Breakeven alquiler vs. compra: cálculo práctico para tomar la mejor decisión en 2026
feb, 22 2026
¿Vale la pena comprar una casa o es mejor seguir alquilando? Esta pregunta le pasa a casi todos en algún momento. En Argentina, con la inflación, los intereses y los precios de los inmuebles cambiando cada mes, no basta con decir "me gusta tener mi propio hogar". Necesitas saber cuándo comprar deja de ser una emoción y se convierte en una decisión financiera sólida. Ese punto se llama breakeven: el momento en que alquilar deja de costar menos que comprar.
¿Qué es el breakeven entre alquilar y comprar?
El breakeven no es un número mágico. Es el tiempo que tardas en recuperar lo que gastaste al comprar, comparado con lo que habrías gastado si hubieras seguido alquilando. Por ejemplo: si compras un departamento y pagás $150.000 en gastos iniciales (cuota inicial, notaría, impuestos, arreglos), y cada mes pagás $80.000 de hipoteca, mientras que un alquiler similar te cuesta $60.000, entonces cada mes estás pagando $20.000 más que si alquilaras. Pero al mismo tiempo, parte de ese $80.000 va a tu patrimonio, no a tu dueño. Eso es lo que cuenta.
El cálculo real es simple: sumás todos los costos de comprar (hasta el día que vendes o dejas la casa), le restás lo que habrías pagado en alquiler en ese mismo periodo, y ves si tu patrimonio acumulado (el valor de la casa menos lo que debes) supera lo que te habrías ahorrado alquilar. Si sí, ya pasaste el breakeven.
Los costos que nadie te cuenta (pero sí te cobran)
La mayoría de las personas solo compara el alquiler mensual con la cuota hipotecaria. Eso es un error grave. Comprar implica muchos gastos ocultos que alquilar no tiene:
- Costos iniciales: Cuota inicial (mínimo 20-30% del valor), notaría, impuestos de transferencia (en muchos casos hasta 5%), tasaciones, seguros de vida y de propiedad, gastos de mudanza, arreglos iniciales. En promedio, esto suma entre el 10% y el 15% del valor de la vivienda.
- Gastos mensuales: Mantenimiento (pintura, reparaciones, reemplazo de electrodomésticos), impuestos inmobiliarios (en Buenos Aires, puede ir de $5.000 a $20.000 mensuales dependiendo del barrio), seguros (obligatorios en muchos créditos), servicios (agua, luz, gas, internet) que pueden subir más rápido que el alquiler.
- Cambio de vida: Si compras, no puedes mudarte fácilmente. Si te cambian de trabajo, o necesitas una casa más grande por un hijo, estás atado. Alquilar te da flexibilidad, pero también te impide construir patrimonio.
En cambio, alquilar tiene sus propios riesgos: subas de alquiler por encima de la inflación, desalojos, falta de estabilidad. Pero no te obliga a invertir en una casa que puede perder valor.
El cálculo práctico: paso a paso
Tomemos un ejemplo real de 2026 en Buenos Aires. Supongamos que querés comprar un departamento de 70 m² en Palermo.
- Valor del inmueble: $12.000.000
- Cuota inicial: 30% = $3.600.000
- Costos iniciales adicionales: Notaría, impuestos, trámites = $900.000
- Crédito: $8.400.000 a 20 años, tasa fija 18% anual (como en marzo de 2026)
- Cuota mensual: $142.000 (incluye seguro de vida e hipotecario)
- Alquiler similar: $65.000 mensuales
- Gastos mensuales de propiedad: Impuesto inmobiliario ($12.000) + mantenimiento ($8.000) + servicios ($15.000) = $35.000
Ahora, compará:
- Si alquilás: pagás $65.000/mes. Nada se convierte en tu patrimonio.
- Si comprás: pagás $142.000 (cuota) + $35.000 (gastos) = $177.000/mes.
La diferencia mensual es de $112.000. Pero parte de esos $142.000 van a reducir tu deuda. En el primer año, aproximadamente $320.000 de tu pago total van a ser capital (el resto es interés). Eso es dinero que ya no le debés a el banco, es tuyo.
Entonces, cada mes, estás gastando $112.000 más que alquilar, pero ganás $26.700 en patrimonio (el capital amortizado). Eso significa que tu "costo neto" real es $85.300 por mes.
¿Cuánto tiempo tardás en recuperar los $4.500.000 de costos iniciales?
Dividí $4.500.000 entre $85.300 = 52.7 meses. Es decir, 4 años y 5 meses.
Si planeás quedarte en esa casa más de 4 años y medio, comprar ya te conviene. Si te vas antes, perdiste dinero.
Factores que cambian todo (y nadie te los dice)
Este cálculo es una línea recta. La realidad no lo es. Aquí van los factores que pueden acortar o alargar el breakeven:
- Inflación: Si la inflación sube, los alquileres suben también. En 2025, en Argentina, los alquileres subieron un 210% promedio. Si en 2026 sigue así, el alquiler podría llegar a $150.000 en 2 años. Eso acorta el breakeven a menos de 3 años.
- Intereses: Si bajan las tasas (como en 2024), tu cuota baja. Si suben (como en 2023), tu cuota puede duplicarse. Un crédito a tasa variable es un riesgo enorme.
- Valor de la vivienda: Si la casa se deprecia (como en barrios con caída de demanda), no ganás patrimonio, solo pagás más. Si se aprecia (como en Recoleta o Belgrano R), tu breakeven se acorta dramáticamente.
- Impuestos: En 2026, algunos municipios están aplicando impuestos a propiedades vacías. Si no vivís en la casa, podés pagar extra.
La regla más simple que usan los asesores inmobiliarios en Buenos Aires: si vas a quedarte 5 años o más, compra. Si no, alquila. Pero solo si el mercado está estable. En un entorno de alta inflación y tasas volátiles, 5 años es un plazo muy largo.
¿Y si no tenés la cuota inicial?
En 2026, muchas personas no pueden juntar el 30% de una vivienda. Eso no significa que no puedas comprar. Hay programas estatales como "Mi Casa Ya" o créditos con garantía del Estado que bajan la cuota inicial al 10%. Pero hay un truco: esos créditos suelen tener tasas más altas, plazos más largos y requisitos estrictos (ingresos comprobables, no tener otras deudas).
Si no podés pagar 30% ahora, preguntate: ¿podrás en 2 años? ¿Cuánto tendrías que ahorrar al mes? Si necesitás ahorrar $150.000/mes para juntar $3.600.000, y tu alquiler es $65.000, entonces tendrías que ganar $215.000 netos mensuales solo para ahorrar. ¿Es realista? Si no lo es, alquilar no es una derrota. Es una estrategia.
La decisión final: no es sobre dinero, es sobre control
Comprar te da estabilidad, pero también te encierra. Alquilar te da libertad, pero te mantiene en el juego de otros. Mucha gente compra por miedo: "si no compro ahora, nunca podré". Eso es una trampa emocional.
La mejor decisión no es la que te hace sentir más seguro. Es la que te deja más opciones. Si comprás y luego te cambian de trabajo, ¿podés vender rápido? ¿Y si la casa se deprecia? ¿Y si necesitás dinero urgente?
En Argentina, en 2026, la regla más segura es: compra solo si tu empleo es estable, tu deuda es baja, y estás seguro de quedarte al menos 5 años. Si no, alquila. Usa el dinero que ahorrás en inversiones más líquidas: fondos en pesos, UVA indexados, o incluso una cuenta de ahorro con interés real.
La vivienda no es una inversión. Es un gasto. Y como todo gasto, debe servirte, no esclavizarte.
Checklist rápido: ¿estás listo para comprar?
- ¿Tenes al menos 30% de la cuota inicial ahorrado?
- ¿Tu empleo es estable y no depende de contratos temporales?
- ¿Tu deuda total (tarjetas, créditos) es menos del 30% de tus ingresos?
- ¿Vivís en una zona donde los precios no están en caída?
- ¿Estás dispuesto a pagar mantenimiento y reparaciones sin ayuda?
- ¿Te quedás en esa ciudad al menos 5 años?
Si respondiste "no" a más de dos, sigue alquilando. No hay vergüenza en eso.
¿Cuánto tiempo tarda en valer la pena comprar una casa en Argentina en 2026?
En promedio, entre 4 y 6 años, dependiendo del barrio, la tasa de interés y la inflación. En ciudades como Buenos Aires o Córdoba, con alquileres altos y tasas estables, puede ser en 4 años. En zonas con menos demanda o tasas volátiles, puede tardar hasta 8 años. El cálculo real depende de tus ingresos, gastos y el valor real de la propiedad.
¿Es mejor comprar con hipoteca o alquilar si la inflación es alta?
Con alta inflación, comprar puede ser ventajoso porque tu hipoteca se fija en pesos, pero el valor de la casa sube. Al mismo tiempo, los alquileres también suben. Si tu salario sigue el ritmo de la inflación, tu cuota hipotecaria se vuelve más fácil de pagar con el tiempo. Pero si tu salario no crece, la hipoteca puede volverse inasumible. La clave es tener ingresos estables y un crédito a tasa fija.
¿Qué pasa si vendo la casa antes de llegar al breakeven?
Si vendés antes de llegar al breakeven, probablemente pierdas dinero. No solo por los gastos iniciales, sino porque en los primeros años de una hipoteca, la mayor parte del pago va a intereses, no a capital. Es decir, no has acumulado patrimonio suficiente. Vender antes de 4 años en Argentina casi siempre implica una pérdida neta, a menos que la propiedad se haya apreciado mucho.
¿Puedo comprar una casa sin trabajo formal?
Es muy difícil. Los bancos y programas estatales requieren ingresos comprobables. Sin empleo formal, no te aprueban créditos hipotecarios. Algunas personas usan garantías personales o ahorros propios, pero eso es riesgoso. En esos casos, alquilar y ahorrar para una compra futura es la opción más segura.
¿Es más barato alquilar en el interior que en Buenos Aires?
Sí, pero no siempre. En ciudades como Mendoza, Rosario o La Plata, los alquileres son entre un 30% y 50% más baratos que en CABA. Pero los salarios también son más bajos. El ratio alquiler/income es más importante que el precio absoluto. En muchos lugares del interior, el alquiler representa más del 50% del ingreso, lo que lo hace menos sostenible que en Buenos Aires, donde hay más opciones y mejor regulación.
Ana María Huaccha Tejada
febrero 23, 2026 AT 19:23Cristina Cantu
febrero 24, 2026 AT 20:33Diego Donoso Daille
febrero 26, 2026 AT 00:15