un yield del 3%, probablemente no vale la pena, aunque el cap rate sea del 12%. Si el yield es del 8% o más, estás en una buena posición, incluso con una hipoteca.
En Mendoza, donde los precios de alquiler subieron un 45% en los últimos 18 meses (según el Instituto de Estadísticas de la Provincia), muchos inversores están viendo cap rates de 10-14% por primera vez en años. Pero si comprás con hipoteca a tasas del 11-13%, tu yield puede caer a 5-7%. No te dejes llevar por el cap rate solo.
Errores comunes al calcularlos
- Olvidar gastos ocultos: No contás el mantenimiento de la fachada, el reemplazo de la caldera, o los meses sin inquilino. Reservá al menos un 10% del ingreso bruto para imprevistos.
- Usar el alquiler bruto: Si decís que ganás $1.500.000 mensuales, pero el inquilino paga solo 8 meses al año, tu ingreso real es $12.000.000, no $18.000.000.
- Comparar cap rates de distintas ciudades: Un cap rate del 12% en Bariloche no es lo mismo que en San Juan. El riesgo, la demanda y la liquidez cambian mucho.
- Ignorar la inflación: En Argentina, los alquileres se actualizan cada 6 meses. Si tu contrato no tiene cláusula de indexación, tu ingreso real se va a desplomar en 2 años.
¿Qué valores son buenos en Argentina en 2026?
En 2026, en las principales ciudades del interior (Mendoza, Córdoba, Rosario, Tucumán), los cap rates promedio están entre 8% y 12%. En Buenos Aires, donde los precios son más altos y la demanda más estable, el promedio ronda el 6% al 9%.
El yield real para inversores con hipoteca suele estar entre 4% y 8%. Si tu yield es menor al 4%, estás pagando más en intereses de lo que ganás. Si es superior al 8%, estás en una posición muy fuerte.
En zonas rurales o con baja demanda (como algunas localidades de La Pampa o Chaco), podés encontrar cap rates del 15-20%, pero también hay riesgos altos: falta de inquilinos, dificultad para vender, o costos de gestión más altos. No te dejes tentar por números altos sin entender el contexto.
Cómo usarlo para tomar decisiones
Si estás comparando dos propiedades:
- Calculá el cap rate de ambas. La que tenga el más alto es mejor en términos de rendimiento bruto.
- Calculá tu yield en ambas. La que te deje más dinero en el bolsillo después de la hipoteca es la mejor para vos.
- Verificá el historial de alquileres: ¿se mantuvieron estables? ¿Subieron más que la inflación?
- Revisá el estado del edificio: ¿necesita obras en 2 años? Eso puede bajar tu rendimiento real.
Una propiedad con cap rate del 11% y yield del 7% es mucho más segura que otra con cap rate del 14% y yield del 3%. El segundo parece tentador, pero te va a dejar sin liquidez.
¿Qué pasa si no tenés hipoteca?
Si comprás de contado, el cap rate y el yield son el mismo número. En ese caso, tu objetivo debe ser un cap rate mínimo del 10%. Eso te da un margen de seguridad contra inflación, vacancia, o subas en impuestos. En Mendoza, hay propiedades en barrios como Las Heras o Maipú que ofrecen este nivel con inquilinos estables y bajos gastos.
Una propiedad de contado con cap rate del 12% te da $1.000.000 mensuales netos. Eso es más que el salario mínimo en Argentina en 2026. No necesitás ser rico para hacerlo. Solo necesitás ser estratégico.
Conclusión: no te dejes engañar por los números bonitos
El cap rate te dice qué tan buena es la propiedad. El yield te dice qué tan buena es la inversión para vos. Si no calculás ambos, estás volando a ciegas. Muchos compradores en Argentina pierden dinero porque solo miran el precio y el alquiler bruto. No miran los gastos. No miran la hipoteca. No miran el riesgo.
Empieza por calcular el cap rate de cualquier propiedad que te interese. Luego, calculá tu yield real. Si el yield es menor al 5%, reconsiderá. Si es mayor al 7%, y el cap rate es arriba del 9%, estás en una buena inversión. Y no olvides: en Argentina, la liquidez y la estabilidad del inquilino valen más que un cap rate alto en un barrio desconocido.
¿Cuál es la diferencia entre cap rate y rendimiento bruto?
El rendimiento bruto es el ingreso por alquiler dividido por el precio de compra, sin restar gastos. El cap rate sí resta los gastos operativos (impuestos, seguro, mantenimiento). El cap rate es más realista. El rendimiento bruto es una estimación optimista que usan los vendedores para vender más rápido.
¿Es mejor una propiedad con cap rate alto o con yield alto?
Depende de tu situación. Si compraste de contado, el cap rate alto es lo que importa. Si usaste hipoteca, el yield es lo que te deja en el bolsillo. Un cap rate alto con yield bajo significa que estás pagando demasiado en intereses. Lo ideal es un cap rate alto y un yield alto, pero eso es raro. Priorizá el yield si tenés deuda.
¿Qué pasa si el inquilino no paga?
El cap rate y el yield se calculan con ingresos esperados, no reales. Si un inquilino no paga 2 meses, tu rendimiento real baja. Por eso es clave tener un fondo de reserva. En Argentina, es recomendable tener al menos 3 meses de alquiler guardados para imprevistos. También podés contratar un seguro de inquilino, que cuesta entre 1% y 2% del alquiler anual.
¿El cap rate cambia si sube el alquiler?
Sí. Si subís el alquiler y tus gastos no aumentan, tu cap rate sube. En 2025-2026, muchas propiedades en Argentina vieron subas de alquiler del 30-50% por la inflación. Si tu contrato tiene cláusula de actualización, tu cap rate puede mejorar automáticamente. Pero si no la tenés, estás perdiendo ganancias reales.
¿Debo usar el cap rate para comprar una propiedad en el exterior?
No es recomendable. El cap rate en países como España, Chile o Uruguay se calcula con moneda estable y sistemas legales diferentes. Las tasas de interés, los impuestos y los gastos de administración son muy distintos. En Argentina, el cap rate es una herramienta útil porque la inflación y la inestabilidad afectan directamente el rendimiento. Fuera del país, usá otras métricas, como el ROI neto en dólares.