Alquiler temporal para turistas en CABA: reglas, requisitos y lo que debes saber en 2026

Si estás pensando en alquilar un departamento o casa en CABA para turistas, no basta con poner un anuncio en Airbnb o Booking. Desde 2023, la Ciudad de Buenos Aires impuso reglas estrictas que todos los propietarios deben seguir. Ignorarlas puede costarte multas de hasta $2.000.000, la clausura de tu propiedad, o incluso la pérdida del derecho a alquilar en el futuro. Esto no es una sugerencia. Es ley. Y en 2026, las inspecciones son más frecuentes que nunca.

¿Qué se considera alquiler turístico en CABA?

La ley define el alquiler turístico como cualquier tipo de hospedaje temporal en el que el inquilino no sea el titular del contrato de alquiler de la vivienda. Es decir: si tú eres el dueño, vives en otro barrio o fuera de la ciudad, y alquilas tu departamento por noches -aunque sea solo una vez al mes-, estás en esta categoría. No importa si lo haces por un mes, una semana, o solo tres noches. Si no es un contrato de alquiler residencial (más de 30 días continuos), es turístico.

Esto incluye:

• Departamentos enteros en Airbnb, Booking, HomeAway
• habitaciones en casas compartidas con dueño presente
• Estudios o apartamentos alquilados por noches en plataformas digitales
• Propiedades alquiladas por terceros (como administradoras o agencias)

Lo que no entra en esta categoría son los alquileres por más de 30 días consecutivos, incluso si el inquilino es turista. Si alguien alquila tu departamento por dos meses, es un contrato de alquiler residencial, y se rige por la Ley de Arriendos (25.788), no por la normativa turística.

Requisitos obligatorios para alquilar en CABA

En 2026, hay tres pasos imprescindibles que ningún propietario puede saltarse. Si no los cumples, tu anuncio puede ser eliminado, y tú multado.

1. Registro en el Registro de Alquileres Turísticos (RAT): Tienes que inscribir tu propiedad en el sistema oficial de la Ciudad. No basta con tener un número de CUIT. Debes completar un formulario en línea, con los datos del inmueble, tu DNI, y una declaración jurada de que no hay conflictos de uso.
2. Obtención del Código Único de Identificación de Alquiler Turístico (CUIAT): Una vez registrado, te asignan un código de 12 dígitos. Este código debe aparecer en todos tus anuncios: en Airbnb, en tu página web, en los carteles de la puerta. Si no lo incluyes, las plataformas están obligadas a retirar tu listado.
3. Permiso de uso turístico: En edificios con más de 10 departamentos, necesitas autorización del Consejo de Propietarios. Si vives en un edificio sin condominio, debes presentar un certificado de compatibilidad de uso emitido por la Dirección General de Registros y Catastro.

El trámite se hace en línea, por el portal www.buenosaires.gob.ar/alquileresturisticos. No necesitas abogado. El proceso dura entre 5 y 15 días hábiles. Si lo haces en marzo de 2026, aún estás a tiempo para el pico de reservas de primavera.

Limitaciones de uso y zonas restringidas

No puedes alquilar tu departamento en cualquier barrio. La ley establece zonas de restricción total y zonas con límites de días por año.

En los siguientes barrios, no se permite ningún alquiler turístico:

• Barrio Norte (entre Avenida Santa Fe y Avenida Córdoba)
• Palermo Soho y Palermo Hollywood (dentro de los límites de las calles Humboldt, Dorrego, Sarmiento y Juan B. Justo)
• Recoleta (todo el área delimitada por las avenidas Santa Fe, Alvear, Córdoba y Libertad)

En otros barrios, como Belgrano, Caballito, Villa Urquiza o Saavedra, puedes alquilar, pero con un límite de 90 noches al año. Si superas ese número, la ciudad te notifica y te exige que cambies el uso de tu propiedad a residencial permanente. Eso significa que ya no puedes aceptar reservas por noches.

¿Cómo controlan esto? Las plataformas como Airbnb y Booking comparten datos con la Ciudad. Si tu propiedad tiene más de 90 reservas en un año, el sistema te bloquea automáticamente. No hay excepciones.

Normas de convivencia y responsabilidades

Alquilas tu departamento, pero no puedes actuar como un hotel. La ley exige que cumplas con ciertas normas de convivencia:

• No puedes permitir fiestas, eventos o reuniones de más de 5 personas en interiores.
• Debes entregar a cada huésped un folleto con las normas del edificio y el número de emergencia del administrador.
• Si hay quejas por ruido, basura o mal uso, la administración del edificio puede pedirte que suspendas el alquiler por hasta 30 días.
• Debes contratar un seguro de responsabilidad civil por daños a terceros. No es opcional. El mínimo debe cubrir $5.000.000 de pesos.

Las multas por incumplimiento van desde $500.000 hasta $2.000.000 por cada infracción. Y no son simbólicas: en 2025, la Ciudad impuso más de 3.200 multas a propietarios que no cumplían.

¿Qué pasa si ya tenías un alquiler antes de 2023?

Si estabas alquilando antes de la entrada en vigor de la ley (junio de 2023), no estás exento. Todos los alquileres existentes deben registrarse. No hay "derecho adquirido". Si no te registraste en ese momento, ya estás en incumplimiento. La ciudad no te da una segunda oportunidad. Si ahora intentas registrarte, no hay problema: puedes hacerlo. Pero si te pilla una inspección sin registro, te multan.

En 2025, se detectaron 1.800 propiedades que seguían operando sin CUIAT. Todas fueron cerradas. Algunas fueron reabiertas después de pagar la multa y registrarse. Otras, no.

¿Y si soy inquilino y quiero alquilar mi departamento?

Si alquilas un departamento y quieres subarrendarlo como turístico, no puedes hacerlo. La ley prohíbe expresamente el subarriendo turístico. Incluso si tu contrato de alquiler lo permite, la ciudad lo considera ilegal. Si te descubren, puedes ser expulsado del inmueble y tener un antecedente en el registro de inquilinos.

La única excepción es si eres el titular del contrato y el dueño te da permiso por escrito. Pero incluso así, debes cumplir con todos los requisitos: registro, CUIAT, límite de 90 noches. Y el dueño también debe estar registrado como propietario alquilador.

¿Qué pasa con los hoteles y hostales?

Los hoteles, hostales y pensiones con licencia de funcionamiento no entran en esta normativa. Ellos tienen una regulación distinta, bajo la Secretaría de Turismo. Pero si un hotel tiene un departamento que alquila por noches sin tener licencia de hotel, también está en infracción. Muchos locales que se hacían pasar por "apart-hotels" fueron cerrados en 2024.

¿Cómo saber si una propiedad está legal?

Antes de reservar, busca el código CUIAT en el anuncio. Si no lo ves, pregúntale al anfitrión. Si no lo tiene, evita la reserva. No es solo un riesgo legal: es un riesgo de seguridad. Las propiedades sin registro no tienen inspecciones sanitarias, no tienen seguro, y no tienen responsabilidad si algo sale mal.

La Ciudad también publica una lista de propiedades registradas en su portal. Puedes buscar por dirección o por código. Si no aparece, no está autorizada.

¿Y si quiero vender o heredar una propiedad con alquiler turístico?

Si vendes una propiedad que tiene un alquiler turístico activo, el nuevo dueño debe asumir el registro y el CUIAT. No puedes transferirlo. El nuevo propietario debe registrarse de cero. Si no lo hace, la ciudad lo considera un nuevo alquiler sin autorización.

Si heredas una propiedad con alquileres turísticos, tienes 60 días para decidir: o la das de baja del sistema, o te registras como nuevo propietario. Si no haces nada, la ciudad la cierra automáticamente.

Consejos prácticos para 2026

• Registra tu propiedad antes de marzo de 2026. Así evitas la congestión de trámites antes del verano.
• Usa un gestor de reservas que integre el CUIAT automáticamente. Hay apps gratuitas que lo hacen.
• Guarda todos los comprobantes de pago de seguro y registros. Puedes necesitarlos en una inspección.
• Si tienes dudas, llama al 0800-555-1234. Es el servicio oficial de asesoría de la Ciudad para alquileres turísticos.
• No confíes en lo que te diga un agente de Airbnb. Ellos no saben la ley local. Solo saben su plataforma.

Alquilar en CABA no es imposible. Pero sí es más complicado que antes. Si haces las cosas bien, puedes tener un ingreso estable, sin sorpresas. Si no, te arriesgas a perder mucho más que una reserva.