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Comprar la casa de campo

Comprar la casa de campo

Cuando solo había 35 estados en la Unión y los inmigrantes europeos llegaban en masa, el Congreso aprobó una ley que envió a pioneros esperanzados literalmente a luchar por un pedazo de tierra para llamar suyo.

Corrieron a pie o a caballo por las Grandes Llanuras, decididos a reclamar una nueva vida. Con la Ley de Homestead de 1862, el gobierno de los Estados Unidos abrió Occidente a los asentamientos, prometiendo la propiedad de la propiedad a los colonos capaces de "probarlo".

Fue una apuesta, pero los receptores arriesgaron todo por un esfuerzo potencialmente gratificante. Con suerte, trabajo duro y sentido común, muchos de ellos hicieron realidad sus sueños.

Más de un siglo después, las almas resistentes se encuentran nuevamente atraídas por los espacios abiertos de Estados Unidos.

Al igual que sus predecesores, los colonos contemporáneos suelen exhibir un optimismo e independencia que pueden hacer. Sin embargo, por muy gratificante que pueda ser, la vida en el campo no es fácil. Al contemplar una existencia rural, "mirar antes de saltar" es más que un cliché, especialmente si la adquisición de tierras incluye una casa más antigua.

Comprensión de las realidades económicas
Cualquiera que esté pensando en "comprar la finca" debe identificar primero sus necesidades y clasificarlas en orden de importancia. Estos variarán de persona a persona, dependiendo de factores como la salud, el sustento, la presencia o ausencia de niños, habilidades y aptitudes específicas.

En el artículo "Comprar tierras rurales: los placeres y las trampas", los editores del Boletín de propiedad rural señalan que las realidades económicas locales pueden hacer o deshacer una empresa de granjas. Las regiones escénicas que rodean los destinos turísticos a menudo reflejan precios inflados y ofrecen oportunidades de empleo limitadas.

Aunque el teletrabajo ha permitido que algunos habitantes del campo trabajen desde casa, sigue siendo una buena idea averiguar qué habilidades tienen demanda en una región determinada.

Por el contrario, los posibles compradores deberían pensar dos veces antes de adquirir una propiedad en lugares menos deseables o deprimidos. Si las cosas “van al sur” y la propiedad se pone a la venta, ¿los compradores cercanos podrán pagarla? Jim Huegerich, conductor de camión y residente actual de Bellvue, Colorado, tuvo una granja en Iowa y 10 acres en el mercado durante casi un año antes de venderla en enero de 2002. La casa de 2.800 pies cuadrados se construyó a principios del siglo XX y ... como muchas viviendas de esa edad, no tenía aislamiento.

También tenía calefacción de rodapié de agua caliente, alimentada por propano. Después de tratar de atraer a un comprador por medios convencionales, Huegerich recurrió a colocar volantes en postes telefónicos y tableros de anuncios de supermercados en Colorado. Sorprendentemente, alguien de Denver estaba buscando un terreno en Iowa y vio uno de sus anuncios.

La experiencia fue especialmente frustrante para Huegerich porque había vivido en la granja de Iowa solo un año cuando decidió que no podía tolerar el clima. ¿Su consejo para los compradores que buscan terreno? "Asegúrese de que sea exactamente lo que quiere", dice. "Exactamente. Porque la propiedad rural es difícil de mover, especialmente en el Medio Oeste. Asegúrate de que sea una buena zona, económicamente. Había personas que querían mi casa y no podían pagar 55.000 dólares. Aquí, la gente paga eso por las camionetas ".

Cuestiones prácticas
Comprar más acres de los necesarios es un error común.

“Mucha gente acepta la idea de que 'deben tener' 100 acres, o incluso 20 acres, para lograr la autosuficiencia”, dicen los editores del Rural Property Bulletin. "Dado que la idea de la autosuficiencia total es en gran parte un mito, terminan pagando por tierras que no utilizan de manera efectiva".

Es importante ser realista sobre la cantidad de tierra que realmente puede mantener. Mucha vegetación requiere mucho equipo: cortadoras de césped, tractores, Bush Hogs y similares. Además, además de los gastos relacionados con la adquisición y el mantenimiento, los impuestos a la propiedad y el seguro de ganado (negocio) pueden ser sustanciales.

Entonces, la propiedad de una superficie cultivada requiere un compromiso de tiempo y energía. ¿Cuánto es demasiado? Joe Alexander ha administrado una granja familiar de 130 acres cerca de Abingdon, Va., Durante los últimos 20 años. Antes de eso, él y su esposa vivían en una parcela de 55 acres frente a la cercana montaña Clinch. Juntos criaron a tres hijas, criaron ganado en peligro de extinción, cultivaron tabaco y hongos y operaron un aserradero portátil, por nombrar solo algunas actividades.

Sin embargo, habiendo experimentado recientemente una enfermedad grave, Joe es sincero sobre sus prioridades. "No estoy en la máxima producción", dice. “No quiero convertirme en un esclavo total de la granja. Mi cultivo principal, en realidad, son los niños ".

Algunos posibles propietarios están tan enamorados de las apariencias que no se dan cuenta de las características menos obvias. Por ejemplo, el clima local tendrá un gran impacto en cualquier operación ganadera y determinará el tipo de vehículos que necesitará el propietario de la superficie.

¿Y el acceso? ¿Qué tan lejos está el hospital más cercano? ¿colegio? ¿tienda de comestibles? ¿aeropuerto? ¿Quién, si es que hay alguien, mantiene las carreteras? ¿El camino de entrada o el carril se atascan cuando nieva y requiere que alquile o compre un arado? ¿Las cadenas para neumáticos serán la norma en invierno y el camino de tierra que produce polvo durante todo el verano se convierte en barro en la primavera? ¿Son frecuentes los allanamientos, robos o vandalismo en los alrededores?

Kris Robinson, inspector de construcción del Departamento de Planificación del condado de Washington (Nebraska), sugiere que los compradores potenciales consulten con el departamento de planificación del condado sobre las regulaciones de zonificación y los convenios de protección. Sin embargo, dijo que los convenios no tienen mucha validez a menos que se hayan hecho cumplir desde el inicio.

John Bollenbacher, corredor / propietario de Century 21 en Poplar Bluff, Missouri, dijo que las búsquedas de títulos revelarán cualquier restricción que se haya registrado. "Usted, como comprador, tiene derecho a sentarse y revisarlos y ver si le gustan o no", dice. Él también indicó que los convenios tienden a ser difíciles de hacer cumplir.

Problemas de límites
Los límites de propiedad pueden ser la manzana de la discordia entre vecinos, pero Bollenbacher dice que los recién llegados a su región pueden esperar vallas de larga data, no encuestas, para determinar los límites. “Donde está la cerca, es más o menos donde está el límite de la propiedad”, dice.

Si el ganado es parte del panorama, la contención será un problema importante. Pregúntale a Joe Alexander. "Creo que el mayor desafío para tratar de administrar una granja es conseguir cercas decentes", dice. “No sé cuántos miles de dólares he gastado en cercas o cuántas millas de alambre he tendido. Pero ha sido un proyecto largo y continuo ".

En un momento, Alejandro tenía cabras. Él dice que las cabras son buenas porque les encanta comer plantas invasoras como la rosa multiflora, las moras silvestres y la hiedra venenosa. Por otro lado, son duros con los árboles frutales y pueden dañar la vegetación deseable. Al final, renunció a las cabras porque seguían deambulando hacia los vecinos.

“Las cabras son los animales de corral más difíciles de mantener cercados”, dice. "Nadie debería conseguirlos a menos que se tomen en serio la esgrima y sepan en qué se están metiendo". Alexander también crió pollos durante un tiempo, pero los depredadores resultaron demasiado formidables. Ahora tiene razas raras de ganado vacuno y ovino.

Agua de pozo para su granja
Además de aceptar sus propios deseos y limitaciones, las personas que deseen mudarse al país deben determinar los requisitos que tienen de la tierra.

Huegerich, un entusiasta de los caballos con una manada de árabes, tenía expectativas muy específicas y se aseguró de que su agente de bienes raíces en Colorado las entendiera.

“Le dije: 'Esto es lo que quiero gastar y aquí es donde quiero estar'”, dice. "Tenía que tener agua y mucha hierba". Una vez que su agente encontró un terreno prometedor, Huegerich lo recorrió para asegurarse de que hubiera un manantial, como se anunciaba. También preguntó a los vecinos qué sabían sobre el manantial y sobre sus experiencias con el agua local.

La disponibilidad y calidad del agua es siempre una preocupación importante cuando se busca una propiedad, particularmente en el árido oeste. En general, cuanto más profundo es el pozo, mayor es el costo de perforación. Si ya existe un pozo, ¿cuál es su tasa de recuperación?

La familia promedio usa de 300 a 400 galones de agua por día para bañarse, cocinar, lavar la ropa y otras tareas domésticas que no están relacionadas con el mantenimiento de cultivos y ganado. Sin embargo, no es raro que un pozo en las Montañas Rocosas produzca menos de cinco galones por hora, por lo que es necesario instalar cisternas y una válvula coyote diseñada para apagar la bomba cuando el pozo se seca.

Algunos propietarios han visto un aumento en la producción con la fracturación hidráulica, una técnica utilizada para aprovechar los acuíferos cercanos a través de fisuras en el lecho rocoso. Los montañistas menos afortunados deben perforar un nuevo pozo o sacar agua de la ciudad.

Los pozos existentes deben analizarse en busca de minerales y contaminantes, y las compañías de préstamos a menudo lo requieren. El arsénico, el cobre, el plomo y el zinc son solo algunos de los oligoelementos que se encuentran en el agua subterránea. Aunque algunos de estos no son necesariamente peligrosos para la salud, pueden ser problemáticos desde un punto de vista estético. El agua que contiene mucho azufre, por ejemplo, huele a huevos podridos. El hierro o el manganeso pueden decolorar la ropa y los accesorios y corroer las tuberías, por lo que es necesario instalar un ablandador de agua. Los contaminantes, por otro lado, pueden representar una amenaza para la salud. Las altas concentraciones de nitratos, que se encuentran en los fertilizantes, a menudo llegan a los pozos en las áreas agrícolas. Antes de que pudiera vender su casa en Iowa, Huegerich tuvo que pagar por un pozo nuevo cuando una prueba reveló altos niveles de nitratos en su agua. La prueba fue solicitada por la compañía de préstamos del comprador.

Existe tecnología para eliminar nitratos y otros contaminantes, pero hacer su tarea con anticipación puede evitar una sorpresa desagradable (y costosa) más adelante.

Los registros municipales de agua son públicos y un buen lugar para comenzar a investigar la calidad del agua local. Cada estado tiene un laboratorio certificado que realiza pruebas en agua de pozo; consulte el sitio web de la Agencia de Protección Ambiental para obtener una lista de estos laboratorios.

La EPA, que establece niveles máximos de contaminantes (MCL) para los sistemas públicos de agua, tiene una Oficina de Agua Subterránea y Agua Potable y publica hojas informativas sobre contaminantes específicos, así como un "mapa de dureza del agua" de los Estados Unidos. Además, el Servicio Geológico de EE. UU. Y la Asociación Nacional de Aguas Subterráneas pueden responder muchas preguntas sobre las preocupaciones sobre las aguas subterráneas. La NGWA tiene un sitio web que atiende específicamente a los propietarios de sistemas de agua privados y contiene información sobre la calidad del agua y el mantenimiento de los pozos.

Obtener seguro
Suponiendo que la tierra cumpla con todos los criterios necesarios, cualquier hogar en ella justificará un escrutinio cuidadoso. Cuanto más antigua sea la estructura, mayor será el potencial de problemas. Para empezar, obtener una hipoteca es un desafío, en parte porque puede ser difícil obtener un seguro.

Hace doce años, Jean Stubelek compró una casa de piedra en 50 acres debido a su amplitud y proximidad a la estación de esquí de Okeemo Mountain en Vermont. Construido en 1850, ofrece un cómodo alojamiento de vacaciones para Jean, su esposo, sus seis hijos y huéspedes ocasionales. Stone House Farm también sirve como una propiedad de alquiler a corto plazo cuando la familia no se queda allí.

Sin embargo, Stubelek recuerda que tomó casi un año encontrar una empresa que asumiera la hipoteca, a pesar de un gran pago inicial. “Una de las cosas buenas que hice fue mantener la misma compañía de seguros que tenía el dueño anterior”, dice. "Eso puso mi pie en la puerta".

Kathy Nash, especialista en seguros de USAA Casualty Insurance Company, dice que USAA no asegurará una casa si alguno de los principales sistemas que la componen (techo, cableado, plomería o calefacción) tiene más de 40 años. La mayoría de las compañías de seguros ven el fuego como la mayor amenaza para cualquier casa de esa edad.

Dado que la distancia desde la casa hasta la boca de incendios o la estación de bomberos se incluye en el costo del seguro, las primas en lugares remotos aumentan en consecuencia. Además, las compañías de seguros generalmente cobran más por las casas en áreas boscosas propensas a los incendios forestales y por los techos de tejas vibratorias, que son más combustibles que otras.

Calentar la casa de campo
Uno de los primeros cambios que Stubelek hizo en su casa de campo de 3500 pies cuadrados fue reemplazar el horno de carbón con dos estufas de leña que ella y su esposo trajeron de su residencia principal en Nueva York.

“Había estufas de leña en la casa, pero eran viejas e ineficaces”, dice. Las dos estufas nuevas calentaban la planta baja, pero las temperaturas de arriba eran apenas tolerables. “Por supuesto que tenías que levantarte en medio de la noche y avivar el fuego. Un año después, le pusimos agua caliente a aceite ".

Compraron radiadores de hierro fundido en el depósito de chatarra local y los hicieron pulir con chorro de arena y pintar, pero les llevó un tiempo encontrar a alguien que los instalara.

“Nadie quería levantar radiadores de hierro fundido”, dice Stubelek. “Nadie quería trabajar con todas las tuberías y hacerlas atravesar las viejas paredes. Así que lo puse a licitación y todos miraban y se marchaban. Finalmente encontré a un plomero joven, un motociclista que se parecía a Arnold Schwartznegger. Dijo: 'Señora, haré lo que quiera por 25 dólares la hora'. Y así fue como lo contrataron ".

Stubelek dice que no había aislamiento en la casa cuando compraron la propiedad, y la pareja lo ha ido agregando poco a poco, usando tablas de espuma sólida de dos pulgadas en el techo del ático.

Sistemas eléctricos
Como inspector de edificios del condado, Robinson ha visto muchas casas con sistemas eléctricos viejos que están peligrosamente sobrecargados. Desafortunadamente, reemplazar estas configuraciones anticuadas puede costar varios miles de dólares.

Las casas más antiguas suelen tener fusibles atornillados en lugar de un panel de interruptores automáticos. El cableado de “perilla y dos”, con conexiones retorcidas y soldadas, no fue hecho para manejar las demandas de amperaje de computadoras, secadores de cabello y otros electrodomésticos modernos.

Normalmente envueltos en tela, los cables viejos son un peligro de incendio y pueden atraer a los roedores. Los cables de hoy están revestidos con fundas de vinilo en lugar de tela. Stubelek usó alambre recubierto de aluminio BX en toda su casa de Vermont con la esperanza de disuadir a las plagas no deseadas.

"Pensé que habría menos posibilidades de que los ratones masticaran los cables", dice.

Los sistemas de plomería y sépticos obsoletos también pueden ser problemáticos. Según Robinson, las tuberías de cobre o plástico deberían reemplazar eventualmente a las galvanizadas para evitar la oxidación y las consiguientes fugas. También es aconsejable preguntar sobre la ubicación, la capacidad y el mantenimiento de la fosa séptica. Solicite ver los recibos. Robinson recomienda bombear un tanque cada dos o tres años y dijo que la mayoría tiene un puerto de inspección que le permite medir la profundidad del lodo. Es posible que las casas muy antiguas ni siquiera tengan sistemas sépticos cerrados y, en cambio, solo tengan un campo de lixiviación.

Fundación de la casa
Una cosa más a tener en cuenta antes de hacer una oferta es la base de la casa. Cual es su condicion? ¿Tiene grietas? ¿Hay evidencia de agua en el sótano? ¿Alguna vez se ha tratado la casa por infestación de insectos? Según Bollenbacher, las inspecciones de termitas son obligatorias en la región densamente boscosa del sureste de Missouri.

“Como comprador, siempre desea pagar la inspección”, dice. Si lo hace, maximizará sus posibilidades de obtener una evaluación honesta. Un consejo cuando se trata de obtener opiniones profesionales: contrate a expertos acreditados y pague después de la inspección.

Los colonos poseen una peculiar mezcla de orgullo y humildad. Saben que su forma de vida no es para los débiles de corazón, sin embargo, admitirán fácilmente sus errores. Aunque las empresas pueden fracasar, están satisfechas de sí mismas. La mayoría de las veces, los frutos de su trabajo son intangibles, sus riquezas son caseras. Alexander, quien dejó la congestión del sur de California en 1974 y "nunca miró hacia atrás", habla en nombre de muchos al explicar qué lo motivó a hacer tal movimiento.

“Vinimos aquí porque queríamos vivir un estilo de vida sostenible, cerca de la naturaleza, poder disfrutar de este hermoso mundo”, dice. "Por supuesto, teníamos todos estos sueños e ideas sobre cómo ganarnos la vida, y el 99 por ciento de ellos no funcionó".

Entonces, justo cuando no estás seguro de que lo volvería a hacer si tuviera la oportunidad, responde la pregunta tácita con el típico aplomo.

"Estaba bastante sorprendido cuando entré, pero tenía suficiente coraje y habilidades prácticas para lograrlo". Agradecido por los consejos que recibió en el camino, está contento de compartir lo que ha aprendido. Después de todo, ocupar una granja es arriesgado. Cuando apuesta al futuro, un poco de astucia ayuda a garantizar una mano ganadora.

Sobre el Autor: Erin McKay es una escritora y editora independiente que vive en Nebraska.

Este artículo apareció por primera vez en la edición de febrero / marzo de 2003 de Granjas de pasatiemposrevista. Obtenga una copia en su quiosco de periódicos local o tienda de tachuelas y alimentos.


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